下沙金沙湖板块

昨天钱塘新区的土地出让，对于下沙楼市未来的走向，或意义重大。

原计划出让的四宗涉宅用地，仅有下沙沿江板块的杭钱塘储出[2019]4号宅地和作为人才专项租赁住房用地的杭钱塘储出[2019]7号地块成功出让。

其中杭钱塘储出[2019]4号宅地虽“零溢价”成交，但未来精装新房的上限均价仍然达到了3万元/平方米左右。

这重塑了下沙沿江板块新房的价格体系，标志着下沙楼市的“转型升级”又向前迈出了一步——曾经的“刚需板块”下沙楼市，正全面转型升级为改善型需求板块。

“零溢价”成交的下沙沿江宅地

让这个板块迈上“3万元门槛”

几年前，在杭州楼市中，下沙沿江板块一度非常热门甚至红极一时。很多刚需购房者选择在这个板块买房，“价格实惠，还有地铁”。

但近年来，下沙沿江板块内的二手房成交量并不高，上涨速度也比较缓慢，市场活跃度明显不足。

究其原因，新房和土地市场的长期断供，是一个重要因素。

板块内上一宗涉宅用地出让，还要上溯至9年前。2010年之后，下沙沿江板块几乎没有任何涉宅用地出让，新楼盘的推盘量也非常稀少，新房市场长期处于无房可买的状态。市场关注度也因此锐减，价格体系长期维持在多年前的状态。

直到昨天，杭钱塘储出[2019]4号宅地成功出让，这一楼市僵局终于被打破了。

这块宅地离地铁云水站不远，出让面积28058平方米，就在金沙学府旁，周边教育配套资源较好，是一块相对优质的地块。

地块的最高毛坯新房销售均价为26500元/平方米，精装标准价为3500元/平方米，一举带领下沙沿江板块的新房价格迈上了3万元/平方米的“门槛”，重新塑造了下沙沿江板块的新房价格体系。对于下沙楼市的整体定位和发展，也有着重要意义。

地块最终以121318万元的总价，被杭州冬宇房地产开发有限公司（广宇）竞得，折合楼面价16630元/平方米，溢价率0%。

曾经的刚需“性价比之选”

已转型“改善型需求板块”

下沙沿江板块，是下沙楼市发展的一块延展地。这里有地铁1号线贯穿而过，是杭州较早享受到地铁福利的板块，加上当年相对低廉的价格，“跟着地铁1号线到下沙沿江买房”，曾经是很多杭州刚需购房者心目中的“性价比之选”。

时至今日，伊萨卡国际城、宋都晨光国际和世茂江滨花园等小区，依然颇受杭州市民的认可。这些小区夜间时段的亮灯率，甚至超过了很多杭州市中心的优质小区。高入住率体现了这个板块的人气。

下沙沿江板块二手房的价格，曾经历过很长一段时间的低谷，但近两年一直在稳步爬升。综合多个二手房交易平台数据，下沙沿江近月二手房成交均价为27990元/平方米，且连续多月呈现上涨趋势。

曾在2012年用1万元/平方米左右的价格，买了下沙沿江一套100多平方米住宅的刘女士说：“我以前一直觉得我买房的价格已经算高了，当时我看这个板块里有些房子每平方米只要几千元。没想到几年后，这里也要3万元一平方米了。这样算来，一套100平方米以上的房子总价要超过300万元，对刚需来说可能有点吃力了。”

看着家门口的街道上，店铺越来越多，车辆川流不息，刘女士甚是开心：“经过几年的发展，下沙沿江早就不是几年前的郊区模样了，我们买衣服、吃饭和看电影都不需要跑去城里，家门口什么都有。以后坐地铁还可以直接去机场，太方便了。”

的确，房屋价值的提升和板块的整体发展有着密不可分的关系。一个交通便利、配套成熟、人气旺盛的板块，在建立新价格体系的过程中，也能被更多购房者所接受。

下沙最边缘的大学城北板块

新房均价也在逼近3万元/平方米

如果说沿江板块是下沙楼市发展的一波延伸，那么大学城北板块可能就是下一波延伸。

大学城北板块吸引的第一批购房者，同样也是杭州的刚需购房者，一部分是工作在下沙的学校教职工，还有一部分是在城东工作的新杭州人。

郑先生就是这样一位新杭州人，他住在大学城北的城市果岭小区，家门口有公交线直达艮山西路旁的单位，“我原本看中下沙沿江的伊萨卡国际城，但是我买晚了，房子已经涨到了2万多元/平方米，超过了我的承受范围”。

后来，他沿着单位门口的公交线，找到了现在住的这套当时售价1万多元/平方米的小户型，他说：“在我们业主群中，绝大多数都是来杭打拼的新杭州人，和我一样每天都要进城工作，我们小区算是一个十足的刚需楼盘。”

很多市民也像郑先生一样，当关注下沙楼市的时候，金沙湖一带房价已在3万元/平方米以上，下沙沿江也已超过2万元/平方米，房价在1万多元/平方米的大学城北便成了他们的首选。

当然，当大学城北的发展日益成熟，板块和房屋价值也在与日俱增。

如前天终止出让的杭钱塘储出[2019]5号地块和杭钱塘储出[2019]6号地块，原出让公告中，未来新房最高毛坯销售均价为23200元/平方米，最高毛坯销售单价25520元/平方米，最高装修均价3000元/平方米。

折算下来，这两宗地块未来的新房最高销售均价为26200元/平方米，也快要接近3万元/平方米了。而目前，地块周边的都会钱塘等新盘的销售均价，也已接近3万元/平方米。

虽然两块地终止出让了，但是它新房限售价格标准，同样影响着下沙楼市的未来发展走向——大学城北也在从一个刚需购房者青睐的板块，转型升级为改善型需求释放的板块。

北高峰观点

刚需购房者如何选择？

跨江买房或省下百万

接下来，如果途经大学城北的下沙至海宁地铁线路获批，加上区域政策、配套完善等利好因素，曾经被认为是“边缘地价板块”的大学城北，价格潜力未来或将得到进一步体现，板块地位也会进一步提升。

有业内人士预测，大学城北的新房价格体系也会和下沙沿江一样，在不久的将来，突破3万元/平方米。

这样看来，算上拥有龙湖滟澜山、名城湖左岸等红盘的金沙湖板块，以及房价已突破3万元/平方米的下沙沿江板块，下沙将整体完成“转型升级”——成为杭州又一大改善型需求楼盘，接纳更多拥有这方面需求的购房者。

那么刚需购房者该如何选择？

我们推荐同属钱塘新区，一江之隔的大江东。在大江东板块，地铁沿线的不少楼盘都值得关注，目前的售价保持在2万元/平方米左右。

毕竟，从大江东乘地铁到下沙，只需要几分钟，但省下的购房款，或以百万为单位。