| 房博会探访之一线地产人:楼市已“十面埋伏” |
| house.hangzhou.com.cn 2009年10月22日 13:00:27 星期四 杭州网 |
| （10月22日 杭州网讯 记者 王泽金）杭州第十六届房博会临近，开发商们怎么看待本次房博会？对未来楼市的走向如何看待？有哪些楼盘将有哪些优惠？房交会期间他们将有哪些促销措施？房博会期间的成交和价格他们又将如何看待？针对网友们普遍关心的问题，杭州网组织了本次调查采访。 “春江水暖鸭先知。”对楼市走向，工作在地产一线的业内人士们无疑是最有发言权的群体之一，他们每天观察一线楼市动向，分析最新政策，思考楼市走势，频繁零距离接触开发商、购房者…… 因此，本网先后采访了杭州尚锐地产顾问机构总经理李伟国、浙江精锐广告策划有限公司策划经理贾健、声色•创域房地产整合营销传播机构策略总监连诗超、杭州精尚投资项目经理廖文峰、《楼市》杂志专题策划部主任师永涛、杭州著名地产评论人顾晓立，他们有的来自策划公司、有的来自代理公司、有的来自媒体，但无一例外都是零距离接触地产一线人员。 在采访中，他们纷纷就当前的楼市发表自己的意见，对本届房博会情况也做出相应的预测，对今后楼市的走势提出了自己的观点。 杭州尚锐地产顾问机构 总经理 李伟国 房博会成交会持平 后市还好螺旋状上升 记者：目前社会上又开始出现“拐点论”的说法，您认同吗？ 李伟国：不认同，至少在目前的比较长的一段时间以内不会出现太大的拐点。 目前谈论“拐点论”为时尚早，市场成交量一下来就以为是拐点出现的说法是错误的，成交量和一定时间段内的供应量以及开发商对价格的预期有非常密切的关系，不能剥离这两者单纯的来看待成交量。 我国房地产确实有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，综合分析房地产业周期性波动。我国房地产业在中国已经历了三个完整的周期。中央靠内需保发展的政策在房地产上见到成效，在刚性需求以及居民对通胀预期的支持、再加上中国居民本来就不差钱（从去年即期购买力下降，居民储蓄额猛增了26.3%的事实数据可以看出），现在城市楼市已经全面复苏，一线城市的表现要更优于其他下面的城市，现在房地产业正在进入一轮新的增长期，所以目前阶段不存在拐点。 记者：您觉得当前民众购房的情绪有没有开始出现观望状态？ 李伟国：我觉得应该观望状态有一些，个人认为其实出现观望状态是某些数据和“所谓的说法”误导了部分民众，就像七月份央行说要进行“微调”，当月贷款投放从1.5万亿元急剧下降到3，500亿元。股市第二天开始变脸，从3400点急跌至2800点，后来又呼啦呼啦的往上蹿。国家统计局公布的七月数据是：物价指数下降1.8，生产资料价格指数下降8.2，都创12个月和13年来的新低。只剩房价上涨1%。 我个人建议不要被短时期小范围的某些数据和所谓专家说法误导了，北京、上海、杭州这些一线大城市在特定的时间段以内成交量下来一点点又有什么大关系？中国实行改革开放政策30年来，国民经济的持续快速增长令人瞩目。2000年来经济均保持两位数增长，只有在2008年下滑至9%。我国经济总量已占世界第二位。经济发展的重要动力之一是国内需求，房地产业已经成为国民经济的支柱产业和主导产业，旺盛内需依然存在。 记者：为什么当前价位还会有人买房？您认为是哪些人在买房？ 李伟国：买房的原因有很多，在当前价位在最主要的无外乎是在房产品本身作为资产增值保值的强大功能下的对通胀的预期以及改善换房二次、多次置业再加上部分刚性需求（不可否认刚性需求例如岳母娘经济依然存在）。 买房的主要还是投资客、改善换房二次、多次置业者居多，再加上少量刚性需求，例如要结婚了或者离婚了，事实上离婚产生的购房也是刚性需求。 记者：您怎么看待这次房博会？您认为房博会上成交量会不会继续放大？成交价格是较上月上升还是会下降？ 李伟国：虽然房交会上面也会有一些小幅度的优惠促销措施，我个人认为成交量应该会基本持平，不太会放大。基于开发商对未来的预期以及杭州最近高价地王频出，高价地无疑也会很明显的影响目前在售楼盘的定价，故认为成交价格还会往上涨，会出现一种量平价升的局面。 记者：您认为当前楼市有没有存在危机了？有哪些危机？接下来的楼市会怎么走？ 李伟国：楼市危机是存在的，包括大量投资客户的炒房团等炒房行为等，还有部分三线四线城市部分房产项目的盲目开发等，没有尊重市场需求及客户的需求，部分地区已经造成了大量的浪费现象以及无序状态，总体感觉这些危机就像“十面埋伏”的现状，问题很多，但一下子又找不到很好的出路，这就要求我们广大的房地产开发商要更有社会责任感和历史使命感。 我比较看好中国的楼市，目前中国已经从全球金融危机中率先复苏了，经济好转已经从预期变成了事实，上一个发展周期的全过程已经走完，新的增长期已经来临。根据过去几次房地产发展都是“五年发展、两年低落”的时间流程来估算，我预计这个发展期也将会保持大约五年。整个中国的楼市会周期循环，形成的是螺旋式上升。 声色•创域房地产整合营销传播机构 策略总监 连诗超 楼市已现观望情绪 后市危机四伏 记者：目前社会上又开始出现“拐点论”的说法，您认同吗？ 连诗超：如果把销量的下降趋势称为“拐点论”的话，我是同意的。但这个“拐点论”和07年王石说的内容和性质，都发生了本质上的改变。 记者：您觉得当前民众购房的情绪有没有开始出现观望状态？ 连诗超：当然出现了观望状态，但是现在的观望是“可望而不可及”的无奈状态，和去年的等待购房时机的购买观望状态，完全不可同日而语。 记者：为什么当前价位还会有人买房？您认为是哪些人在买房？ 连诗超：目前购买的主力人群分为两种：一种是还能勉强拥有支付能力的实际住房使用者，担心失去住房和提高购买成本，而不得不买房。这类属于能买但担心楼价上升，变成无法购买的所谓刚需人群。另一种是避险和投资资本拥有者，作为投资渠道的狭窄和投资风险的控制，以及资本的出路选择，毫无疑问房地产是一个目前最好的市场选择。对他们而言不存在价格问题，只存在未来收益的投资和投机考量。 记者：您怎么看待这次房博会？您认为房博会上成交量会不会继续放大？成交价格是较上月上升还是会下降？ 连诗超：这次房博会也许是最后的虚假楼市繁荣一现，能购买的最后一批刚性消费者会出手的，否则则要等到真正楼市大降时才会出手了。 成交量当然也是和成交的价格成反比，整体的成交量不会放大，价格由于豪宅市场的影响，会显示出均价的上升现象。 记者：您认为当前楼市有没有存在危机了？有哪些危机？接下来的楼市会怎么走？ 连诗超：现在的楼市不是危机，是危险！ 现在的楼市里面充斥着大量的金融资本、工业资本、投机资本、各种热钱，导致地王频现、价格猛涨，是完全脱离市场的资本泡沫。 我们无法想象这个泡沫的破灭会给整个中国经济带来多么恐怖的灾难。大家看看日本的情况就知道了！ 杭州明后年推出的楼盘，一定程度上可以说都是豪宅市场，从楼市本身来说，它已经从生活品质的改变，变成驱赶城市人口分布的鞭子，将会扩大两极分化的过程。 浙江精锐广告策划有限公司 策划经理 贾健 房博会人气会超过历届 楼市危机四伏但走向尚难估计 记者：目前社会上又开始出现“拐点论”的说法，您认同吗？ 贾健：目前房地产市场的“拐点”也不是很凸显，但有一个不争的事实就是价涨量跌，到是否到了真正意义上的转折点，还很难说，至少在未来2－3月内市场会出现一个过渡期。 记者：您觉得当前民众购房的情绪有没有开始出现观望状态？ 贾健：当前部分购房者，特别是刚性需求还没有出现观望，但投资为主的将会进入观望状况，特别是目前银行信贷紧缩的情况下。 记者：为什么当前价位还会有人买房？您认为是哪些人在买房？ 贾健：因为刚性需求是无法压制的，还是购房主力人群。另外从国内目前情况看，投资渠道还是过于单一，有钱投资客还是会选择投资买房的。 记者：您怎么看待这次房博会？您认为房博会上成交量会不会继续放大？成交价格是较上月上升还是会下降？ 贾健：这次房博会将是品牌开发商形象展示，新的房企亮响，投资客海选房源时机，人气将超过历届，成交量不可能会进一步放大，因为现在楼盘在房交会前已基本销售完成。成交价格较上月将进一步上升。 记者：您认为当前楼市有没有存在危机了？有哪些危机？接下来的楼市会怎么走？ 贾健：危机无处不在，时时不在，就看如何来看待危机与处理危机。 首先是一个价格上涨危机，虽然现在价格已经有点高的离谱，但是因为整个国民实体经济也处于调整上涨期，随着经济的回暖房价还有上涨的空间，购房者经济压力已经很大，银行信贷紧缩，成交量会下降，存量房会上升。 其次是质量危机，由于前期房地产销量过快，以至于开发商工程进度跟不上，为赶工程进度，不得不影响工程质量问题。 另外就是信誉危机，由于投资客盲目下单，不了解楼盘基本信息同，如市场一出现波动，就会引发各类交易中、交房中的各类问题。 楼市是向上还是向下走，这个供需双方博亦的一个过程，也是开发商、政府、投资客、自住客各利益团体博亦过程的表象，然最明显的一点是谁也不想现在这时出现大降价。 杭州精尚投资 项目经理 廖文峰 民众购房是群羊效应 楼市安危关键在于经济 记者：目前社会上又开始出现“拐点论”的说法，您认同吗？ 廖文峰：拐点论有好多种说法，我认同的是楼市成交量的拐点，也就是说，在现行的市场状况下，楼市将出现高价低量的状况，主要考量的是通货膨胀因素和前一阶段楼市去库存化影响。 开发商通过前几个月的火爆销售，现金流已经得到了一定的补充，手上的存货也已不多，具备一定的维护高价位的条件，同时基于通货膨胀的预期，楼市成交单价不会有过大的跌幅。当是，也不排除部分前一阶段还没有补充足够现金流的开发商降价销售的情况。 记者：您觉得当前民众购房的情绪有没有开始出现观望状态？ 廖文峰：民众购房永远是一种群羊效应，根据市场的热度来决定是否购买物业。目前成交量相对低迷，而前阶段的刚性需求也的到一部分的释放，低成交量下的市场，消费者会出现一种观望状态。 记者：为什么当前价位还会有人买房？您认为是哪些人在买房？ 廖文峰：市场的存在，必然是有供应也有需求，没有需求就不能成为市场，有卖必然会有买。就目前价位上来说，买房的人估计是两个极端人群：一个是特刚性的丈母娘需求，被结婚逼的没有退路；第二是钱多的没处花的高富贵阶层，需要进行一定量的资产保值配置。 记者：您怎么看待这次房博会？您认为房博会上成交量会不会继续放大？成交价格是较上月上升还是会下降？ 廖文峰：这次房博会不用过于期待，当然，房博会中部分开发商会考虑通过蓄水期客户的成交来拉动项目人气，房博会期间会有一定的成交量放大，但是房博会后，成交量会恢复稳定，不会有太大的波动。成交价格上不具备可比性，因为可能会出现周边楼盘的集中放盘，价格必然是比城区楼盘低，就同一区域来比较，不会有多大的上升。 记者：您认为当前楼市有没有存在危机了？有哪些危机？接下来的楼市会怎么走？ 廖文峰：楼市会有危机，高价低量的市场是不具备可持续性的。关键还是看整个经济情况，如果经济没有走出危机，楼市会继续这种低迷的状况下去。 《楼市》杂志专题策划部主任 师永涛 两种人在当前买房 房博会或现促销优惠 记者：目前社会上又开始出现“拐点论”的说法，您认同吗？ 师永涛：近日来许多媒体都在报道，自9月份销售开始下降，楼市是否又面临着新的“拐点”。但是对于往哪里拐，大家还是众说纷纭。实际上，经过大半年的涨势，楼市现在正面临的是一个调整期，而整合的主要目标应该是目前市场上价位虚高的楼盘。因此，我认为现在提出拐点论为时尚早，毕竟在今年全国走出金融危机的形势下，短期内重新刺激楼市或者骤然收紧的政策不会马上出台，因此供需双方可能进入博弈期。对于是否会出现拐点，我个人认为12月之后做判断会比较准确。 记者：您觉得当前民众购房的情绪有没有开始出现观望状态？ 师永涛：观望情绪在九月下旬就已经出现苗头，十月初的黄金周过后，这种观望情绪就更浓了，根本原因还是房价的上涨过快，对购买力产生了明显的抑制。 记者：为什么当前价位还会有人买房？您认为是哪些人在买房？ 师永涛：据我分析，当前买房人主要有以下两种：一、赶“二十四条新政”末班车的需求者；二、投资客，他们是下半年来购房的主力军，这批人的购买力主要集中在高端房产，八月以来杭州市场上大户型大行其道，占了接近7成多的市场，就是一个明证。 记者：您怎么看待这次房博会？您认为房博会上成交量会不会继续放大？成交价格是较上月上升还是会下降？ 师永涛：如果政策末班车的吸引力足够大，这次房博会的成交量或许会适量放大，毕竟政策对于楼市的影响太深刻了。但对于成交价格，我持观望态度，个人认为会持平，或者是会出现前几个月没有的优惠措施。毕竟房博会之后会迎来一个漫长的传统淡季，尽管今年开发商不差钱，但该还贷的年终还是要还贷，该在最后关头冲一把数据的还是要冲一把。 记者：您认为当前楼市有没有存在危机了？有哪些危机？接下来的楼市会怎么走？ 师永涛：央行近日表示，三季度中国经济继续呈现好转态势，同时流动性和通胀压力逐步积累；央视最近也有关于热钱进入中国的报到。中国作为世界范围内最先回暖的经济体，六七月份之后，大量热钱进入到股市和楼市。从历史情况来看，自2008年7月份以来人民币升值告一段落，进入窄幅波动区，热钱逐渐离开中国，尤其在2008年10月、11月，2009年1月份别净流出热钱684亿美元、406亿美元、792亿美元。在此期间，A股与房地产市场逐步触底。可见热钱是柄双刃剑，一旦赚足撤离，对楼市的冲击还是很大的。 杭州著名地产评论人 顾晓立 房博会成交价将上升 未来二手房价格会下跌 记者：目前社会上又开始出现“拐点论”的说法，您认同吗？ 顾晓立：“拐点论”，怎么说呢，关键是看政策的出台，看有没有什么优惠政策，然后根据成交量来说。有这个征兆在里面的。 记者：您觉得当前民众购房的情绪有没有开始出现观望状态？ 顾晓立：第一，还是要看政府的政策；第二，要看性价比；第三，对楼市的刚性需求。 记者：您认为接下来的楼市会怎么走？ 顾晓立：这跟价格有关系，跟成交量也有关系。最关键的是二手房市场可能会下降，但具体还得看国家出台的政策。 记者：马上又到房博会了，您认为房博会上成交量会不会继续放大吗？ 顾晓立：不太会。 记者：成交价格是较上月上升还是会下降？ 顾晓立：成交价格肯定是要上升的，但是成交量有可能会下降。当然成交价格下降，成交量上升的可能性也有。 |
| 作者：王泽金 编辑：张梦婕 |
