在杭州商业史上，涌金广场是一个绕不开的项目。只不过，每每被提起，它总是被冠以“关门”、“倒闭”、“失败”这类的负面字眼，甚至被不少业内人士评为“杭州最惨商业中心”。

坐落于延安路中轴线，西面距离西湖仅200多米，南面到吴山广场不到1公里，周边商场林立，成熟小区众多。从位置上看，涌金广场可以说占据了杭州最中心最繁华的地段，天然具备了成功的先决条件。

但是，天赋异禀的涌金广场，更像是一位“红颜薄命”的美女。从2001年9月开业以来，18年间涌金广场几度经历从开业到关门的恶性循环。起起伏伏之间，这个吴山商圈的首个商业中心，从未跻身杭州商业第一阵营，至今能让人印象深刻的店铺，也只有两家：海底捞和家乐福。

最近，涌金广场迎来自己的又一次“开业时刻”：11月2日，近江海鲜城在涌金广场正式开业。作为杭州餐饮界的“超级IP”，近江海鲜城的整体入驻，能让涌金广场真的开始“涌金”吗？

近江海鲜城入驻  涌金广场重回聚光灯下

近江海鲜城的到来，给沉寂许久的涌金广场带来了久违的传播流量，这是立竿见影的效果。

在11月2日开业前后，杭城各大美食公众号集中推出近江海鲜城重新开业的相关文章，在这个将吃作为最主要消费的时代里，这样的传播作用非常明显，涌金广场第一次进入到年轻一代的消费视线中。

上周五，趁着近江海鲜城的开业劲头还没散去，记者来到涌金广场实地探访。

近江海鲜城位于涌金广场的一楼，大门朝着东面的延安路，巨大的门头非常显眼。一走进去，给人的第一感觉是干净明亮，颠覆了近江海鲜城以往的形象。环境、设施都做了明显升级，每家店都经过精心设计，装修风格不一，还做了适合宴请的包厢。

每家店门口，放着各式恭贺开业的花篮，“十年磨一见，全场8折”的统一促销海报尤其显眼。随意走进一家店，大堂都是宽敞明亮，鲜活的海鲜在水箱里张牙舞爪，等待食客的到来。

乔迁后的近江海鲜城，在涌金广场一楼占据了7000多平方米的营业面积，目前共有12家餐厅，其中既有一兵海鲜、大唐海鲜、好运来海鲜、温州龙港海鲜这样的老店，也有渔人码头、小不佬海鲜、海望角海鲜这些新品牌。据介绍，这里汇聚了100多种海鲜，中国沿海各个地方的海鲜，在这里都能吃到。

中午11点，当记者来到近江海鲜城时，看到好几家餐厅里，已经有一两桌食客在用餐了。而此后随着饭点的临近，不时有消费者成群结队进入，一边好奇地浏览参观，一边听服务员介绍自家特色。“我们在附近上班，听说这里新开了海鲜餐厅，就趁着中饭时间来看看，以后吃饭选择更多了，”跟同事前来觅食的陈小姐告诉记者。

其他楼层依旧人气惨淡

双方合作或是双赢选择

近江海鲜城的入驻，给涌金广场带来了新的活力，在世邦魏理仕杭州分公司总经理缪博文看来，这或许是一次双赢的选择。

“近江海鲜城在老市场拆迁这个契机下，进行提升入驻涌金广场，我认为这对于双方来讲都是一种尝试。涌金广场有地段、人流的优势，近江海鲜城有产品、业态上的优势，双方合作还是很值得期待。”缪博文说道。

涌金广场一楼，以全新面貌重新走进杭州市民的生活之中，那么，其他楼层的现状又是如何呢？

在近江海鲜城进来以前，涌金广场最为人知、人气最旺的三家店，分别是地下一楼的家乐福超市，位于五楼的海底捞，以及位于一楼的麦当劳。记者走访发现，除了这三个品牌之外，其余楼层的人气，只能用惨淡来形容。

涌金广场的三楼，也是主打餐饮，引进了一个名叫“江南晟世”的美食广场，里面共有20余家餐饮品牌。不过，在饭点时候，记者并未看到太多顾客上门用餐，反而是不少外卖小哥来来往往，相当忙碌。

四楼是一家KTV和一家棋牌室，白天似乎没有营业。五楼、六楼和七楼，除了海底捞和摄影工作室以外，其余基本都用作办公。在近江海鲜城光鲜明亮的装修对比下，涌金广场的其他楼层，环境明显要逊色不少。

10余年来屡次关张

产权分散是根本原因

事实上，在这次重磅引进近江海鲜城之前，涌金广场已经在杭州的“商业江湖”失声许久，而它每每被提起，也总是作为反面案例。从2001年开业以来，涌金广场几经波折，不断陷入开业、停业的怪圈，从未真正达到它规划中的定位，最根本的原因，在于它的产权性质。

“因为是小业主产权，需要重新返租回来统一经营管理。但是小业主们无法达成一致，和商场经营者之间有着不可调和的矛盾，”杭州某资深商业地产操盘手告诉记者。

据了解，当年涌金广场的商铺采取的分割式方式出售，3.3万平方米营业面积，被分割成375间商铺、共有约300个业主，产权高度分散。在这300多个小业主中，有些是经营者，有些则是纯投资。这就意味着，涌金广场如果想统一规划商场，就需要和每个小业主进行谈判，征得同意后签订协议。然而，在过去10多年里，由于小业主各自的诉求不同，往往很难达成统一。

天然的缺陷，注定了涌金广场后来的命运，仿佛进入了一个恶性循环。

2002年6月，距离开业不到10个月，涌金广场因经营困难宣布停业。

2002年7月，广州白马服装市场相中涌金广场，但由于业主签约率低，无奈退出，近5000万的投资计划打了水漂。

2005年12月，涌金广场以“涌金流行前线”之名开业，经营方与300多位小业主签订10年的委托管理合同，但是因为拖欠水电费和物业费，在2007年7月底结束营业。

2010年春节过后，杭州风尚投资管理有限公司接盘涌金广场，却在5月份试营业后，遭到商户的“集体停业”，之后涌金广场大量商业物业空置。

2012年年底，涌金广场欲打造“滨湖1号”项目，然而过程一波三折，最终不了了之。

2015年6月，涌金广场“变身”婚尚产业综合体，由浙江爱巢文化创意有限公司斥资3000万元打造爱巢·囍悦城，此后经营惨淡。

杭州还有不少“涌金广场” 业内人士建议谨慎投资

从诞生之初，涌金广场就因为这种分散式产权性质而不被业内人士看好。

“由于缺乏足够的资源整合能力，这种拆分了商业物业的固有属性，将所有权、经营权及使用权让渡于不同主体的开发模式，一旦整合主体不力，矛盾随之而生。”十五年前，就有业内人士做出过这样的判断。

事实上，在杭州的商业地产史上，将产权分割出售的商业中心，并不只有涌金广场一家。远的来看，同样位于西湖沿线的元华、利星，城西的西城广场，萧山的开元名都，江干的大世界五金城，都采用了这种模式，有些还用上了“售后返租”的手段。尽管，在销售阶段，这些项目的成交量都非常出色，但是，随着时间的推移，后来的发展都不尽如人意。

最近的一个案例，则是杭州港龙城。

杭州港龙城，位于城东新城核心地段，是地铁1号线和4号线的“双铁上盖”，总体量25万方。该项目在2015年7月首开，将1-6楼的商铺分割为15—90平方米的独立商铺出售，承诺售后返租，第一年返租总价6%，第二年返租总价7%。

按照规划，杭州港龙城将在2018年9月开业，最终食言。此后，该项目接连传出开业消息，一一被事实“打脸”。最新的消息是，开发商方面书面承诺会于2019年12月31日前开业，然而从现场来看，仍旧处于停工状态，没有装修迹象。而在此期间，杭州港龙城还出现了业主无法办理房产证等情况。

“这类商业中心经营不理想甚至无法开业的最主要原因，就是小业主太多，招商困难。从我个人来说，坚决反对投资此类商铺，”资深业内人士说道。