在广州任意一条“中介街”上，创辉租售亮黄色的招牌依然醒目，只是铁闸紧锁，门口贴着内部调整的通知。相比往日的辉煌，今日的惨淡更显凄凉。中天事件的创伤尚未完全平复，另一家大中介行长河地产也关门了。如果说这两家企业的影响更多还只限于其大本营深圳的话，那么北京中大恒基老板出事、创辉租售全线停业，则引发了全国性的质疑：房地产中介怎么了？为何发展已有近二十年的行业这么脆弱？如果楼市观望期持续，是否意味着中介将成为最先倒掉的一族呢？本报通过采访广州经营较好的几家房产中介企业的老总来进一步了解中介行业的运作，探讨中介如何增强抗风险的能力。

运营特点决定脆弱性

中介行业先天的特点决定了其应对风险的能力比较弱，首当其冲的是盈利模式问题。中介公司依靠提供居间服务、收取佣金来获得利润，这种盈利模式相比其“同行”开发商来说显得极其脆弱。不过，对于历史较久的大中介行来说，基本上已经走过了原始积累的阶段，回过头看，他们庆幸自己扎扎实实地用十几年去积累了经验和资金。如今，只要有二手房交易，就有二手中介存在的必要，但是中介的利润空间取决于成交量，而成交量受市场波动影响较大。因此随着市场竞争的加大，加上政府政策带来的市场波动，对于个体的中介企业来说利润空间非常有限。事实上，大多数企业或者介入一手市场、或者走资本运作的路子，以此来拓宽公司发展空间。

人才问题也值得关注。中介行业是人力密集型产业，所谓成也萧何败也萧何，员工在创造利润的同时，也可以毁掉公司形象甚至与公司敌对。这几年楼市大好，中介行业极速发展，中介公司在大量吸纳人力的同时，却未必来得及开展人员培养的工作。合富置业副总经历潘宇豪坦承，这几年中介行业发展很快，人员素质与行业发展出现脱节的情况，而楼市冷淡期恰好给各中介公司提供了自我完善的机会。人才的培养不仅包括专业技能，还包括个人素质的提升，即服务意识，以及对公司的忠诚度和认同感等方面的素质。

扩张过快、管理软肋突出

中介的软肋还不止这一些。内部管理是一大突出问题，在没有更多的来自政府主管部门的引导和管理的情况下，中介公司的运作情况很大程度上取决于内部管理机制。近段时间中介行业问题集中爆发，很多人会归结为企业扩张过快，而合富置业副总经理潘宇豪和万家物业总经理左绍韬则认为，这些“问题企业”在发展策略、经营手段等方面也存在着较大的问题。

快速扩张也是致命伤。中介行业几乎都需要经历初期和中期规模扩张的阶段，扩张是扩大市场份额的基础，是提高知名度和影响力的需要，但是扩张带来的是成本的压力和人员控制的压力，如何在成本和收益之间实现均衡考验企业决策层的眼光。而公关危机的应对能力也需要加强。中介公司完全开放的经营方式使其对负面信息特别敏感，负面信息包括市场情况以及自身交易纠纷等方面。由于中介公司人员众多，如果各方面沟通不到位，出现问题很容易扩大，造成大面积的恐慌。

抵御风险成热议话题

一系列的中介事件还被一些人看成二手房走势的依据，进一步加重了买卖双方的观望情绪。然而，也正是这一系列事件的发生，也给中介行业敲响了一个警钟，暴露了行业兴盛期所忽视的问题。抵御风险，成了中介行业最新最热议的话题。

因此，在采访中，“稳健”几乎成了所有负责人在谈及发展时的关键词，接二连三的风波给中介行业上了生动的一课。接受采访的老总们都认为，市场的容量毕竟是有限的，要在有限的市场中获得稳定长远的发展，规范的运作、稳健的发展策略、以客户为导向和员工素质的提高，都是提高公司风险抵抗能力的法宝。

热点解读

直击中介行业四大硬伤

A盈利模式 佣金收入不稳定

行业人士一致认同，中介行业的抗风险能力比较弱，这主要取决于中介居间服务的盈利模式。接受采访的几位公司高层不约而同地表示，对于规范运营的中介来说，其收入基本依靠交易的“佣金”，而在剔除店铺、人工等成本后，利润率并不高。而且佣金受市场波动的影响较大。不过，万家物业总经理左绍韬和力强地产总经理张俊能指出，每个行业都有风险，企业好坏仍取决于经营。

观点PK

李峥（方圆地产副总经理）：不少人认为中介是一个暴利行业，其实不是。据我了解，一间店铺的成本大约在5万-10万元之间，市区的贵一些，但不少店的收入也只有10多万元，利润并不高。对于品牌公司来说，还需要付出一笔可观的广告宣传费用，算起来就更低了。

张俊能（力强地产总经理）：对于中介公司来说，没有产品，只有服务。市场进入波动状态，交投冷淡，就影响中介状况。极端地说，中介就无生存能力了，这就像前几年的证券公司的状况一样。所以对于中介来说，市场的正常运作最重要。不过，目前的这种盈利模式也找不到可代替的，因此企业发展需要发挥自己的特色。

左绍韬（万家物业总经理）：中介的盈利模式是由其行业性质及特点决定的，市场上存在二手房屋的租售需求，就自然催生出提供二手房屋交易服务的中介行业。中介的盈利源于交易过程中提供给交易双方的一种居间服务，盈利的多少由所促成成交的物业价值决定。

蒋福清（中联地产副总经理）：其实中介行业的运营成本还是挺高的，以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，但是市场振荡的时候，很多公司都出现了问题。如果中介公司想做大做强，资金保障非常必要。

B人才结构 经纪素质良莠不齐

各公司老总均对人才问题高度重视，经纪的素质对于公司发展的重要性毋庸置疑。而当前由于行业扩张过快，不免出现了经纪素质良莠不齐的现象，因此提高人才素质、加快优胜劣汰是重要的问题。不过，方圆地产副总经理李峥指出，仅就楼市波动时期公司的抗风险能力而言，人才并非是最根本的因素，更大的因素仍然来自于市场。

观点PK

潘宇豪（合富置业副总经理）：中介行业进入门槛较低，经过近几年快速发展，人员素质与行业发展出现脱节。今年合富打算实行“精英制”，趁这段时间我们会在用人方面下更多功夫。

左绍韬（万家物业总经理）：因为房产中介经营方式的特殊性，大多数中介行在迅速扩张期间往往会大面积地开店、大范围地扩容，虽然“德才兼备”永远是企业招聘人才的标准，但是新招人员在经验、资历、文化水平等方面总是不可避免地存在一些差距，何况是大规模的人员招募，所以中介行人员的组成上可能会出现良莠不齐的现象。

张俊能（力强地产总经理）：打个比方，如果一个建筑的基础在流沙层上，它肯定容易倒。如果员工流动性过大，就会有很多短视和不规范的行为，就会找机会投机，这样就会削弱公司的抗风险能力。

李峥（方圆地产副总经理）：中介做的是双方的居间生意，在楼市低落的时候，经纪的素质再高，对客户再有帮助，如果客户不愿意，还是不能成交。就这一点而言，人才只能促进市场，不能决定市场。因此人员素质跟企业的抗风险能力问题有联系，但不是根本因素。

C扩张发展 盲目开店成本陡增

在二手房市场上，人们很多时候是看中介公司门店的覆盖面来判断其规模和实力。大部分中介公司高层也承认，在企业发展初期需要依靠门店来提高知名度和影响力，但是扩张并不是企业的目的。每增开一个门店需要综合考量多方面的因素，盲目扩张反而可能给公司带来灾难性的后果，人员素质跟不上发展速度，同时给公司带来巨大的成本压力。稳健规范发展是中介企业的核心竞争力。

观点PK

潘宇豪（合富置业副总经理）：通过扩张门店来提高影响力是一个公司发展的前期和中期的做法，市场容量毕竟有个限量，到了一定阶段，企业要求提供更优质的服务和更准确的信息，这不是单纯依靠扩张可以达到的。对于布点，需要综合考虑该地段的赢利水平、是否利于均衡发展等几个方面的因素。

潘婉霞（中原地产天河区总监）：公司扩张主要看三方面的因素：第一，现有市场的承受能力；第二，经营者自身的资金实力；第三，经营者对未来市场走势的前瞻性。去年每家中介行都面临扩张过快的问题，只是程度不同而已。任何一家房地产中介都不可能在短时间内快速扩张，人员的沉淀和积累、企业品牌的建立，需要花很长的时间。

李粤湘（中原地产市场部总监）：企业在不同的阶段有不同的发展战略，但是不一定与市场好坏直接关联。比如2005-2007年市场好的时候，中原地产却没有快速扩张。企业必须对员工负责，市场有起有落，无限制地扩张之后，一旦遇到逆市，企业的员工利益很难得到保障。

蒋福清（中联地产副总经理）：稳健是公司发展的制胜法宝。作为房地产中介，稳健规范是核心竞争力。中联一直以来都在实行扩张的同时进行淘汰的制度，连续亏损8个月以上的分行一定要裁撤，不论市场好坏。

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