前 言

2008年6月市政府转发了由市国土资源局制订的《关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》(杭政办函〔2008〕183号)，对留用地项目开发前后涉及一系列问题进行了明确，规范了合作开发程序，鼓励统一招商，明确了合作开发比例，完善了项目转让管理，细化了抵押管理，调整了土地资金核拨管理。

一、1、各区10%自留地情况

1) 西湖区：据市国土资源局提供的数据显示，目前全区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。

具体地理分布如下：

古荡街道63.5277亩，留下镇410.0565亩，

龙坞镇316.2937亩，三墩镇1291.2938亩，

蒋村乡1449.9408亩，文新街道70.3695亩，

灵隐街道202.3841亩，转塘镇1788.6796亩。

已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。

2) 丁桥大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。在规划中先行将314亩10％留用地先定位。全部落实到了区位条件较好的具体地块。

3) 至今年3月份，江干区共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）。地理分布情况如下：九堡294.169亩，丁桥270亩，四季青382.062，彭埠163.958亩，笕桥15.293亩。

二、10％留用地块开发项目

目前，杭州10%自留地项目分布广泛，现主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。

这些留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目仅占到了比较小的一部分。

1) 2007年蒋村新区12个村（社区）、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。

2) 2008年蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。

3) 三墩是杭州10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。

近年来，2007三墩镇其中10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。

4) 拱墅区2008积极加快以10%留用地项目为重点的村级物业项目建设，做好村级物业项目的"一次招商"和"二次招商"，实现招商与建设同步，使物业项目尽快产生效益，发展壮大村集体经济，全年计划开工村级物业项目50万平方米，竣工20万平方米，实现村（社）可分配收入4.2亿元。

5) 江干区目前未用掉的10%留用地资源中，具体土地与项目的进展情况：项目已定，在办立项、土地手续的有207.441亩；项目在谈的有275.025亩；项目未谈的有643.016亩

三、留用地的业态性质

多数村社把地块用途定义为商业性质，数量最多的是商务综合用房（包括写字楼、创意工作室、大型超市、专业市场等）；其次是宾馆、饭店（度假村）；第三是加油站、社区综合楼及农民公寓等其他业态。

四、留用地的利用模式

"自建、合作、租赁"三种。

一是自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；

二是合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。

三是租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。

五、消费心态

精装修比毛坏便宜 "小产权房"难掩高风险

从去年以来，斯坦福平方、紫金门等一些没有独立产权证、以长期租赁方式"销售"的楼盘开始出现在市场上。这些特殊产权楼盘特别集中于三墩、下沙一带。

其实就只"买"到几十年的使用权，签订的协议也只是租赁协议，即"以租代售"。

同时，杭城一些处于风景区的无产权物业也以长租方式吸引购买者。如位于之江旅游度假区的云栖度假酒店，

此外，城郊接合部一些集体土地上建设的房屋，只有集体土地产权、没有单套产权的房子，在二手房市场上屡见不鲜。

在目前城市房价企稳走高的刺激下，很多城乡接合部的"小产权房"，由于价格低廉而日益受到追捧。近来在杭州很多郊县曾兴盛一时的"农庄"、"农家别墅"也是这一类房子的代表。

以上这些楼盘或者房屋尽管都没有单独产权，但仍被大家俗称为"小产权房"。建设部在今年6月专门发布购房风险提示称："小产权房"不受法律保护，不能办理房产证等合法手续。

总结

杭州市近年来所推10%的留用地项目日益增多，加上以前所推土地未建设完项目，市场竞争进一步加剧，并且项目产品的同质化严重，价格虽然比有产权房要低很多，但存在诸如升值有限，转让困难的限制，小产权房市场目前接受度还有限。

(来自jiajian311的博客)