赌高端精品住宅项目未来

    要加大商业地产开发

    同样属于扩张较为激进的保利地产[简介最新动态](600048)，并未面对资金紧张的问题。和绿城[简介最新动态]相比，保利[简介最新动态]的绝大部分负债属于长期借款，同时与万科等一线房企一样，坚持高周转的路线。

    在资金链紧张而销售不畅的情形下，绿城中国会不会转变自身的发展战略，以高周转换资金回笼？

    “我们不会”，上述绿城中国人士明确的对《证券日报》记者表示。在其看来，一方面中国老龄化人口将会日益增多，这部分人群对更为完善以及高端的社区需求较大；同时，在政府大力倡导保障房建设的背景下，中低端住宅市场将会被挤占。这意味着，作为高端以及精品化住宅供应商，绿城中国认为自己将来会更具竞争力。

    在对上述绿城中国人士的多次采访中，《证券日报》记者了解到，与其降价销售，绿城更倾向于引进“有钱”的投资伙伴，与其共同开发。

    事实上，绿城中国已经做出了这样的选择：2011年上半年，绿城中国归属于非上市股东的溢利高达8.85亿元，几乎占比其上半年所实现的17.76亿元期内溢利的一半。

    与此同时，绿城中国还表示将要加大对商业地产项目的投入，并非是持有型物业，而是借力商业项目销售来回笼资金。

    绿城中国董事长宋卫平，业内戏称“宋员外”，以胆大而一度被指是房地产业内的“赌徒”。

    绿城中国的项目，业内对其质量和物业都给出一致肯定；绿城中国的高速扩张和高负债运营，业内也一再表示质疑与关注。

    “绿城在杭州新开盘的项目，要比周边地域的楼盘均价要高出3000元/㎡”，一位杭州工作的人士如此告诉记者。

    截至6月30日，绿城中国有50%的项目位于杭州。其余的项目则分别位于山东、江苏、安徽、河南、北京以及新疆等地。

    “项目过于集中，走的又是高端住宅路线”，分析人士指出，绿城在限购令下，销售情况不好很正常。

    销售不好，并非是市场担心的主要问题。绿城集团对外大手笔引进信托贷款，甚至不惜以25%的成本进行融资，才是引起市场担忧、进而在半个月的时间里，传出被收购甚至“被”退市风波的主要诱因之一。

    “九个锅盖盖十个锅”盖不盖得住？

    绿城中国的负债大致分为：银行借款、信托借款、可转换债券。其中，按照绿城中国的说法，50多亿的信托借款，约占比其扣除掉预收款项后负债总额的8%左右。

    据绿城有关人士介绍，目前绿城中国的主要信托融资共分为4笔，根据合同规定，要待相关项目售出80%左右时才需偿还。同时，上述信托借款是与项目捆绑在一起的，“我们如果要借70个亿，需要将评估100个亿的房地产项目作为抵押”。再加上，信托借款基本上要等到销售后期才需偿还，“我不认为我们的信托融资存在什么违约风险。”

    问题是，信托所投向的项目，能否如期完工并销售良好。5月份以来，绿城新推盘项目的平均去化率还不到推盘总量的三成。

    这种情况下，一旦信托到期时，出现大规模的需偿付款项，又当如何？据绿城人士表述，“若有一定的资金缺口，我们会尝试用其它渠道的融资方式来覆盖。”

    这或许就是市场上所形容的“九个锅盖盖十个锅”，然而在这一场由政府坐庄的“赌博”当中，绿城能不能全身而退？

    “烫手的”房地产信托融资

    “房地产信托与其它融资模式一样，想要判断其风险，首先要先看对房地产行业的风险如何判断”，9月29日，上海富晶资产管理中心总经理王林在接受《证券日报》记者咨询时表示，“房地产本身的状况，决定了与之相关金融产品的风险程度”。

    “如今，仍旧有很大一部分观点认为房价依旧会上涨，力挺房地产的声音不绝于耳”，王林如是说。因此，这是资金，尤其是信托资金依旧源源不断流向房地产投资开发中的一个重要原因。

    “信托融资来得钱，对于开发商来说，有些烫手”，王林对《证券日报》记者解释道，因为和银行借款相比，房地产信托不仅成本更大，对风险的敏感程度也更高。因此，“对于开发商来说，压力也更大。”

    信托资金与银行借款另外一个不同之处在于，其所募集资金是以委托代理的方式进行运营投资。这意味着，开发商所面对的真正债权人，是一个一个自然人，而并非金融机构本身。进而，一旦信托产品到期无法收回本金和收益，就会引起麻烦。

    如此看来，问题的关键在于，如果绿城在信托到期时，无法及时进行偿付。彼时，是否真的能融到资金来及时“盖上锅盖”？

    坚持原有策略“逆势”而行

    《证券日报》记者采访中了解到，即便资金如此紧张而销售不畅，绿城[简介最新动态]中国也不会改变自身的发展战略。

    在其看来，一方面中国老龄化人口将会日益增多，这部分人群对更为完善以及高端的社区需求较大；同时，在政府大力倡导保障房建设的背景下，中低端住宅市场将会被挤占。这意味着，作为高端以及精品化住宅供应商，绿城中国认为自己将来会更具竞争力。

    基于此，绿城依旧会坚持高端精品住宅路线。与此同时，绿城董事长宋卫平公开表示，“绿城降价的余地非常小。”

    而绿城唯一对外明确的应对策略，是引进有钱有实力的投资者。也即，绿城宁可将房地产投资利润与人共享，也不妥协降价。在众多房企主打“高周转”和“中低端”策略牌的时候，绿城向《证券日报》记者否认其未来向中低端、高周转的模式转变。

    事实上，绿城“逆势”策略，无他，笃定未来高端楼盘的需求旺盛而已。只是，调控政策依旧无期，绿城的资金风险问题又如何令投资者释然？