[提要]上海房地产市场近期购销两旺,许多海外房产项目也开始抢搭“顺风车”,到上海做推广。浙江新义投资管理公司总经理陆旋最近出手在东京收购了数个房产项目,现在对日本来沪的这些项目也是备加关注。

陆旋运作的资金来自江苏和浙江两省多个实力雄厚的委托理财客户。他想把募集资金投资到回报率高、风险小的项目中去,但“现在整个亚洲的经济都不景气,投资项目非常难找”。去年,陆旋把目光转向日本房产项目,他认为这是目前比较有优势的投资洼地。

去年末陆旋在东京成田机场附近以40万元人民币的价格买了两室一厅的一套房子,共50多平方米,含税价格比上海相同地段的房产便宜很多。“这里到机场和市中心的车程都在半小时内,地段很好,出租率也非常高。”陆旋表示,和他一样在东京投资房地产的中国客户现在已经很多,在他买房的这幢公寓内,有五六家房东是中国人,其中很多是温州人,有个投资者一下买了3套。

这些温州投资者往往亲自出马,不假手他人。温州投资商会还在上海协办了日本房产投资说明会,与会的有多名来自温州的投资商人。在温州经营一家小型房企的商人刘晓琳表示,最近要飞一趟日本实地考察投资环境。他最看重的是日本房产项目目前每年8%左右的稳定租金回报率。“在日本抛售房产要交纳高额税收,买了再流通划不来,买了出租既能保值,回报率也不错。”

刘晓琳认为,包括上海在内的长三角房产市场风险过大,虽然现在是一片红火景象,但多为去年刚性需求的集中释放。因此,他怀疑下半年无论是租金还是交易后的收益,均面临进一步下跌的考验。“去投资者还没有蜂拥挤入的市场提前布局,一直是我投资的原则。比如2000年左右的上海,和现在的东京。”

陆旋也订好了4月的赴日行程,他准备了厚厚一叠资料,是预备在日本仔细考察的房源,其类型既包括100万-300万日元左右的公寓房,也包括2000万日元左右的高级公寓或者温泉别墅。他也看重“出租”来保值增值,“我估计日本房价还会有进一步下跌,但只要出租率非常稳定,长期持有就不存在资金安全问题。”

上海千博投资管理有限公司日本事业部部长束汉锡表示,当前之所以是较佳的赴日购买房产契机,主要原因并非日本房价已经跌到位,而是受全球金融风暴影响,大量的欧美房产资金纷纷撤出,造成众多房产项目停工和交易市场冷清,这正是后发的中国资金进入的契机。“这个资金空白期不会太长,预计只有1-3年左右,一旦全球金融环境好转,欧美资金和阿拉伯资金回流,很难再出现如此便宜的收购机会了。”

春节后,上海赴美国、欧洲投资房产的宣讲会和广告明显增多。相比之下,去日本投资还是暗流涌动、知者寥寥,但投资者要严肃和现实得多。陆旋表示,现在去欧美投资次贷重灾区的“房产”,完全是一个噱头。“海外投资的三大风险,一是签证,二是资金安全,三是税收风险,现在那边一样也解决不了。”

去日本虽然也面临签证的繁琐问题,但投资较为切实可行,尤其是赴日便利的交通条件对长三角投资人士最有吸引力,从上海飞往日本多个大型城市只要1-1.5个小时,“和飞北京差不多,仅凭这一点,便不是去澳大利亚或美国投资房产能比的。”

刘晓琳周围很多同行已将手头的房产项目清盘完毕,正在积极募资准备到日本看看投资机遇。“与去欧美的‘房产主题’旅游相比,打算去日本投资房产的客户,无论是入股身处困境的日本房产公司这类大项目,还是购买一套公寓的小项目,都非常严肃,这是要拿真金白银出来的。就拿现在说吧,很多日本企业年度决算放在3月末,如果房市进一步走低,5、6月份会有更多打包出售的优质资产被抛出,大家很看重这个时间点。”

风暴中不忍退出的欧美企业也蠢蠢欲动。日本贸易振兴机构的田中一诚说,今年1-3月,美国华平投资集团开始在日本长野县的滑雪场周围投资,法国度假连锁集团club med也购买了土地,计划开发度假设施。

而根据普华永道的报告,2009年房地产投资家眼中最有投资价值的亚洲城市中,东京已从去年的第3位上升到第1位,上海则从去年的第1位降到了第5位。