一、杭州10％留用地项目与"小产权房"的区别

"小产权房"是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

"留用地房产"是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有"国有土地证"、"契证"、"房产证"大三证，但是不能分割转让。

留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展"楼宇经济"、"产业经济"不断增强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济的积累、实力有限的实际情况，《暂行意见》也允许留用地项目合作开发，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。

所以留用地房产跟所谓的"小产权房"是不同的概念。一个是国有土地，一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。

二、村留用地获取方式

目前杭州村留用地获取流程为：

1、村/社必须拿到核发指标；

2、凭核发指标到市发改委立项；

3、到市规划局划用地红线；

4、排队等年度计划用地指标，拿到用地指标后才可办理用地手续。

5、签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》，在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领《国有土地使用证》。

以上报批及相关手续办理常需数个月甚至更长的时间，一般应配备专项工作人员负责相关报批工作，同时还需投入相当数量的资金及设计费用（含前期费用）。按西湖区专项调查显示，按照现有政策，留用地"开发性安置"和"货币性安置"的价格相差约4万/亩。留用地的取得需要投入30-90万/亩，虽有可能部分返还土地出让金，但加上有些地块上的拆迁安置费用，一般村留用地取得成本每亩需要几十万甚至超过百万元。

三、留用地开发有三种方式：

1）村自行开发

这种开发模式只能整体转让，不能分割转让。也就是说，村级集体经济组织自行开发，然后整体出租给第三方经营管理。村民可以通过每年固定的租金达到收益。如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）。

（2）与外来方合作开发

A：首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例（村自留部分只能整体转让，不得分割转让），由村集体经济组织按比例与外来合作方成立项目公司参加竞买，由村集体组织按照有关部门核定的成本回购。

B：村级集体经济组织依法申领留用地项目《国有土地使用证》后方可进行合作开发。其中，两家合作开发的项目，外来合作方累计所占土地（股份）的比例不得超过49%；多家合作开发的项目，其中一家村级集体经济组织所占土地（股份）必须超过外来合作方累计所占的比例。

C：合作开发留用地项目需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意。在召开村民（或股民）会议时，应公布留用地合作开发作价出资（入股）的价格和比例等内容，并报乡（镇、街道）、区政府（管委会）批准同意。

D：留用地项目的出资（入股）价格，应以有资质的土地评估机构的评估价格，或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。

E：不论合作开发还是自行开发，竣工后均可将不超过49%部分按幢、按层转让；剩余部分产权证必须做到村集体名下。

（3）村放弃开发

不设任何条件公开招拍挂出让。村集体组织把留用地转交给政府转为建筑用地招拍挂，政府给予村集体组织出让金返还（出让金返还问题详情可参考杭政办函[2001]15号和[2008]183号文件规定）。

四、留用地项目的合作开发流程

1．受让人持《国有土地使用证》、项目公司《名称预核准》资料、项目公司章程、村民（或股民）会议决议和乡（镇、街道）、区政府（管委会）意见等有关资料，征求市国土资源局意见。

2．市发改委、工商局、外经贸局、贸易局等有关部门凭市国土资源局的确认意见，依法办理项目公司设立、登记等相关审批手续。

3．项目公司凭工商营业执照、公司章程和完税证明等材料，向市国土资源局申请办理《国有土地使用证》变更登记，并依法办理计划立项文件变更手续。

4．项目公司凭更名后的立项文件和《国有土地使用证》向市规划局申请办理《建设工程规划许可证》。

五、留用地项目开发注意事项

1、开发贷款问题

根据《银发〔2008〕214号中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》，"严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。"

这对合作开发企业来说，必须提高自有资金比例并拓展其他融资渠道。

从杭州市部分银行的执行政策了解看：当前杭州的留用地项目，需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，可从银行方面获取为期不超过二年的土地抵押贷款；后期如需再次贷款，仍需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意方可申请，相关手续及流程极为复杂。

2、产权分割政策问题

值得注意的是，村留用地的产权分割政策不明确。虽然在杭政函[2008]183号、[2005]128号文件中有相应的条文规定，但各方对政策理解不一，后期在办理产权分割手续时遇到阻力极大，杭州当前成功落实尚无先例。

3、"长租代售"问题

国家相关法律认定二十年为租赁合同的最长租赁期，二十年以上的合同属于无效合同。一般村用地开发项目用地年限多为40～50年，因此常以"长租代售"的方式进行出售。具体操作方式主要有两种：

（1）40－50年的使用期限采取"20年＋20年"（或"20年＋20年＋10年"）的租赁方式，即每一阶段租赁到期时自动续签下一阶段租赁期，以规避相关法律风险。

（2）采取"租赁20年＋赠送20－30年"的方式，20年法定有效租赁期后，再免费赠送20－30年的租期。

4、客户购房贷款问题

由于客户签订的是"长租"合同，因此在购买村留用地项目时无法申请住房公积金贷款和商业贷款，在实际操作中，通常以个人消费贷款的形式办理。根据当前银行相关政策，根据房屋评估价值，最高可以获得住房价值80％的个人消费贷款额度；以商用房抵押最高可获得房产价值65％的贷款。贷款利率执行基准利率。从杭州部分留用地项目的操作经验看，目前客户购房时，大多采取"首付五成，个人消费贷款五成（10年期），且总贷款额不超过50万"的方式。

根据最新银行调整利率：五年以上贷款利率自10月30日起由7.47％下调到7.20%。而按财政部最新政策，客户首次购买普通商品住宅，最低可享受首付二成、七折优惠利率（5.04％）。村留地项目主要面对中低端人群销售，其单价较低，但五成的高首付及高出30％的贷款利率，将带来极大的销售抗性。

5、客户后期转让问题

客户购置留用地物业后，由于签订的是长期租赁协议，只有使用权而无产权。因此在后期需转让时可能会面临困境。针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签订的长期租赁协议中予以特别约定：

由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期租赁协议，新的承租人重新签订一份租赁协议，无须任何税费。

（注：部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客户按照政府相关政策自行办理转让手续并承担相关税费。）

这个操作过程看似简单，但其中又涉及到更麻烦的问题：

（1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。在转让使用权时，由于后续租赁期相应缩短，可能导致相关租金锐减。物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回房屋。

（2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长期持有的很可能导致最终"套牢"。

（3）转让对象难寻。后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其必须一次性付清所有款项，这对新的"承租人"造成极大压力。

实际上，村留地物业更适合短期出租；但目前杭州公寓的出租年收益率仅2－4％，从投资角度上看，很可能"得不偿失"。

6、物管公司问题

由于客户没有物业产权，无法成立业主委员会，因此只能接受开发公司或村集体组织（经济合作社或其他）制定的物管公司并承担相应的物管费用，后期可能因物管服务问题产生纠纷。

7、项目公司退出后遗留问题

村留用地项目开发时多为村集体组织（经济合作社）与外来投资商合作开发，其项目公司在项目开发完毕后即会退出。村留地产权问题比较复杂，因此会遗留下一系列问题，其中首要的是物业产权继承问题。

一般情况下，项目公司退出后，物业产权由合作方中村集体组织（经济合作社）所有，相应的物业管理权也归其所有。但复杂的是，一旦涉及到部分物业产权分割及合作方有多个村集体组织（经济合作社）时，相关产权继承问题将变得极为棘手，这有可能导致后期物业管理权混乱，最终损害普通客户利益。