（杭州网 7月28日讯　实习记者 王丽晴　记者 王泽金）10％留用地是杭州尝试性、开拓性的政策。但正由于其处于尝试性、开拓性的"先进性"，不可避免地存在一些问题。针对留用地政策及项目开发的整个过程有可能存在或已经出现的问题，本网记者专访了创基机构的市场研究中心经理汪召旭。

创基机构是中国旅游休闲地产的创新顾问机构，其市场研究中心经理汪召旭对10％留用地的开发、操盘以及整个宏观政策面，均有比较深的研究。

以下为专访实录：

10％留用地或可平抑房价

记者：现在杭州留用地大概的现状是怎样的？大概总共有多少体量？

汪召旭：杭州留用地现状，如果从存量上来说，主要集中在九堡这块，沿着江干区，包括下沙，在钱江新城二期，这块里面有很多留用地。另外是在三墩，西湖区那块，这两块是目前留用地也比较多的。大概的是西湖区共有留用地指标5592.5457亩，江干区共有10%留用地1260.982亩，留下西溪·君邑会那边也有一部分。这些地块实际上宅基地的话目前很少涉及到，基本上都是剩下10%的留用地的商业项目……留用地政策也是杭州的地方政策，在其他地方也没有出现这种现状，也是比较尝试性、开拓性的政策。

记者：目前已经开发的量有没有这样的数字，比如今年下半年到明年上半年有多少量推向市场？

汪召旭：这个量实际上很难统计，很难估计。因为留用地项目跟房地产项目不一样，房地产项目涉及到挂牌，出让，这些公开的数据比较多，但留用地项目实际上更多的涉及到企业跟村里面的合作谈条件，谈好之后，这些地进行审批，还有一种就是村里面先把地审批出来了，然后再谈合作，所以说这个过程、开发进度是很难预测的。

记者：也就是说，留用地是有很大个体量了，但具体多少，什么时候开发，什么时候推向市场，这个很难估计？

汪召旭：对，这个很难估计的，而且相对来说今年形势不好，尤其是去年底形势不好的话，留用地项目的延缓，比如比较明显的是坤和·三墩新天地这个项目，一个商业留用地项目，它这个地方在规模上差不多有1万方，规模是比较大的，但实际上这个项目到现在差不多半年了还没有动工。

记者：现在杭州房地产市场存量房方面相对来说有点紧缺，留用地会不会加快开发进度，会不会在平抑房价、平衡供需矛盾上。会不会有什么影响？

汪召旭：这个我觉得有可能，但影响比较小，第一、留用地项目规模都相对偏小，超过10万方的很少，除了商业性的，像四季青是商业开发，这个就比较大，但其他项目大部分来说都偏小，偏小之外还有个问题就是留用地项目，开发商不敢大规模开发或是快速开发，原因在于留用地政策的不明朗，也就是刚才提到的政策出来但执行者没有，执行者没有的话就是前期相关审批相当漫长，而且是非常艰难的，这个过程如果开发商从一开始就不把这些隐患都清除掉的话，直接去做的话，比如快速开发，万一在开发过程中，比如三墩那边的一个项目斯坦福平方，这个项目你会发现现在没有一点声音，有的时候问它会说现在不卖了，原因就在于前期的一个审批工作，就是对遗留问题不解决，这个项目出来之后后来的遗留问题会更多，其实这种项目涉及到的问题，尤其是前期问题，特别是政府、政策问题太复杂了，不可能很快的……

因为开发商有个习惯，喜欢做熟地，或者喜欢做净地，净地的话什么都没有，进去之后实际过程好控制，只要不出现问题，但留用地开发往往不是资金问题，往往是政策面的问题。

政策不够细化是最大的问题

记者：今年杭州留用地相继出台了好几个政策，汪经理能不能給我们简单介绍下这个政策的变动，以及有可能会产生什么样的影响？

汪召旭：我们对这个问题的研究还是比较全面的，一些政策文件都有系统整理过……除了今年3 ·15出来的一个政策之外，这个政策是杭州在全国第一次放开土地流转形成策略，另外在今年5月份出台的49%那部分，这个部分原则上是允许开发商作为单套产权分割，但是执行细则我也还没看到，这块如果出来相关变化可能比较大一点，因为这个问题实际上是一直存在的，按正常，开发商出一半，农村信用合作社或村集体这边51%，这51%这部分的产权是村里面不能动的，其他49%那部分按照现在的政策可以执行按户分割，但这里有个问题就是，因为房地产项目开发的话不可能马上出来马上分割出来，一般至少要经过2-3年开发过程，这个过程今年5、6月份出的政策，即便这个新政策实施，而规定要求在2009年12月31日之前所有遗留问题都解决掉，但是按照现在这个进度来的话，这个政策看到实施估计也要两三年以后，就是说到2011年以后可能会看到相关的案例，因为现在具体的执行案例还没出来。

这个政策是一个文件型政策，出来之后，这个过程是一个很复杂的过程，这个过程实际上就是这个项目的前期人员跟政府的沟通，过渡部门的沟通，村集体的沟通，还有银行做土地抵押的相关制定，这个问题即便是有政策出来了，没有指定细则的话，整个过程是相当麻烦的。

记者：那留用地除了你刚讲的政策面、开发进程很慢之外，从整个的土地利用效率来看，比如有些地批下来了，但闲置在那里没有开发，您觉得这有没有存在一些什么问题？

汪召旭：其实留用地闲置这个情况，主要是因为审批过程麻烦，前期立项过程也麻烦，然后开发进度也不会太快，除了商业性项目以外，其实杭州留用地开发，目前也就两种模式，一种是像四季青这样的，土地出去，然后开发商直接盖商场，自己经营，然后对村集体是直接收租金的形式，强租的形式，这样对留用地的利用其实是最好的，而且也可以形成市场，对周边的经济带动也是最大的--从留用地角度上，这种方式涉及到留用地的商用化和经营化，这种做的时候也非常方便，这种利益也是最大的。

另外一种方式比较代表性的是剑桥公社这种，它的土地性质是留用地，然后做出来是类似办公写字楼，这种项目的开发实际上是掠夺性的开发，因为按照我知道的一些条件，一批钱是用在土地审批啊什么的，另一批钱作为村里面的租金来说基本上后面的40年对村集体来说很少的，也就是这种土地开发某种程度上它可以盘活土地，但是从开发进程到开发控制来说，除非是一些商业是市场比较集中、比较成熟的，用商业开发运作。不过从市场来看，也有它的合理性，毕竟对房价来说它的影响是拉得很低的。

记者：土地批了，但是没有用，那你觉得是不是浪费呢？

汪召旭：不是浪费问题，因为留用地的话，从整体比例我们看到一点，90%的地实际上都已经商业化了，还剩下10%的地，这10%的地其实从某种程度上，我个人觉得宜慢不宜快，因为快的话收益上不稳定，对农民对村集体收益稳定性不够的时候，把地都弄完了，农民的问题反而更大了，它就成了完全的失地农民了，所以我不认为要像商业地产那样很快的来开发，留用地开发不用过快，

记者：你刚才讲了留用地存在的问题，那你觉得最大的问题是什么？

汪召旭：最大的问题其实还是执行细则的问题，因为涉及到土地政策基本上都比较敏感，所以一旦有大的政策下来，这些政策可能有一些标准，但这些标准可能从制定角度上来讲是好的，但是从具体实行中就会发现执行走样或者说是模糊化，前几年还有个问题就是经济适用房买五年然后转让是一样的，是有这样的政策但真正到执行的时候是没有一粒成功的，原因是没有执行细则，其实我觉得留用地执行细则出来还是一个比较漫长的过程。

10％留用地可"三赢"

记者：那现在就是说也有很多楼盘在开发的过程中，像小户型，单身公寓这种，开发商觉得有些留用地可能比较偏，然后做方案项目不肯做，这算不算也是一个问题呢？

汪召旭：某种程度上这确实是问题，也是有它的合理性，第一、如果这个地方不够成熟，比较偏的话，那么去这个地方买房子的人是相对来说比较年轻，就是比较缺钱的那批人，所以他选择留用地，要不是经济上的压力，他能买普通商品房的住宅绝对不会买留用地的地方，这是很明显的现象。

实际上留用地政策如果真的能够明朗化，这里面相关的操作、流程更清楚，产权关系更明晰之后，我觉得其实是一个"三赢"的选择，一是村集体，不管是做商业、写字楼还是酒店式公寓，只要开发起来，对村里面绝对是好的，第二点，对开发商来说，留用地开发，现在杭州地价比较高，进入成本也比较高，相对来说门槛比较高，对于一些中小型开发商来说，做留用地开发的成本和收益都相对比较可观，现在很多开发商注重项目的原因也是在于此，既然它是公司，是企业，它必须有它的利益考量，所以这点上也无可厚非，最重要的是对于购买留用地项目的这些人，如果49%这部分能够分割到之后，即使可以拿写字楼产权，或者单身公寓，能拿到产权的话，对购买者的产权保障是完全不一样的，所以说，这个产权能够明晰下来，对他来说第一价格便宜，第二虽然这些地方比较偏远，但交通来说相对还是比较合理的，所以对这部分来说是比较容易的达成购房梦想，所以如果政策明朗、相关流程执行上能够更细致，可操作性更强的话，那么对留用地开发实际上就是三赢的政策。

记者：目前很多留用地的模式上面，很多都是以长租代售的模式，但现在的合同规定最长的租赁期是20年，那冲突问题一般是怎样解决的？

汪召旭：首先提一点，这个问题还没有出现，原因是留用地从最早出来到现在还不到20年，以前是30年，所以这个问题还没有出现，其实按照经常说的就是遗留问题后置，第二、按照现在法律优先原则，就是使用权大于所有权，就像我们租房子一样的，房东永远处于强势，租客属于弱势，从现在这个经济社会来说就是所有权的群体处于强势地位，按照法律的话就刚好处于一个相反的位置，这其实最大隐患就在这里，因为没有所有权，留用地现在的话基本上是40年性质的，有两种方式，一种是租用二十年，签一个类似关属的合同，另一种就是你租二十年，后面十几年赠送给你，就是有些提到的只有租赁合同没有购买合同一样的，其实我一直觉得租赁不是问题，问题在于租赁后面引发的系列问题，但就租赁关系来说，你租20年赠送你几年这也可以的，就像在银泰买东西，买300送200这种形式都没有任何问题，问题在于买了之后反过来的这部分东西产生的遗留问题，举个最简单的例子，我们小区是有业主委员会的，但业主委员会有产权人，由业主来选举，但是有些像留用地项目产权是在村集体的，这就意味着你没有产权，你无法代表业主委员会，业主委员会要代表的话也只有村集体代表，以前开发公司代表，但开发公司涉及到一个退出问题；第二、物业管理公司，刚开始住进去的时候开发商指定物业管理公司，但按规定三年以后业主委员会成立以后，物业管理公司要改选，因为你没有业主委员会，所以对物业管理公司再不满意也无能为力，这就意味着问题很麻烦，而且留用地项目没有产权，贷款是一个很麻烦的问题，目前操作的话都是以10年个人消费贷款形式，意味着第一、首付利率要高50%，甚至更多，因为有一定额度的，第二、这个贷款利率比一般的住宅、商业都要高得多，第三、如果我现在买过来要转手，因为我是商业消费贷款，不是抵押贷款，所以这个时侯我必须贷款还掉之后才能进行。

记者：在以后的拆迁补偿上会不会有什么问题?

汪召旭：按照正常情况下，目前在这边拆迁基本上，按照中国城市化进程，30年左右基本上是拆迁期限，这里涉及到的一个问题就是，现在拆迁补偿用的产权不是你的，业主方是强势方，租赁方是弱势方，所以确实会遇到这个问题。如果49%这一部分能够产权明晰的话，那么这个问题都可以解决了，但实际上又有一个新问题出现了，如果这49%能分割出单套产权，那么价格就会比不能分出单套产权的价格高很多。

开发要保障村民和购房者的权益

记者：那另一方面如果就是假如49%能分出单套产权，那对于51%的这部分要怎么处理呢？

汪召旭：按照现行政策处理，这里面其实涉及到村集体跟开发商的谈判问题，目前来看虽然说51%这块设在村集体产权下面的，但项目权益上来说，目前在国内的房产项目里面，地价只占一小部分，就三分之一上下，像这种项目，村集体出地，开发商出钱，如果收益都对半分的话，开发商是肯定不干的，其实这里就涉及到这个地拿过来之后一次性付给村集体多少钱，然后每年再付给他多少租金，也就是先首付多少，然后再每年给村集体多少，其实这种经营更像一种委托经营的形式，就比如说你这边是村集体，而我是开发商，我先首付一部分款给你，给你委托经营，然后在这40年中我每年付给你多少钱，就这种形式来做，但这里面还有就是企业跟村集体不一样，村集体涉及到合并重组之后权益啊这些都还可以做，没有问题，但如果企业的话，如果合并还好，要是倒闭的话，那就意味着你以前的委托方没了，要新的委托方来做。中国企业寿命平均两年左右，也就是企业很难保证它能安呆的安全的做百年企业，所以这个问题最根本的就是企业进行投资开发这种留用地项目的时候，进入时很容易的，但企业的退出机制就相对比较麻烦，虽然现在也有企业一次性付给村集体多少钱，或者是把一部分物业留下来，公司注销了，你签的那个租赁合同是跟公司签的还是跟村集体签的，要是跟村集体签的那就没问题还是可以去找村集体，要是跟公司签的就麻烦了，有个方法就是遗留给物管公司，有些事遗留给村集体，基本上就这两种形式。

记者：51%的部分如果是租赁的话，有17%的税，扣掉这部分税后，对参与开发的公司来说，会不会没有什么利润了？

汪召旭：租赁税属于纳税，对于租客来说是没问题的，出租房的问题，因为按照现在来说是谁收益税纳税，但是对于普通的租客，房东会把税转嫁给房客一样，但这种时候你是把租金一次性付清的，这个时侯把税转嫁是相对比较难的，关键是你的租赁合同是否在工商备案。

记者：扣了17%的税后，开发商能有的回报很低，而且风险大，所以对于他们开发商来说吸引力不是很大?

汪召旭：去年这个时候也在做三墩的一个项目，定的也不大，快进快出之后，其实收益也是差不多的，比如说我赚4个亿，在这4个亿里面，基本上每年一千万回给村集体的，但这里有个金融问题，现在的4个亿跟40年后的4个亿是不一样的，这种项目赚的其实就是资金回转期，从单纯收益上来说存留地项目其实我不是很建议开发的。对于开发商来说，好处是进入的门槛低，坏处是运作难度很大，政策的不明朗，退出也麻烦，收益也不高，其实就是鱼与熊掌不可兼得。正当的土地出让出来，产权是很干净的，这种项目做出来是门槛高，投入也大，但是运作相对来说也简单，收益也高，像存留地项目是进入容易，投入也不大，运作麻烦，退出麻烦，收益也不高，实际上这两个对比起来看，有实力的开发商我还是建议去拿地，同样的，存留地开发其实一般都是当地的公司，或者与当地的政府部门关系比较密切，相对来说前期工作比较好做的，不然的话其实很难开发的，存留地项目你想避免遗留问题最合适的方式就是村集体开发，没有第二选择，就是村集体开发，没有一点问题的。

村集体开发从收益上也是最好的，而且现在杭州的村集体也不缺钱，他可能缺人，但绝对不缺钱，或者是群集体主导开发也可以。

记者：按照你的观点的话，其实是不是就是跟我们目前的政策导向是一致的？

汪召旭：政策导向其实根本就是为了保障农民权益，因为地已经收去了，只剩下10%给村集体做存留地了，这个开发如果不由村集体来做主导的话，万一以后出什么问题的话就会出现一个烂摊子，很可能会引发社会问题，所以要打造和谐社会么农民权益还是要保障的。

记者：那你看这个留用地政策以后会走向一个怎样的方向，会有怎样的发展趋势?

汪召旭：如果单纯是村里面出地，开发商开发的话，51%跟49%其实是不对等的，也就是指权益的不对等，开发商投入这么多，收益只有这么一点的话，他收益是不对等的，所以最好的是村集体主导开发，处于主控地位，也就是他出地之外也要出一部分资金，土地折合多少价格，然后这个项目还要投资多少，然后按比例，由村集体主控权益上是最合理的，这是一块。第二就是政策的执行问题，如果执行细则出来的话，41%由开发公司出9%的权益出来，他投了这么多的人力物力，他的权益最好很明确的给他，因为这样做的根本问题还是保障购房者的权益，因为这里涉及到两个弱者，村集体跟村民，还有就是开发商跟购房者，购房者跟村民都是弱势群体，也就是农民跟购房者，这两个群体的权益都是应该保障的。我觉得最成功的还是四季青，做存留地最合适的其实就是商业中心，用作商业开发，比如西湖区的佳华，它位置好，而且只租不买，就是一个很成功的例子。