楼盘扫描

　　对于许多购房者来说，地处杭州东面的星星港湾，虽然在行政区划上属于海宁，但因为其“紧邻杭州经济技术开发区”、“下沙大学城后花园”等定位，楼盘在杭州楼市还是颇有些名气的。

　　资料显示，星星港湾项目总占地面积近1700亩，规划总建筑面积约100万平方米，建成后达5000户，设置居住、文化、商业、休闲、运动、娱乐6大功能区，囊括排屋、别墅、公寓等多种建筑形态。周边拥有观潮、江滨、湿地三大生态主题公园，整体建筑风格融合了江南水乡古镇和欧洲小镇的生活元素。项目在2002年12月份正式动工建设，于2004年上半年开始陆续对外销售，并且曾经获得2003年全国人居经典综合大奖。

　　事实上，房源转让困难的并不只有陈明一个。无论是在星星港湾业主论坛还是一些中介网站上，星星港湾挂牌的房源都很多，“超低价转让房子”的帖子也不少，有些2007年挂出的房源，到现在也还没有成交。

　　比如一位业主挂出了一套122平方米的多层房源，要价45万元，称价格还可以再稍微往下点；一位台州的陈先生，挂出的一套126平方米的多层公寓，房子是2004年的，叫价40万元，单价约3170元/平方米。他坦言：“价格实惠，实在没有赚多少。”

　　“3000多元/平方米，杭州还有这么便宜的房子？”听到星星港湾二手房多层只要这个价格，相信很多人都有这样的想法。事实上，在当下的杭州楼市，许多近郊板块的房价每平方米已经纷纷突破万元，与星星港湾比较近的下沙区域，比较有名的事件是海天城曾经掀起降价狂潮，但最低的时候均价也达到了5900元/平方米，而现在其周边的保利·东湾等楼盘，每平方米价格也已经在万元以上，即使是江对面的江东开发区，楼盘的价格也已经达到了3500元/平方米，并且还抢不到。星星港湾的价格，简直是杭州楼市的一个另类。那么，给人带来强烈江南小镇印象的这个楼盘，为什么升值之路充满艰辛？这个楼盘的价值又是否被低估？

　　成因1

　　“三不管”区位的尴尬

　　那么，有着江南小镇印象的星星港湾，为什么升值之路充满艰辛？

　　采访过程中，业内人士纷纷表示，首先，这个楼盘所处的区位，决定了其价格很难上涨。

　　杭州双赢房产机构总经理章惠芳直截了当地指出，这个投资案例最大的问题在于，没有考虑好区位。她说，房子为什么会涨？不是楼盘在涨，因为房子什么地方都可以造，房子本身只会折旧，而是所处区位的土地价值在涨。所以要跟着政府的投资热点去买房子，为什么钱江新城的房子会涨？因为它是政府的投资热点，给人的预期很好。

　　但星星港湾所处的地方属于“三不管”区域，无论是海宁、下沙，还是临平，都有些鞭长莫及的感觉？那么怎么办，只能开发商自己管，但光靠开发商肯定是不够的。

　　据星星港湾的销售人员介绍，楼盘距离海宁市区40—50公里左右、临平副城汽车南站约20公里，距下沙大学城约6公里、杭州市中心（武林广场）约32公里，星星港湾恰好处于几个区域的边缘地带。而记者走上塘高架、德胜快速路，在没有堵车的情况下，高架到楼盘花了50多分钟。从下沙到楼盘则走了15分钟。

　　对此，业界实战型专家一壶也表示，买房子“老区要看积累，新区要看投入”。因为新区是白纸，价值多少，主要看投入量，同时也要看地理位置条件的限制。投入前期主要是政府投入和开发商投入。而星星港湾太远，政府投入比较少，利好不多，价值增长就比较慢，价格涨得慢也就可以理解了。

　　一位叫“阿巍阿巍”的网友发帖说：“星星港湾楼书上很巧妙地粉饰为‘紧邻杭州经济技术开发区’，大家一看，还是属于杭州的么。结果到那一看，电话是海宁的区号，有线电视是海宁的，宽带也是海宁的。”一下子拉大了心理距离。而在陈明看来，这个区域只有真正融入杭州，楼盘才有发展前景。

　　但从目前看来，当初购房者看好的海宁与杭州的一体化，显然进展还非常缓慢。什么时候能实现，还没有一个明确的时间表。

　　成因2

　　环境污染是硬伤

　　除了价格便宜，星星港湾让众多购房者动心的，是其钱塘江畔原生态的景观资源，那种低密度的、闲适的江南小镇的生活。上周五，当记者在星星港湾的园区里徜徉，白墙黑瓦、亭台楼阁确实让人感受到了那种生活，但风中不时传来的异味，却打破了这种舒适的感觉。

　　据了解，距星星港湾不足百米之处，就是海宁连杭经济区，开发区内化工厂不少，这里的化工厂离星星港湾居民区最近距离只有50米左右。化工厂产生的污染问题，一直以来是星星港湾业主的“心病”。而当想要购买星星港湾的看房者沿着这条路前往楼盘时，也很难不注意到这一问题。