以首开地产为样本，剖析杭州、北京房企间的不同发展轨迹

　　过早开放的市场限制了本土房企的发展？

　　就在杭州楼市限于低迷，开发商焦头烂额之时，以北京为代表的一线城市的房价仍持续上扬。相较于北京房地产业的红火，更显示出杭州楼市的沉寂。遥想当年，作为中国房地产业的一个指标性城市，杭州的房地产业以及杭州的房价，一度也曾牛气冲天，甚至大有晋升一线城市的气概。短短几年时间，杭州房价就从一个顶峰回落到如今的平民化市场。对开发商来说，如此下滑的市场形成对其严峻的考验。记者曾与众多外来开发商探讨过杭州的楼市，尤其是去年来到杭州高价拿地的开发商，他们普遍有种错觉之感。有开发商曾告诉过记者，他们来杭州前，印象中完全是抢房抢疯的画面，这与杭州楼市早年的疯狂如出一辙，但却已不吻合如今杭州楼市的形象。比照杭州与北京楼市的变化，可能并不是件特别有参考价值的事情，因为两个城市的体量不同，定位不同，积聚财富的能力不同等等，但作为当时号称北上广深之后的“第五城”，杭州的楼市也曾引领中国楼市，从这个角度说，把现在的杭州与现在的北京比较，仍具备相当的价值。为了让这种比较更接地气，记者特地把在北京市场占有率第一位的首开地产作为样本，来展示北京楼市与杭州楼市不一样的发展轨迹。而在记者看来，杭州过早开放的市场，在一定程度上羁绊了杭州房企的壮大。

　　前几天，杭州乃至全国楼市最大的事件，莫过于绿城与融创之间的股权交易。撇开交易本身不提，宋卫平卖绿城，对于很多浙江人来说，在情感上多少都是种打击。作为浙江规模最大的房地产企业，随着绿城的易主，浙江已经不存在全国范围内够得上“大鳄级”的房地产企业了，这表明，经过10多年的发展后，浙江的房地产企业都没有做大。在杭州，我们事实上也早已发现类似的情况，这些年，越来越多的本土房企收缩规模，甚至在市场上销声匿迹了。这一方面可能与本土房企的发展理念有关，但另一方面可能也与本土市场的过早拱手相让有关。以杭州为例，是最早实行土地招拍挂的城市，这个时间点还在1999年。对于未来房地产业的发展而言，土地招拍挂是件里程碑式的事情，这表明整个土地出让制度的公开透明。但也正因为如此，所有的企业都可以来到杭州，杭州本身也会出现大量的同类竞争企业，杭州市场从一开始就是个充分竞争的市场。这一方面是促使了杭州的开发商在产品方面更好的投入，即便到今天，杭州房产品的品质，仍是全国学习的对象；但另一方面，也制约了杭州房企的发展。很显然，过早规范的市场，房企要付出的成本更高，彼此间的掣肘也更多。杭州房企因为过早的规范化，而吃到头口水，但最终却没能养壮自己。与杭州相比，全国性的土地招拍挂启动于2005年，北京市场也是到这个时候才将土地出让制度化。这让很多企业获益匪浅。首开地产可能杭州人还未必听说过，但在北京是绝对的“一哥”。首开地产至今已走过34年的历程，是中国最老牌的开发商之一。作为北京最大的房地产开发企业，首开地产累计竣工面积已超4000万平方米，其中40万平方米以上的大型居住区达30多个。毫不夸张地说，在北京近一半土地上，都曾留下过首开地产的开发足迹。首开地产能有如此的成就，这跟当时整个北京市场的相对封闭有关，提供给了首开地产巨大的练好内功的时间。记者曾去首开地产在北京南二环的一个项目——首开·璞瑅参观过。这个项目是首开地产开发方庄特大型片区城市住区的尾声项目，方庄特大型片区城市住区，共开发面积逾400万平方米，这其中首开地产承担了300万平方米的开发量。从1995年开始，首开地产就介入该片区的开发，开发时间前后延续20年，房价也从当初的几千元/平方米，涨到如今的60000多元/平方米。可以说，现在在方庄生活，目之所及，都是首开地产提供的。我们过往一直再说城市运营商，首开地产至于整个方庄的影响，就是种典型的“城市运营商”的操盘手法。

　　在这种积累过程中，首开地产本身也获得长足的进步，甚至在一个更大的空间内，完成对整个城市的改良。历史上，首开地产承接了奥运村、亚运村、大运村的开发建设，设计承建了国家体育馆、五棵松文化体育中心、五棵松文化体育中心、奥林匹克水上公园等国际级体育盛会的相关场馆。其中奥运村、国家体育馆、奥林匹克水上公园等项目曾多次获得鲁班奖、詹天佑奖，国家体育馆更是入选“北京当代十大建筑”，成为北京最负盛名的地标建筑之一。因此，如今说到首开地产，更多的人把其解读成“奥运地产”。

　　反观杭州的房企业，鲜有机会参与大片的土地开发，在大城市比比皆是的超级大盘，在杭州并不多见，尤其是百万平方米左右的大盘，在杭州更是凤毛麟角。杭州的房企，在城市化进程中，早年除了住宅，参与的程度其实很低。这也让杭州的房企业，普遍缺乏原始积累的阶段。加上提前启动的杭州地产市场，也能让其吃饱，走出去的意愿也不足，最终造成杭州的房企，除了在房产品方面一枝独秀外，在其他方面相对落后的现状，尤其是开发理念的落后。

　　首开地产也是去年来到杭州的，并且一落子就布局三个项目，堪称大手笔。一个位处老城区德胜路之上，另一个位处有“杭州徐家汇”之称的申花板块，第三个位处半山田园板块。以西、东、北三大方位完成对杭州城的包围，这显然让杭州房企业羡慕，杭州房企如今鲜有企业能在一个城市同时上马三个项目。