杭政储出[2020]33号地块——对于这一地块编号，你或许非常陌生，但说起滨康综合体，关注杭州城市和楼市发展的市民再熟悉不过了。

在几起几落、经历长达十年的等待后，滨康综合体终于“名花有主”。昨天，龙湖以71.89亿元的总价竞得这一地块。

未来，滨康综合体不仅将建起杭州第七座龙湖天街以及一幢高度在220米左右的摩天大楼，还有望成为杭州江南副城城市、商业和楼市的新支点。

楼面价19955元/平方米 龙湖竞得滨康综合体地块

早在十年前，滨康综合体地块就曾进行出让，当时，滨江地铁投资有限公司以25.7亿的总价竞得这一地块，折合楼面价6851元/平方米。

然而，在过去的这十年里，滨康综合体一直未正式动工建设。直到今年，地块才重新挂牌出让。

重新挂牌的滨康综合体地块，范围东至风情大道，南至滨康路，西至西兴路，北至滨安路，规划用途为商业服务业设施兼容居住兼容城市轨道交通用地。

地块出让面积108111平方米，容积率3.2，建筑面积360248平方米，其中住宅建筑面积不大于210000平方米，需配建一定面积公租房。

地块起拍价666892万元，折合楼面价18512元/平方米，封顶楼面价24064元/平方米。

最终，龙湖竞得了滨康综合体地块，成交总价718892万元，折合楼面价19955元/平方米，溢价率7.8%。

这里将落户，杭州第七座龙湖天街

从地理位置来看，滨康综合体地处滨江，又紧邻萧山，旁边是滨康路、滨安路、风情大道、金城路、萧杭路构成的“六岔路口”，地面交通四通八达，被很多市民称为江南城的“咽喉地带”。

地铁1号线和地铁5号线在地块下方设换乘车站滨康路站，这使得滨康综合体拥有打造TOD项目的先天条件。

因此，滨康综合体在规划上，一直体现着自己的地标性和枢纽性。

根据早期规划，滨康综合体由新汽车南站、五星级酒店及商务办公区、住宅及商业区，共三大区块组成，使其成为一个覆盖交通、商业、住宅、办公等多重功能的大型城市综合体。

之后，滨康综合体相关规划进行了多次调整，新汽车南站已落址滨江西部的浦沿地区，不再设置在滨康综合体内。

商业设施方面，滨康综合体要求建设不少于3.5万平方米的酒店，和地上建筑面积不少于5万平方米的大型购物中心。

土拍落槌之后，竞得滨康综合体的龙湖方面很快宣布，滨康综合体内的大型购物中心将被打造成为杭州的第七座龙湖天街，这同时也是滨江区继滨江天街后的第二座龙湖天街。

这座龙湖天街，寄托了杭州市民太多的期待。待其建成后，有望大大改善滨江南部以及萧山城区西部的商业环境，并在这片目前以办公、居住功能为主的区域内，营造良好的商业氛围。

除了大型购物中心，滨康综合体还规划了一座高度220米的摩天大楼，待这座大楼建成后，将和滨江区内的傲旋城、世茂智慧之门等建筑，一同傲立在区块内，并且会成为江南副城的又一地标性建筑。

容积率下调，未来居住更舒适

按照最新公布的地块出让条件，滨康综合体的容积率，较早期4.0和8.0的容积率规划相比有大幅下调。

目前，滨康综合体的容积率为3.2，这意味着未来滨康综合体的住宅部分，居住感受会更加舒适。

结合建筑、商业等方面的规划内容，我们可以预见，滨康综合体的住宅部分，将会是一个坐拥商业繁华、享受交通枢纽利好的楼盘项目。

根据限价要求，滨康综合体新房住宅毛坯销售上限均价47000元/平方米，精装标准价4500元/平方米，精装新房住宅上限均价51500元/平方米。

这一限价标准，略高于周边玲珑府、官河锦庭等楼盘近3个月的二手房成交均价。

江南副城楼市、商业的新支点

滨康综合体考验开发商实力

过去，星光大道、龙湖天街和宝龙城等大型商业综合体，基本都沿着江南大道分布，这为滨江北部、沿江一带带来了充足的人气，也提升了区域内楼盘的居住氛围及楼市认可度。

随着杭州城市骨架的不断拓展，滨康路、彩虹快速路沿线的滨江南部区域，在傲旋城、中海云宸、万科城市之光等新楼盘入市的同时，也吸引了更多购房者的关注，逐渐成长为杭州楼市又一热门板块。

楼市的关注度逐渐提升的同时，板块内居民也会对配套设施提出更多要求。地处两区交界位置的滨康综合体，未来的商圈辐射范围，将扩展至滨江、萧山两区，对滨江南部的商业配套是一次提升，并有望成为江南副城商业和楼市发展的新支点。

届时，金色钱塘、阳光城上府、瑞立东方花城等周边楼盘的居民，在享受到便捷交通的同时，也将感受到商业发展带来的便利。

作为一宗集聚多重城市功能，且体量巨大的地块，滨康综合体也考验着开发商的操盘能力。贝诺商业运营顾问的申先生认为：“滨康综合体体量较大，总价较高，这对开发商的资金实力就是一大考验。”

资金只是对开发商实力考验的一个开始，申先生表示，滨康综合体后期的酒店、商业开发，以及与地铁等交通要素的结合，政府都有着较高的要求，市民也有着很高的期待，这对开发商的操盘能力也是重要考验，能否让滨康综合体真正成为江南副城楼市、商业的新支点，关系到开发商今后在杭州的口碑与开发前景。

北高峰观点

滨康综合体开发需放大自身亮点

多走几步可省几十万购房款

据中指研究院数据显示，玲珑府近3个月的二手房成交均价为48091元/平方米，官河锦庭则为50991元/平方米，与滨康综合体地块未来新房限价标准较为接近。

滨康综合体这样一个凝聚多年期待的项目，是很多人梦想中的居所。但它与周边楼盘的价差，也动摇着不少人的购房决心。

比如一路之隔，位于风情大道东侧的时代滨江悦，新房销售均价为42000元/平方米，滨江区内其他楼盘也差不多是这个价格区间，如中海云宸，新房售价在47000元/平方米左右。

事实上，作为一个辐射力较强，且具有枢纽性质的地块，滨康综合体周边的不少楼盘都因其受益。在这样的情况下，周边与滨康综合体存在“房价差”的楼盘，如果你不是很介意多走几步路——同样值得选择。

虽然这样一来，前往滨康综合体购物或者乘地铁需要步行一段距离，但省下的，是动辄几十万甚至上百万的购房款。

对于滨康综合体未来的发展，业内人士认为，应找准并放大自身亮点，后期招商更是要注意品牌的差异化。

“在滨江已有一家天街的情况下，滨康综合体的招商与运营，若不能与其形成一定差异，并放大自身亮点，就有可能让市民产生审美疲劳，从而削弱其辐射力与发展潜力。”业内人士分析说。