2018年4月杭州发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，文中明确规定“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米”，并纳入土地出让合同，被坊间称作新的“限酒令”。于是，一批全新的300平方米商业产品开始孕育。

时间过去两年多，当时出让的大批受限土地项目开始陆续推出300平方米大平层产品，像钱江新城的万潮星汇大厦、迪凯金座、城东新城的东潮府（备案名：明石东潮府）、奥体的观雲钱塘城、城西文教区的黄龙云起“三里庐”（备案名：万塘云起公寓）等，虽然几乎都是总价动辄上千万元的奢豪产品，但市场关注度颇高。

新一批300平方米大平层集中面市，地段、高配置产品成撒手锏

根据合创机构一份今年1-7月的大平层成交量统计，较早开盘的迪凯金座成交89套，套均总价1071万元；观雲钱塘城成交81套，套均总价1623.6万元；万潮星汇大厦近期成交两套，套均总价1526.5万元；黄龙云起成交两套，套均总价1108.5万元……

从总销售额来说，今年前七个月，东潮府、迪凯金座、观雲钱塘城、杭州嘉里中心等项目的大平层产品销售都过亿，其中，萧山奥体板块的观雲钱塘城销售总额高达13亿元。

这些人气较高的项目中，地段和高品质产品成了吸引购房者的最大要素。在万潮星汇大厦，我们发现13楼以上的房源总价都在2000万元以上，13楼以下的基本总价在1500万元左右，价差超过400万元，因为高楼层的景观视野更好，可以直接看江景、看“日月同辉”、看附近的公园。销售人员直言，大部分置业者看中的是这里的地段，就在钱江新城市民中心旁，毗邻地铁口，更是城市的核心区，想要进驻这样地段的机会很难得，所以不少外地的、国外留学归国的，以及本地的高净值人群都愿意在这样的区域购置自己的物业。

除了地段，新一批300平方米大平层的产品品质也越来越被重视，尤其是在住宅限购、限价的背景下，豪宅配置难免受限，反而在商业性质的300平方米大平层产品上更有发挥余地。像黄龙云起“三里庐”的样板房近期就让不少人眼前一亮，从设计风格、装修品质上都比同类产品有一定程度的突破，不但配置采用了国际大品牌的高端系列产品，还在整个房间里安上了大金联合华为的Hi-Link智能家居系统，在很多细节上迎合了现代人的审美和需求。据销售员介绍，虽然才开盘，但已经成交两套，达成认购意向的更多，大部分还是带有“城西情结”的本地置业者。

当然，还有凸显性价比的，像城东新城的东潮府就算一个。目前市面上大部分同类产品总价都超过1000万元，东潮府总价在850万-950万元，用的是卡地亚和幻影两大高端装修风格，且由杭州本地口碑不错的滨江集团操刀，因此在市场上备受关注，仅过去两三个月，已经成交十多套。

300平方米大平层存量不小，竞争将越来越激烈

虽然大部分我们关注的大平层项目产品和地段都令人惊艳，但不可否认，销售压力仍然不小，特别是未来将有更多类似产品面市，高总价的商业大平层市场或将迎来更白热化的竞争。

我们走访了一些目前在售的项目，已经有销售人员显示出对后续房源销售的担忧，毕竟那么多“千万级客户”不是说找就能找到的。同时，他们也认为，“全杭州大平层产品的客户多多少少都有同质性，不像住宅客户有明显的地缘性，所以严格来说，全城的300平方米大平层都是我们的竞品；从目前来看，地段优势还是最明显的，少了地段优势，价格和产品就要做性价比了，那样‘厮杀’起来就比较惨烈了。”

根据透明房地产研究院统计，300平方米政策出台至今，杭州市区(不含临安、富阳)已出让商业、商住地总成交达200宗以上，其中商住地约70余宗，加上历史项目中本身就有300平方米以上商业大平层为部分卖点的房源，以及拿地后暂未规划公示的项目，这个数量保守预计在2000-2500套，且遍布杭州各个区域。

仅目前而言，除了面市的项目，已经有规划300平方米大平层产品的项目还有滨江三堡项目、平安新鸿基江河汇项目、阳光城檀映里、中海望庐、滨江御滨府、嘉里中心逸庐、印澳湾等，地段、规模、产品定位都各不相同，也各有长短。于它们而言，未来是否还有这么多“千万级客户”可以支撑这个市场，销售、资金回笼周期是否如自己想象般理想，都是未知数。