“这两天学军小学学区房抢房太激烈了，我原先预算400多万，根本不够，抢不到房子！”

杭州虎妈孙女士，原本想趁年底二手房行情“常规冷淡”时入手一套，甚至还有捡漏的想法，没料到却被现实“闪了一下腰”。

“上周整整一个星期，不停地看房子、按计算器、筹钱。”孙女士说，有两次早饭都没吃出门看房，看到晚上八九点才回家，累得腿都抬不起来。

“吃不消了！”她很快下手了一套西湖区求智巷的精装学区房。虽是上世纪八十年代的房子，但对应的是学军小学+杭十三中这一“王炸”配置。这次购房经历，让孙女士痛并快乐着——学区房总算“落袋为安”，可预算也不断刷新底线，从400多万增加到500多万又问亲朋借了点钱备到600万，最终，这套两房朝南、全明户型的房子，以550万元成交，折合单价近10万元/平方米。

时值年底，也是楼市的传统淡季，截至记者发稿前，透明售房网杭州二手房挂牌量为102674套，突破10万，“卖不掉”的压力不言而喻。但另一方面，由于一手房红盘中签率低，不少人购房者开始转战供大于求、价格余地松动的二手房市场。

杭州二手房行情到底走势如何？

从上月的成交数据，以及活跃在房产一线人们的所见所闻，或许能窥探出一二。

止跌回升

二手房成交回到“水平线”

本周，北高峰观察记者走访杭州上城区、下城区、西湖区、拱墅区、余杭区共10个中介门店，绝大多数中介都表示，11月看二手房的人比金九银十要多。尤其是房东诚心出售的房源，人气很旺。

11月底，拱墅区桥西板块一套绿城运河宸园的“特价二手房”横空出世，89平方米叫价530万元，和同类型房源相比，几乎直降60万左右。一时间，多家房产中介开启了刷屏，“齐心”定了某个周六组织“看房团”。这神操作，只有楼市极为火爆的时候才出现过。

真实数据如何？

根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，11月杭州全市（含富阳、大江东）二手房共成交6141套，环比10月的5148套上涨19.29%，同比去年同期的3558套上涨幅度高达72.6%。

杭州我爱我家市场研究院数据

“临近年底，不少购房者开始结束观望，加速了购房需求的释放，在这部分购房需求的支撑下，11月份杭州二手房成交总量开始止跌回升。”工作人员告诉我们，值得注意的是，11月二手成交量环比虽呈上涨趋势，但11月新增房源量环比下降8%，什么意思？就是拿出来卖的房子数量减少了。

不过，“当前二手楼市虽有暖冬迹象，但由于市场供需持续走低，考虑到年底是传统淡季又逢新房交付潮，预计年末二手房市场反弹力度有限,不排除12月份成交量有再度下滑的可能”。这是不少中介的观点。

西湖、江干涨幅明显

“学区房”、“次新房”功不可没

按照往年惯例来看，年底都是楼市淡季，这是否适用于所有二手房？

不能一概而论。

从杭州我爱我家市场研究院的数据来看，与10月相比，11月杭州二手房排名前三的区域有所变动。

其中余杭区依旧遥遥领先，稳居第一，市场成交比例为27.91%；常年霸占亚军位置的萧山区掉至第三，市场成交比例为12.03%；江干区上升至亚军位置，市场成交比例为13.73%；西湖区市场成交比例为11.89%，环比上升1.33%。此外，钱塘新区（含下沙、大江东）、滨江区、上城区、之江区均有不同程度的上涨。

总体来看，余杭区作为杭州楼市的扛把子，近几年区域成交一直走在前列，撑起了杭州楼市成交的“底气”。值得注意的是，西湖区、江干区二手房11月成交增幅明显。

“成交比例的上涨，更多得益于区域内‘学区房’、‘次新房’成交的带动。”西湖区文一路一家中介门店的店长说，受杭州市教育政策信息的影响，11月不少区域内二手学区房成交量迎来了一波上涨。比如对应翠苑一小的翠苑一区、翠苑三区，无论是带看量还是成交量都翻了倍。

和咬牙把买学区房的预算提高到600万的孙女士一样，家有2岁小宝的小陆，也在上周落定了一套拱墅区文澜实验小学的学区房，“杭州实行‘公民同招’，接下来可能出民办中小学摇号细则，我们希望尽快给孩子落定一套总价在可承受范围内的学区房。”

为何现在出手？

小陆说，一直有这个想法，时值年底，觉得是入手的好机会，于是提早1个多月联系了板块内多个房产中介，时刻关注他们的朋友圈，“也是巧了，还真被我遇上了捡漏机会，以比同小区同类房源便宜50万左右的价格买到了一套靠近小区中央景观带的学区房，离地铁5号线也就几百米距离。”

此外，次新房的受欢迎程度也在与日俱增。西湖区的铁建西湖国际城、浙港国际，江干区的金色黎明、红郡御庄，九堡的昆盛肖邦等次新房市场，成交量在不断上升。

值得一提的是，某些板块次新房价格已低于周边新房，形成了一个明显差价，因此成了众多购房客户的选择。

据我爱我家统计，在笕桥板块内，相对周边新盘4-4.6万元/平方米的单价，金色黎明4.1-4.2万元/平方米的单价具有绝对优势，加上本身楼盘体量大，给了购房者更多的挑选余地。而丁桥板块内的红郡御庄，89平方米面积段，成交总价基本在200-220万元，加上周边配套已同步跟上，因此成了不少刚需的首选。

“年底还有一波交付潮，预计接下来次新房的成交比例还会不断上升。”一位资深中介告诉我们。

你以为刚需盘才难摇？

总价千万以上的二手房一样“抢不到”

从购房总价分布上，可以明显感觉到刚需置业的特征。

11月份，300万以下刚需置业成交比重占到68.84%，尤其是200-300万元占比达到33.64%；其次是150-200万元的占比为18.43%；而150万以下占比为16.77%。

小户型、低总价房源，照例成为很多刚需“上车”的门槛。

值得一提的是，11月，总价400万-600万房源的比例有明显增加，就连千万以上的二手房，成交量也颇为优秀。

“400-600万总价房源的客群，包含部分刚需和部分首次改善客户。”桥西板块资深房产中介丁磊说，这一价位段二手房成交量增加，其实有迹可循。

“一些想兼顾孩子学区以及自己居住品质的首次改善型家庭，他们更青睐买下房龄较新，马上能迁户口的房源。能直接拎包入住或装修较好的房源很抢手。”

总价千万以上的二手房为何成交比例上升明显？与一手房供应状态不无关系。

目前杭州千万以上的住宅，只有南星桥的仁恒滨江园以及城西的远洋西溪公馆。口碑不错的仁恒，滨江园首开120套，吸引了691户登记，中签率17.3%，很多人开玩笑说：你以为只有刚需盘才难摇吗？千万豪宅也会和你开这样的“玩笑”。

还有一点，随着房价整体企稳上行，不少地段好、又带学区的次新房，牢牢吸引了一拨年底资金回笼的终极改善客群，在这个时间点以相对较低的价格买入改善型房源，无论从保值还是自住角度都很适合，等到明年年初，倘若楼市迎来“小阳春”，就要多付差价了。