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拼地段、拼产品、拼价格 “300平方米大平层”竞争日渐激烈
house.hangzhou.com.cn  发布时间:2020-08-19 10:17:13   

2018年4月杭州发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》,文中明确规定“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米”,并纳入土地出让合同,被坊间称作新的“限酒令”。于是,一批全新的300平方米商业产品开始孕育。

时间过去两年多,当时出让的大批受限土地项目开始陆续推出300平方米大平层产品,像钱江新城的万潮星汇大厦、迪凯金座、城东新城的东潮府(备案名:明石东潮府)、奥体的观雲钱塘城、城西文教区的黄龙云起“三里庐”(备案名:万塘云起公寓)等,虽然几乎都是总价动辄上千万元的奢豪产品,但市场关注度颇高。

新一批300平方米大平层集中面市,地段、高配置产品成撒手锏

根据合创机构一份今年1-7月的大平层成交量统计,较早开盘的迪凯金座成交89套,套均总价1071万元;观雲钱塘城成交81套,套均总价1623.6万元;万潮星汇大厦近期成交两套,套均总价1526.5万元;黄龙云起成交两套,套均总价1108.5万元……

从总销售额来说,今年前七个月,东潮府、迪凯金座、观雲钱塘城、杭州嘉里中心等项目的大平层产品销售都过亿,其中,萧山奥体板块的观雲钱塘城销售总额高达13亿元。

这些人气较高的项目中,地段和高品质产品成了吸引购房者的最大要素。在万潮星汇大厦,我们发现13楼以上的房源总价都在2000万元以上,13楼以下的基本总价在1500万元左右,价差超过400万元,因为高楼层的景观视野更好,可以直接看江景、看“日月同辉”、看附近的公园。销售人员直言,大部分置业者看中的是这里的地段,就在钱江新城市民中心旁,毗邻地铁口,更是城市的核心区,想要进驻这样地段的机会很难得,所以不少外地的、国外留学归国的,以及本地的高净值人群都愿意在这样的区域购置自己的物业。

除了地段,新一批300平方米大平层的产品品质也越来越被重视,尤其是在住宅限购、限价的背景下,豪宅配置难免受限,反而在商业性质的300平方米大平层产品上更有发挥余地。像黄龙云起“三里庐”的样板房近期就让不少人眼前一亮,从设计风格、装修品质上都比同类产品有一定程度的突破,不但配置采用了国际大品牌的高端系列产品,还在整个房间里安上了大金联合华为的Hi-Link智能家居系统,在很多细节上迎合了现代人的审美和需求。据销售员介绍,虽然才开盘,但已经成交两套,达成认购意向的更多,大部分还是带有“城西情结”的本地置业者。

当然,还有凸显性价比的,像城东新城的东潮府就算一个。目前市面上大部分同类产品总价都超过1000万元,东潮府总价在850万-950万元,用的是卡地亚和幻影两大高端装修风格,且由杭州本地口碑不错的滨江集团操刀,因此在市场上备受关注,仅过去两三个月,已经成交十多套。

300平方米大平层存量不小,竞争将越来越激烈

虽然大部分我们关注的大平层项目产品和地段都令人惊艳,但不可否认,销售压力仍然不小,特别是未来将有更多类似产品面市,高总价的商业大平层市场或将迎来更白热化的竞争。

我们走访了一些目前在售的项目,已经有销售人员显示出对后续房源销售的担忧,毕竟那么多“千万级客户”不是说找就能找到的。同时,他们也认为,“全杭州大平层产品的客户多多少少都有同质性,不像住宅客户有明显的地缘性,所以严格来说,全城的300平方米大平层都是我们的竞品;从目前来看,地段优势还是最明显的,少了地段优势,价格和产品就要做性价比了,那样‘厮杀’起来就比较惨烈了。”

根据透明房地产研究院统计,300平方米政策出台至今,杭州市区(不含临安、富阳)已出让商业、商住地总成交达200宗以上,其中商住地约70余宗,加上历史项目中本身就有300平方米以上商业大平层为部分卖点的房源,以及拿地后暂未规划公示的项目,这个数量保守预计在2000-2500套,且遍布杭州各个区域。

仅目前而言,除了面市的项目,已经有规划300平方米大平层产品的项目还有滨江三堡项目、平安新鸿基江河汇项目、阳光城檀映里、中海望庐、滨江御滨府、嘉里中心逸庐、印澳湾等,地段、规模、产品定位都各不相同,也各有长短。于它们而言,未来是否还有这么多“千万级客户”可以支撑这个市场,销售、资金回笼周期是否如自己想象般理想,都是未知数。

来源:杭州日报  作者:记者 金萍  编辑:郭鑫