一直以来，闲林板块被视为刚需客群买房必看选项之一。前几年，这里的新房价格基本在“1字头”，密集分布的楼盘为购房者们提供了充足的房源，甚至还被冠上了库存“重灾区”的称号。

而随着楼市行情的变化，闲林渐渐摘去了高库存的帽子，新房市场反而陷入了“一房难求”的境地，区域内好不容易入市的新盘，因限价以及库存稀少，中签率开始走低。

二手房市场也变得异常活跃，近几个月以来，闲林板块的二手房成交量位居前列，不少小区表现抢眼，但分化也渐趋明显。近日，我们通过实地探访，为大众带来最新的楼市信息。

闲林新盘入市，限价22000元/平方米

说到闲林板块的新房市场，就不得不提去年的两场土拍。

2019年3月20日，杭州楼市土地市场非常热闹，经过30多家房企激战，最终佳兆业拿下了未来科技城民丰片区06号地块，楼面价16476元/平方米，溢价率49.8%，自持比例6%。也就是现在的佳兆业云峰（备案名：溪上云峰府）。

据了解，佳兆业云峰地块竞拍前有20多家开发商参与报名，并在竞价开始前就已出现15轮出价，最终成为闲林成交楼面价最高的地块，与小和山板块内绿城和庐地块的成交楼面价相近。如此高的溢价，直接给佳兆业送到了“闲林地王宝座”上。算上自持部分，实际楼面价约1.8万/平方米，想要保本，毛坯价格或在2.5万/平方米出头。也正因为如此，佳兆业云峰的工作人员曾一度对外宣称，项目开盘单价或上3万。

佳兆业云峰位于天目山西路以南，闲林东路良睦路口附近，属于闲林板块的民丰片区。周边大型商业、医疗配套设施较为稀缺，相邻最近的，也远在2公里以外。同时，地铁3号线高教路站点2公里左右，快速公交4号线站点又位于北面的天目山西路上，公共交通不算便利。

再加上杭州楼市始终保持着严苛的限价标准，最终佳兆业云峰的精装均价被定格在22000-23000元/平方米。昨日，佳兆业云峰首开的204套房源，房源面积为89平方米和115平方米，已经全部选房完毕。据项目公示信息显示，共有1701组客户登记，中签率为12%。

自杭州发布新政以来，规定一户家庭只能同时登记一个项目，杭州各个楼盘客群分流明显，中签率也有了明显的攀升。且近期杭州各大热点楼盘陆续入市，很多人纷纷排队购买，对杭州其他楼盘都有或多或少的冲击。在这样的行情下，佳兆业云峰依然能保持12%的中签率实属不易。

“环顾杭州各个板块，佳兆业云峰还是具备一定的优势，首先其22000元/平方米左右的均价对刚需客户来说非常具有吸引力，尤其是工作在未来科技城的这部分人群，手上资金有限，很多都会选择买这里。而且，项目的起步户型是89平方米，并且做到了三房两卫。再加上，整个闲林板块的新房供应非常少，购房者的选择范围缩小了很多。”一位业内人士说道。

与佳兆业云峰一路之隔的就是时代天境（备案名：自在天境府），项目地块与佳兆业云峰同一天出让，并且竞争同样激烈。不过相对于佳兆业云峰，时代天境体量更大，出让面积为26861平方米，容积率2.3，最终以99559万元的总价被广州时代地产竞得，折合楼面价16115元/平方米，溢价率46.5%。

时代天境目前展示中心已开放，项目打造高层和小高层，户型面积为98平方米和128平方米。据案场工作人员介绍，项目预计首开小高层，全部为98平方米的小户型。不过具体开盘时间不确定，最快也要到下个月，最晚可能得等到明年年初。

根据探访现场情况看，项目工程进度已经达到开盘标准，不过目前工地已经停工，并未看见有施工人员以及车辆进出。案场也较为冷清，置业顾问也似乎很从容淡定，并未表现出任何焦虑。当问及为何迟迟不开盘时，工作人员表示，项目备案价格还在报备中。

二手房成交活跃，屡次登顶成交排行榜

对比闲林板块的新房库存，二手房可选择的范围明显大了许多。

“闲林可以说是居住氛围非常浓厚的区域，板块内住宅小区非常多，尤其是一些大型小区，在二手房市场常年活跃。”我爱我家闲林店店长张宏新说道。

从6月开始，闲林板块活跃度明显提高，是成交量榜首的常客。整个板块二手房成交从以往的300多套变成近几个月的近500套。这与闲林商圈二手房挂牌量高企脱不了关系。据数据显示，截至9月16日13时，杭州二手房挂牌量为124728套，其中余杭区挂牌量高达34885套，是杭州挂牌量最多的区域。而闲林商圈挂牌量就有5077套，供应量非常充足。

“目前闲林二手房市场依然是处于供大于求的状态，市场主要还是以刚需为主。活跃度较高的小区主要有绿城桃源小镇、东海闲湖城、闲林山水、竹海水韵、翡翠城等。这几个小区体量都非常大，好多个组团，房源充足，几乎都有上百套在挂牌销售。”

从成交数据就可以明显看出，这几个小区屡次位居二手房排行榜前列。尤其是绿城桃源小镇、翡翠城、竹海水韵三个小区，成交一直非常稳定。今年6月份到8月份，三个小区分别成交了161套、94套和125套，三个月内表现可以说是可圈可点。

绿城桃源小镇、竹海水韵、东海闲湖城、闲林山水等小区，都是体量达几千户的大型社区，大都自成一体，形成独立的生活配套体系。并且拥有良好的居住氛围，可以吸引不少刚需客户的青睐。

据张宏新介绍，闲林的二手房成交活跃，除了供应量大，价格也是比较重要的因素之一。目前闲林板块的二手房价格普遍在25000元/平方米左右，低一点的在2万元左右就可以买到。像89平方米的小户型房源总价基本控制在220万上下，符合大多数首次置业以及刚需人群的预算需求。

另外，受未来科技城的影响也比较大。未来科技城无论是新房还是二手房，价格相对闲林来说都比较高。尤其近期利好不断，比如前几天刚传出学军中学将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园的消息，周边小区业主也逐渐开始上调价格。再加上本就供不应求的未来科技城，购房者选择范围进一步缩小。而距离不远的闲林则承接了不少外溢需求。

分化渐趋明显

不过，虽同属闲林，二手房市场分化却渐趋明显。

以杭瑞高速为界，以北的小区普遍更受购房者欢迎，价格也更高。比如翡翠城，隶属闲林街道，但位于杭瑞高速以北，更靠近未来科技城。离地铁3号线高教路站更近，步行可达，交通更为便捷。小区成交价多次达38000元/平方米。

杭瑞高速以南的小区最高成交价也只有28000元/平方米左右，就目前来看，几乎很难上3万。主要由于整个片区没有大型的商业配套，街道较为狭窄，交通也不畅，目前很难有施展的空间。

开发商品牌和物业也是影响小区成交的关键因素之一。张宏新表示，虽然闲林板块普遍小区价格都差不多，但品质好的小区成交会更活跃，比如绿城桃源小镇，由于是绿城物业，后期维护较好，因此常年“霸屏”，备受购房者青睐。东海闲湖城也是如此，小区中间有湖景资源，环境较好，居住起来更为舒适，不仅成交活跃，价格也更高，成交均价能达到26000元/平方米左右。

另外，同小区不同楼幢、楼层、户型、装修对二手房的成交影响也比较大。在闲林板块，小户型的流通性更强，价格也更高。同样的面积段，三房户型比两房户型要更抢手。装修往往也是购房者特别看重的部分，不少购房者表示，本来购买二手房就是想尽快入住，如果装修好的话就省去了重新装修的成本和时间。