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杭州次新学区房迎来新一轮狂奔
house.hangzhou.com.cn  发布时间:2020-10-15 10:24:41   

“印未来刚交付就有6万单价成交”“青枫墅园一夜涨价上百万”“留香园成交价破9万”“西雅图4万5了”……

最近,杭州楼市频频被二手房高价买卖的消息刷屏,这些曾经被认为不可能的价格,似乎正在一步步变成现实。不断攀升的房价数字,挑动购房者神经的同时,也在刷新对于市场的认知。

包括青枫墅园、留香园、西雅图等小区在内,今年以来,杭州出现了不少房价快速上涨的次新小区,它们的共同点在于,都位于热门板块,都有全新的名校学区。在“公民同招”的大背景下,“名校傍身”的它们实现了房价的飙升。

近期,商报记者探访了近两年人气颇高的五个公办学校,实地调查它们对于板块房价的真正影响力。

杭州市星洲第二小学

启用时间:2019年9月

学区房:西雅图、西湖国际城

三墩北是西湖区中相对偏远的一个板块,同时也是区域内的价格洼地,近几年来,板块的限价一直未有上涨,倒挂红利却越来越明显,因此也就造成了“万人摇”频发的现象。

随着依托于星洲小学的星洲二小正式投入使用,在学区加码下,三墩北楼市掀起了又一阵高潮。目前该学校的最高年段为三年级,由于刚开办不久,教学质量还无从考证,但是已经有不少家长冲着“星洲小学”这块响亮的牌子,奔向了三墩北。

据我爱我家西雅图店的小陈介绍,现在板块内二手房卖得最火的就是西雅图,尤其是上个月成交量直接达到了主城区第一,共成交了40套。“这个月成交稍微慢下来了,因为它现在实在涨得太快了,尤其是上个月新政出来后,它的价格有了一个新的飞跃,基本上一个月就涨了三四十万,多的甚至涨了五六十万。”小陈告诉记者,现在西雅图挂牌均价4.4万元/平方米,成交价4.2万元/平方米,他也很惊讶这个价格的上涨速度。

至于购买人群方面,小陈表示,“大多数还是奔着学区来的,现在周边最火的就是紫璋台,但是新政一出,大概率就是热点项目,很多人没有摇号资格了,就把目光放到了最新的、品质又相对较高的西雅图,西湖国际城的成交也很多,但是价格和西雅图比还是有差距的,两个楼盘整体的居住体验和品质都完全不在一个档次了。”

就在最近,小陈就接待过一位从闲林过来的客户,孩子正在上中班,考虑到后面的就学问题以及家里的情况,想要在三墩北置换一套大面积的房子。“他觉得学校很好,至少牌子响亮,有一定的保障,而且他当时一眼就看中了西雅图,觉得楼盘景观比较高档,符合自己的改善需求,不过他的预算在500万到600万左右,放在现在来看,买不买得到还不一定,因为现在房东都不怎么诚心。”

门店里的另一位工作人员小毛则告诉记者:“现在这里的房东的确是很膨胀,而且现在还有十三中要搬过来的传言,很多房东都在观望,想以一个更高的价格出手,甚至有人还想卖五万。”

杭州行知第二小学

启用时间:2018年9月

学区房:西溪蝶园、西庐、西溪华府、西溪里

同处西湖区的蒋村板块,近期也因为学区的原因,二手房呈现出大涨情况。

家住西溪华府的李先生,在2013年购入了小区一套89平方米房源,当时总价还不到200万元,最近几年迎来了数波涨幅,G20峰会、西溪银泰城开业、行知二小开学、西溪天街开业,每当板块有新的配套落地,房子价格就能上升一个台阶。

“我买的时候还没有学校,后来要引进名校,一直到最后确定是行知小学和十五中,当时房价的确涨了不少。最近,又有不少中介打电话上门,问我是否有挂牌出售意向。”李先生说道。

据了解,行知二小于2018年正式招生,目前学校已经投入使用三年时间,最高年段为五年级,对应学区为西溪华府、西溪蝶园、万科西庐、西溪里等。由于板块承接了未来科技大量的外溢需求,加上板块内的价格相对较高,因此居住人群素质也普遍较高,不少购房者都看好此处的生源。

“我这边大部分客户都来自阿里,都是为了小孩读书,有些年纪比较轻的,也基本都会咬咬牙,希望一步到位,直接解决孩子的上学问题。”我爱我家西溪华府店的小陈对记者说道。

据他回忆,大约在三个月前,行知小学对应的学区房价格都普遍上涨。8月时,西溪华府89方房源的价格还在480万元左右,现在已经要卖550万元,三个月时间跳涨70万元。“西庐在上周也成交了两套,价格比西溪华府更贵,不带车位的话,89平方米成交价大约600万元。”小陈说道。

卖得最火的则是西溪蝶园。“上周二有一对阿里的小夫妻来看房,已经有小孩了,想要换一套大户型改善。西溪蝶园挂牌的6套房子我都带他们看了,看完后他们表示回去考虑下。结果到了周六,这6套房子已经卖掉了3套,他们听说后赶紧来签合同,850万没还价买了其中一套。”小陈告诉记者,现在西溪蝶园只要房东把房子挂出来,就会有客户买,“不过现在房子不多,客户很紧张,房东也看不懂行情,不敢轻易拿出来卖。”

杭州市竞舟第二小学

启用时间:2020年9月

学区房:融创·河滨之城

与行知二小隔着余杭塘河对望的竞舟二小,上个月刚刚交付使用,学区主要对应河滨之城,也是购房者追捧的热点。

“河滨之城本身盘子就比较大,又是融创的次新房,品质较高,周边很多高知人群都会选择这里,像阿里的管理层、浙大的老师,有很多都住这里。这样一来,竞舟二小的生源也就比较纯粹,不少人都看好这一点。”我爱我家河滨之城店的经纪人小纪向记者介绍。

据他所说,受到“公民同招”和楼市新政的影响,最近很少有河滨之城的房东挂牌房子,年初的时候房源最为充足,挂牌量在50套左右,现在就只有20余套。成交方面,今年4—7月的成交量都比较高,最高单月能够成交30套左右,“最近因为价格涨到一定高度了,成交量有些下降。”

“现在河滨之城沿街的89方房子挂牌都620万元起步,小区中心房源700万元起步,5月份开始一直在涨,到现在最少涨了有80万元,9月挂牌均价就已经超过7万元/平方米。现在房东的心态都不好,都想卖得更高,哪怕客户愿意以挂牌价买入,房东也不一定会同意,现在基本不存在还价的余地了。”小纪说道。

最近,小纪有个客户看中了1号楼沿河的一套房子,房东挂价620万元,跟房东谈了一次后,立马涨到了650万元,最让小纪没想到的是,客户最后还是愿意买,“主要就是看中学区和沿河景观,我们都是比较吃惊的。”小纪告诉记者。

另外,小纪还提到,现在竞舟二小只对应河滨之城一个小区,意味着只要买了河滨之城,便可以保证入读竞舟二小。而行知二小对应的小区较多,将来存在被调剂的可能,这也是很多人选择河滨之城的原因之一。

华东师范大学附属杭州学校

启用时间:2019年9月

学区房:蓝孔雀、雍容华庭、学院府

位于申花板块的华师大附属杭州学校,是一所78班的九年一贯制学校,依托于华东师大优质的教育教学资源,被称为拱墅区的公办教育“金名片”,于2019年9月开始招生。该学校对应融信蓝孔雀、雍容华庭、学院府、金玺玉府等多个小区。

记者采访了解到,在华师大附小对应的几个小区中,学院府最受购房者欢迎,由于小区本身品质比较好,又靠近学校、地铁,因此几乎来看房的客户都会比较喜欢学院府,但是它价格也比较高,成交量并不是最突出的。

招商·雍容华庭靠近北面的留石高架,噪声影响较大,价格在这个板块相对便宜,成交量和学院府基本一致,情况好的时候一个月能够成交10多套;而蓝孔雀,成交量相对少一些,一个月七八套左右。

“前两个月来看的人比较多,这个月少了,8月份开始价格就涨得比较多,8月底学院府有一套800万元成交的,单价在6万元左右。现在不行了,房东挂牌单价都在7万元左右,成交也基本下降了一半,像学院府这个月都还没有成交。买家基本都是为了孩子读书,要不然不会这么高的价格买的。”德佑蓝孔雀店的小王对记者说道。

钱江外国语实验学校

启用时间:2017年9月

学区房:绿城·留香园、中海·御道、运新花苑

钱江外国语实验学校,位于凤起东路与御临路交界处,于2017年9月正式启用,是杭州第一个九年一贯制的公办双语学校。崭新的校舍、优秀的师资团队、双语教学的特色、丰富的课程设置,让这所学校成为了江干乃至杭州的后起之秀。

根据学区划分,钱江外国语实验学校的学区房包括运新社区、钱运社区、三堡社区(三堡东苑),从小区来看,主要有运新花苑、绿城·留香园、中海·御道、东方御府等等。其中,这两年房价涨幅最快,目前单价最高的,当属绿城·留香园。

“留香园突破9万元/平方米了!”最近,关于留香园二手房价格的消息“刷屏”了杭州楼市,不过记者查询好找房平台后发现,留香园近6个月的最高成交价,仍然停留在8月22日成交的一套房源,单价86436元/平方米。

这个价格,跟留香园2017年清盘时48000元/平方米的价格相比,上涨了80%。而它在2015年首开时,139平方米以下户型均价只要35000元/平方米,按照现在的最高成交价计算的话,涨幅接近150%。

“去年刚交付时,留香园最高就出现过7万元/平方米以上的二手成交价,后面一直在涨,”我爱我家御道店的经纪人小王告诉记者。据他介绍,上半年还有一些低楼层房源报价在7万元/平方米以下,挂牌后马上成交,“现在挂牌房源很少,而且没有总价在1000万元以下的房源了。”

小王给记者展示了目前留香园总价最低的一套挂牌房源,113平方米三房两厅两卫户型,开发商精装全新未入住,高楼层可以看到钱塘江景观,报价1010万元,折合单价约8.9万元/平方米。“这套房子无需增值税,性价比还可以。”小王说道。

据小王介绍,地段和学区是不少买家愿意高价买入留香园二手房的最主要原因。“基本都是有上学需求的客户,同时看好江河汇的增值潜力。留香园跟其他小区相比,环境、户型、物业等各方面都要好很多,而且自带钱江外国语实验学校附属幼儿园。”

不只是留香园,钱江外国语实验学校的其他学区房,今年也迎来了房价的快速上涨。

小王告诉记者,中海·御道路一号的挂牌均价已经涨到6.8万元/平方米,挂牌最便宜的一套,总价750万元,单价6.3万元/平方米;年代较早的运新花苑价格稍低,也超过6万元/平方米,“面积不小,总价基本在700万元以上,而且100多平方米只有两房,户型没有优势。”小王说道。

“公民同招”让学区房更香 热门板块房价上涨更快

2020年5月,随着《杭州市教育局关于做好2020年义务教育学校招生入学工作的通知》的发布,杭州正式进入“公民同招”时代:公办民办同步招生,均不得筛选生源,公办按学区就近招生、民办在审批地范围内招生,电脑随机派位录取。

“公民同招”的落定,加速了学区房需求的爆发。“‘公民同招’的前提下,有真正需求的家庭都想有公办学校作为保底,优质学区房的需求一下子爆发,带有名校名头的学校,立刻成为香饽饽。”资深业内人士、双赢机构总经理章惠芳说道。

浙江中原首席分析师荆海燕认为,今年学区房价格的上涨,一个前提就是“公民同招”后,对于公办学校的依赖性更强。

“今年涨价的除了传统的学区房外,还有两类新晋学区房,一类是新学校与产业人群的结合, 如西雅图、河滨之城,很多购买者来自云谷、未来科技城,学校有一定的知名度,而且生源也相对一致,家长愿意买单;另一类是热门板块的新学校,比如申花与钱新二期,板块有热度,房价不菲,聚集比较多的城市中产,作为保底的公办学区房,会有源源不断的追求者。”荆海燕解释。

在这波学区房涨价潮中,热门板块的表现确实更为突出。比如“万人摇”的三墩北,虽然新房限价只有28300元/平方米,但是目前并没有在售房源,购房者只能选择单价超过4万的二手房,不过放眼整个西湖区,这个价格仍然属于洼地。

又比如钱塘江畔的江河汇板块,被广泛看好成为下一个顶级豪宅区,拥有优质的教育、地铁、商业等各类资源,尽管目前房价已经“破八”,后续也有一定的新房供应,仍然有购房者愿意高价买入二手房。

“名校”标签自带吸引力

业主炒作也是关键一环

今年在二手市场上表现突出的学区房,还有一个共同点:学校都带有“名校”标签。在名校光环的笼罩下,尽管这些学校才启用几年时间,还没有毕业生,购房者依然趋之若鹜。

有一类是老牌名校的分校,比如三墩北的星洲二小,就是西湖区老牌名校星洲小学实施连锁办学后开办的第一所学校,跟星洲小学实行统一管理。蒋村的行知二小和竞舟二小,本部则分别是行知小学和竞舟小学,都是西湖区热门公办小学。

申花板块的华东师范大学附属杭州学校,则是依托华东师范大学的优质教育资源,重点打造的一所集小学、初中为一体的九年一贯制公办学校。

“名校”光环的吸引力之外,业主和中介对小区的炒作,也是这些学区房价格上涨的关键一环。

譬如,前段时间出现了“青枫墅园集体一夜涨价上百万”的情况,同时“挂高价掩护低价出货”更是成为普遍现象。“有些房东因为行情好,买的人多反而产生了惜售心态,发现价格挂得高也会有人买,又提高了自己的心理价位。买家和卖家,都是买涨不买跌的心理。”章惠芳说道。

另外,在自媒体时代,高价成交的炒作更吸引眼球,也更容易通过社交媒体传播。很多时候,仅仅是一张“高价成交”的对话截图,甚至就能成为夯实房价的理由。

“学区房的保值增值能力是肯定的,不过现在高价买入也存在一定的风险,主要跟板块新房供应、学校教育质量有关。”章惠芳认为,如果将来学校的生源质量、实际测试的成绩和升学表现不能达到预期,无法成为真正优质的学区房,那么它的价格就会出现反复甚至下滑。

来源:每日商报  作者:周坚洪  编辑:邓斌