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闲林新房“一房难求” 二手房供应充足分化明显
house.hangzhou.com.cn  发布时间:2020-09-18 12:13:00   

一直以来,闲林板块被视为刚需客群买房必看选项之一。前几年,这里的新房价格基本在“1字头”,密集分布的楼盘为购房者们提供了充足的房源,甚至还被冠上了库存“重灾区”的称号。

而随着楼市行情的变化,闲林渐渐摘去了高库存的帽子,新房市场反而陷入了“一房难求”的境地,区域内好不容易入市的新盘,因限价以及库存稀少,中签率开始走低。

二手房市场也变得异常活跃,近几个月以来,闲林板块的二手房成交量位居前列,不少小区表现抢眼,但分化也渐趋明显。近日,我们通过实地探访,为大众带来最新的楼市信息。

闲林新盘入市,限价22000元/平方米

说到闲林板块的新房市场,就不得不提去年的两场土拍。

2019年3月20日,杭州楼市土地市场非常热闹,经过30多家房企激战,最终佳兆业拿下了未来科技城民丰片区06号地块,楼面价16476元/平方米,溢价率49.8%,自持比例6%。也就是现在的佳兆业云峰(备案名:溪上云峰府)。

据了解,佳兆业云峰地块竞拍前有20多家开发商参与报名,并在竞价开始前就已出现15轮出价,最终成为闲林成交楼面价最高的地块,与小和山板块内绿城和庐地块的成交楼面价相近。如此高的溢价,直接给佳兆业送到了“闲林地王宝座”上。算上自持部分,实际楼面价约1.8万/平方米,想要保本,毛坯价格或在2.5万/平方米出头。也正因为如此,佳兆业云峰的工作人员曾一度对外宣称,项目开盘单价或上3万。

佳兆业云峰位于天目山西路以南,闲林东路良睦路口附近,属于闲林板块的民丰片区。周边大型商业、医疗配套设施较为稀缺,相邻最近的,也远在2公里以外。同时,地铁3号线高教路站点2公里左右,快速公交4号线站点又位于北面的天目山西路上,公共交通不算便利。

再加上杭州楼市始终保持着严苛的限价标准,最终佳兆业云峰的精装均价被定格在22000-23000元/平方米。昨日,佳兆业云峰首开的204套房源,房源面积为89平方米和115平方米,已经全部选房完毕。据项目公示信息显示,共有1701组客户登记,中签率为12%。

自杭州发布新政以来,规定一户家庭只能同时登记一个项目,杭州各个楼盘客群分流明显,中签率也有了明显的攀升。且近期杭州各大热点楼盘陆续入市,很多人纷纷排队购买,对杭州其他楼盘都有或多或少的冲击。在这样的行情下,佳兆业云峰依然能保持12%的中签率实属不易。

“环顾杭州各个板块,佳兆业云峰还是具备一定的优势,首先其22000元/平方米左右的均价对刚需客户来说非常具有吸引力,尤其是工作在未来科技城的这部分人群,手上资金有限,很多都会选择买这里。而且,项目的起步户型是89平方米,并且做到了三房两卫。再加上,整个闲林板块的新房供应非常少,购房者的选择范围缩小了很多。”一位业内人士说道。

与佳兆业云峰一路之隔的就是时代天境(备案名:自在天境府),项目地块与佳兆业云峰同一天出让,并且竞争同样激烈。不过相对于佳兆业云峰,时代天境体量更大,出让面积为26861平方米,容积率2.3,最终以99559万元的总价被广州时代地产竞得,折合楼面价16115元/平方米,溢价率46.5%。

时代天境目前展示中心已开放,项目打造高层和小高层,户型面积为98平方米和128平方米。据案场工作人员介绍,项目预计首开小高层,全部为98平方米的小户型。不过具体开盘时间不确定,最快也要到下个月,最晚可能得等到明年年初。

根据探访现场情况看,项目工程进度已经达到开盘标准,不过目前工地已经停工,并未看见有施工人员以及车辆进出。案场也较为冷清,置业顾问也似乎很从容淡定,并未表现出任何焦虑。当问及为何迟迟不开盘时,工作人员表示,项目备案价格还在报备中。

二手房成交活跃,屡次登顶成交排行榜

对比闲林板块的新房库存,二手房可选择的范围明显大了许多。

“闲林可以说是居住氛围非常浓厚的区域,板块内住宅小区非常多,尤其是一些大型小区,在二手房市场常年活跃。”我爱我家闲林店店长张宏新说道。

从6月开始,闲林板块活跃度明显提高,是成交量榜首的常客。整个板块二手房成交从以往的300多套变成近几个月的近500套。这与闲林商圈二手房挂牌量高企脱不了关系。据数据显示,截至9月16日13时,杭州二手房挂牌量为124728套,其中余杭区挂牌量高达34885套,是杭州挂牌量最多的区域。而闲林商圈挂牌量就有5077套,供应量非常充足。

“目前闲林二手房市场依然是处于供大于求的状态,市场主要还是以刚需为主。活跃度较高的小区主要有绿城桃源小镇、东海闲湖城、闲林山水、竹海水韵、翡翠城等。这几个小区体量都非常大,好多个组团,房源充足,几乎都有上百套在挂牌销售。”

从成交数据就可以明显看出,这几个小区屡次位居二手房排行榜前列。尤其是绿城桃源小镇、翡翠城、竹海水韵三个小区,成交一直非常稳定。今年6月份到8月份,三个小区分别成交了161套、94套和125套,三个月内表现可以说是可圈可点。

绿城桃源小镇、竹海水韵、东海闲湖城、闲林山水等小区,都是体量达几千户的大型社区,大都自成一体,形成独立的生活配套体系。并且拥有良好的居住氛围,可以吸引不少刚需客户的青睐。

据张宏新介绍,闲林的二手房成交活跃,除了供应量大,价格也是比较重要的因素之一。目前闲林板块的二手房价格普遍在25000元/平方米左右,低一点的在2万元左右就可以买到。像89平方米的小户型房源总价基本控制在220万上下,符合大多数首次置业以及刚需人群的预算需求。

另外,受未来科技城的影响也比较大。未来科技城无论是新房还是二手房,价格相对闲林来说都比较高。尤其近期利好不断,比如前几天刚传出学军中学将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园的消息,周边小区业主也逐渐开始上调价格。再加上本就供不应求的未来科技城,购房者选择范围进一步缩小。而距离不远的闲林则承接了不少外溢需求。

分化渐趋明显

不过,虽同属闲林,二手房市场分化却渐趋明显。

以杭瑞高速为界,以北的小区普遍更受购房者欢迎,价格也更高。比如翡翠城,隶属闲林街道,但位于杭瑞高速以北,更靠近未来科技城。离地铁3号线高教路站更近,步行可达,交通更为便捷。小区成交价多次达38000元/平方米。

杭瑞高速以南的小区最高成交价也只有28000元/平方米左右,就目前来看,几乎很难上3万。主要由于整个片区没有大型的商业配套,街道较为狭窄,交通也不畅,目前很难有施展的空间。

开发商品牌和物业也是影响小区成交的关键因素之一。张宏新表示,虽然闲林板块普遍小区价格都差不多,但品质好的小区成交会更活跃,比如绿城桃源小镇,由于是绿城物业,后期维护较好,因此常年“霸屏”,备受购房者青睐。东海闲湖城也是如此,小区中间有湖景资源,环境较好,居住起来更为舒适,不仅成交活跃,价格也更高,成交均价能达到26000元/平方米左右。

另外,同小区不同楼幢、楼层、户型、装修对二手房的成交影响也比较大。在闲林板块,小户型的流通性更强,价格也更高。同样的面积段,三房户型比两房户型要更抢手。装修往往也是购房者特别看重的部分,不少购房者表示,本来购买二手房就是想尽快入住,如果装修好的话就省去了重新装修的成本和时间。

来源:杭州日报  作者:曾亚敏  编辑:叶婧欢