杭州网专访宋都·阳光国际杜总

杭州网专访德信营销总监陆双全

   （10月25日 杭州网讯 记者 王泽金 金柏松）今天是浙江省第十六届房地产博览会举办的第三天，截止晚点八点三十分，杭州市共成交商品房310套，预定商品房119套，其中主城区共成交商品房171套、预定88套，成交均价为17554.15元/平米；余杭区成交商品房104套、预定31套，成交均价为9882.25元/平米；萧山区成交商品住房为35套。

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    量少价高导致今日人气大减

    而房博会举行的第一、第二天的成交情况是，23日杭州全市共成交382套、预定862套，其中杭州主城区共成交178套，预定531套；24日全市共成交409套，预定264套，其中主城区共成交222套，预定222套。与房博会举办前相比，房博会举办期间成交和预定量皆略有上升，但幅度并不是太大，并不明显。并且22日的预定量快速上升主要是因为原筑壹号和天阳观筑的开盘，在加上联合格里，这三个楼盘的预定量总共达到了415套，占到总预定量的77%。而23号531套的预定量最大贡献来则来自于金地自在城。

图3：房博会举办期间杭州全市商品房成交、预定情况

    究其原因，一方面是因为当前房价已经上升到一定的高度，如今日杭州主城区成交均价为17554元/平米，余杭9882元/平米，接近一万；另一方面，是因为受前半年楼市的疯狂热销，而房屋建设有一定的周期，加之开发商开工不足，以及部分开发商捂盘惜售，可销售房源严重不足，截止今日晚上20：30分，杭州主城区可售住宅房源仅为5068套，而昨日甚至跌破5000套大关，一度下探到4887套。

图4：截止25日20：30分 杭州可售房源套数

    这些情况反应在房博会上的影响是，开始前两天，参展人气极旺，但现场成交和预定情况并没有随着水涨船高；有成交的也大多是甬台温等外地的投资客或者少数本地的改善型用户，真正第一次置业者非常之少；在展区中，小户型与大户型、品牌开发商与中小开发商之间，受关注情况差异巨大，相对而言，品牌开发商的展区更有人气，而一般开发商的展位相对冷清很多，而且品牌开发商的中小户型更是受到市场追捧……

    这些情况反应到今天的房博会来，人气和整个气氛发生了极大的改变——今天上午人气更前两日比起来，已经明显减少了很多，而今天下午较今天上午，人数更是减少了大半。对这一情况，有关业内人士认为，主要是受价高量少的影响，加之开发商的房子热销，本届房博会上能吸引人气的活动非常之少，市民们逛一圈房博会，难以找到有价值或者有乐趣的东西，“口口相传，来看房博会的人就少了。”

    参展量大的区域成交增加不明显

    另外，据记者观察，本届房博会还出现一个很有意思的现象。本来，本届房博会从参展楼盘区域分布来看，以杭州主城区的江干区和余杭区为主。然而观察近几日的成交及预定情况，如果说江干区的成交和预定比例还能差强人意的话，余杭区的成交预定与可售房源之间比例的比例就非让令人“诧异”了，远远赶不上杭州主城区的其它成交预定情况。

    按理来说，余杭的房子对主城区的人来说，相对比较远、比较不集中，房博会把杭州主城区外的房源集中起来展示、销售，对很多想买房的人，无疑是个很好的机会，既免得东奔西跑，通过展销，又可让欲购房者很好地了解目标，应该成交和预定都有很大的增长才对——可现实情况是，其增加的比例仍然远远赶不上主城区。

    对此，最好的解释莫过于两个原因，一方面，杭州市的购房者、尤其主城区的购房者，买房偏好仍集中在杭州主城区，对余杭、萧山的房子不是特别看好；另一方面，因为目前购房的主体主要是投资客及部分二次置业者、改善型需求，这类群体目前要升级住房，对价格抗性低，更加偏好市中心的房子，因为这类房子相对而言是在熊市中最保值、牛市中最增值的房子，适合投资策略。

    买房机会或在明年

    三天下来，房博会最多的表情就是购房者的无奈，要么咬咬牙“拼”了，要么只能再看看、再等等。记者在世贸大华展厅看到，一位中年妇女正在向工作人员“诉苦”，“你们现在卖多少钱，我本来在你们第一次开盘时候就想买的”，当得知海派风景目前均价在13000元时，这位大姐直摇头，“早知道就买了，怎么涨的这么快，现在买不起了。”

    或许这位购房者的无奈、后悔可以给目前持币待购的刚需一些启示，就像大华房产营销总监赖劲松所说，“对自住者而言，如果能力允许，还是建议早买，一方面买了房等于了却一大心愿，在居住方面有了质的提高，另一方面，买了房既是压力更是动力”。

    记者在本届房地产高峰论坛中采访浙大房地产研究所所长贾生华教授时，他也表示，“：“在市场周期波动里，不是等价格跌的一塌糊涂再买房，基本上不存在这个情况；第二不要在十分火爆的时候去抢购比较差的房子，位置或者质量比较差的房子，那样你的回报会很低，或者是涨不动，这个是决策的关键而不是价格问题……”

    当然，在现阶段，对于不是很急，或者“手头”紧张的购房者来说，他们的建议是一致的：再等等看。“因为现在的价格已经超出了他们的承受能力，再说在经济快速好转之后，政策的转变或许会带来一些买房机会，在历经2007、2008两年的变化之后，政府在对房地产调控方面已经非常有心得。”另外，在市场供应方面，今年年底或者明年年初，将会有大批新房源推出市场，而在下半年推出市场的巨大土地量，最早也将在年底或者明年年初转化为实际供应量，到时候必将大大缓解目前的供需紧张关系，这对于目前选不到合适房源的人来说应该是个不错的机会。