大城北楼市后浪来了

沿着上塘高架一路北行，过了德胜立交，就进入了大城北的范围，这是广义上的大城北，包括拱宸桥、大关、东新等多个区域，经过多年的开发建设，这些区域已形成了完善的配套设施和浓郁的居住氛围，杭州市民也很认可。

而留石高架路以北的瓜山、勾庄、康桥和崇贤等地，属于杭州北部的新兴区域，也是杭州“北建”的重点区域。由于目前仍处于大规模开发建设阶段，城市界面不如留石高架路以南的区域，市民对这些区域的熟悉和认可程度，有着较大差异。很多人选择在这些地方买房安家，而从没有去过康桥、崇贤的“老杭州”也不在少数。 

南接瓜山、北连崇贤 拱康路两端房价相差1.5万元/平方米

在杭州，很多道路都会以两端连接的区域命名，城北的拱康路就是其中之一。“拱”指的是拱宸桥、“康”指的是康桥。

今天的拱康路，南起拱宸桥北面的瓜山，经过康桥后，继续向北延伸，连接崇贤新城，成为大城北核心区内南北向的主干道。

全力建设中的大城北核心区，各个工地都在加紧施工，加上路河、谢村两处渣土码头位于拱康路附近，使得这条道路上运送渣土的大货车特别多。过去，拱康路“晴天一身灰，雨天一身泥”的道路环境，让很多市民嫌弃不已，更不想考虑在此买房。

今年上半年，经过整治的拱康路开辟了渣土车专用道，道路环境得到了改善，随着上河公元里、海逸翠廷里等周边新楼盘的相继亮相，沿着拱康路“北上”看房的市民也越来越多，在杭州楼市中，形成了一股强劲的“后浪”。

如今的拱康路，串起了崇贤、运河新城两大楼盘板块。

尽管两个板块都在拱康路沿线，且相距不远，但两个板块间的新房限价，却有着1.5万元/平方米的价格差。

以运河新城内的上河公元里为例，精装新房销售均价预计为3.8万元/平方米，板块内正在销售的天阅云合源的精装新房销售均价同样为3.8万元/平方米，今年6月由融信竞得的杭政储出[2020]42号地块，精装新房销售均价上限也与此持平。

而拱康路北端，海逸翠廷里精装新房销售均价预计为2.3万元/平方米，杭语宸鹭院新房销售均价也为2.3万元/平方米，绿地竞得的余政储出[2020]12号商住地块等崇贤新城近期出让的涉宅地块，精装新房销售均价上限也均为2.3万元/平方米。

同样是买一套100平方米的房子，如果在运河新城买，单价3.8万元/平方米，总价约380万元；如果在崇贤新城买，单价2.3万元/平方米，总价约230万元，两者之间的价差有150万元。

这既给了购房者更大的选择空间，也使得一些购房目的并不明确的市民犯了难——该如何选择呢？

中签率约30%，市民认可度较高 “后浪”运河新城引领大城北楼市

决定房价的因素有很多，包括地段、交通、配套等。拱康路南端的房价高出北端一大截，只要市场认可，就一定是有理由的。

从石祥路拐入拱康路，可以看见一幢银灰色外立面的大厦，在厂房和烟囱林立的拱康路上十分显眼，这是顺丰创新中心。围绕着这幢建筑，将打造智慧网谷，新浪、华为等企业都将落户于此，很多人为此称这里为“杭州的中关村”。

这一点，也是上河公元里销售人员宣传的重点，一位销售说：“我们楼盘紧邻着智慧网谷，相信未来有很多在智慧网谷工作的人才，会把我们楼盘作为安居置业的一个好选择，这是我们楼盘的潜力。”

上河公元里这个楼盘就在顺丰创新中心的西北侧，站在上河公元里旁，可以清楚地看到顺丰创新中心的大楼。我们实地步测了一下，假如住在这里，要去智慧网谷上班，步行十来分钟即可到达。

不过，销售人员认为，智慧网谷还不算上河公元里最重磅的利好加持，“围绕着我们楼盘，是大城北示范区，京杭大运河博物院、平炼路历史年轮带、运河湾等十大标杆项目，分布在楼盘的周边。”

销售人员所说的这些标杆项目，是大城北开发建设的重头戏。由国际设计大师赫尔佐格与德梅隆参与操刀设计的京杭大运河博物院，就在京杭大运河与杭钢河的交汇处。我们从楼盘工地出发，步行约十分钟就走到了，这里以后就是附近居民的饭后散步地，平炼路历史年轮带、运河湾等项目也都在附近。

在平炼路历史年轮带旁边，有建设中的地铁4号线的站点，距离上河公元里步行约1公里左右。

这个楼盘有部分建筑面积93平方米的房源，其余房源户型面积在100平方米以上，总价预计在400万元以上，适合在城北一带工作的改善性需求购房者。

再往南一点的运河湾附近，还有天阅云合源和风尚望和湾两个楼盘，从两个楼盘近期30%的新房中签率来看，说明购房者认可度较高。它们和上河公元里一起，代表运河新城的一手楼盘，成为大城北楼市“后浪”的引领者。

正在天阅云合源看房的市民钟先生说：“杭州人都觉得桥西很宜居，这里与桥西其实只隔了一条石祥路，但价格每平方米比桥西二手房低了1万元左右，很划算，而且我看好大城北的发展。”

像钟先生这样，在很多购房者眼中，今天大货车来来往往，两边满是工地的拱康路，正展现了未来楼市发展的潜力。

崇贤新城 居住氛围逐渐形成 很多购房者却不买账了

相比运河新城3.8万元/平方米的新房限价，拱康路北端崇贤新城2.3万元/平方米的新房限价，似乎应该对购房者有更强的诱惑力。

其实不然。

在崇贤新城杭语宸鹭院的售楼处门口，刚看完房的市民邹女士觉得，2.3万元/平方米的价格“贵了点”。

她说：“崇贤虽然算是大城北，但处于大城北的最北端，以前房价不到2万元/平方米的时候，我觉得正合适，现在超过两万了，我个人觉得贵了点。”

从销售情况来看，也证实了购房者的倾向。杭语宸鹭院新一批房源因意向登记人数少于房源数量，出现了“流摇”，对比去年崇贤部分楼盘出现“万人摇”的楼市行情，今年市民对于崇贤新城的总体认可度似乎降低了不少。

话说回来，经过多年的发展建设，拱康路北端崇贤新城的居住氛围已在逐渐形成。我们在金航府、贤君庭等楼盘附近的街道上转了一圈，发现这里街边的商铺大多已经开业，除了常规的小吃店、日用品小店，还有一些精品服装店、咖啡店和教育机构，生活配套设施趋于完善。杭十四中康桥校区、崇贤第二小学等文教设施的配置，提升了这一板块的教育配套水平。

尽管居住氛围已经成型，但相对靠北的地理位置，加上暂无地铁规划，崇贤新城目前还吸引不了很多改善性需求购房者，也不一定能让刚需们下决心买单。

地理位置和房价都处于运河新城与崇贤新城之间的博翠府，也成为一部分购房者的考虑对象。同样紧邻大城北核心区的博翠府，均价3万元/平方米左右，对比大城北核心区南侧上河公元里，是否会更吸引一部分购房者呢？

的确，虽然这个盘基本不用摇号，但目前可售房源已经不多，且户型面积较大，都在130平方米以上。