潮新闻讯 同一套法拍房，4年前曾经拍出1034万元，今年10月再次上架拍卖，成交价却低至497万元，跌幅高达52%。如此真实的法拍房价“腰斩”，就发生在杭州著名“孟母盘”文鼎苑身上
在二手房交易中，由于避税等原因，成交价格存在“做低”的可能，相比之下，法拍房的成交价格更为真实，因此被视为二手房市场的风向标。钱报美好生活研究院梳理了文鼎苑、武林壹号、蓝色钱江、杭州壹号院、河滨之城、春江花月、东方郡、明月江南等10个热门小区最近5年的法拍房成交价，可以窥见真实的价格走势。
曾经的热门学区房
法拍房价格跌得最凶
2021年是杭州房价的高点，也是学区房炒作最盛行的时候。当时，以文鼎苑、河滨之城、东方郡等为代表的热门学区房小区，价格一路狂飙。数据显示，2021年4月，文鼎苑一套法拍房以单价10.25万元成交；2021年5月，东方郡一套法拍房以单价约6.98万元成交。河滨之城虽然当年没有法拍房源上架，但在二手房市场的成交单价一度冲上8万元/㎡。
不过自2021年下半年开始，随着教育公平化改革，学区房面临价值重塑，这些热门学区房的价格也一路下跌。
其中最典型的当数文鼎苑，从当初的单价10万+，到“7字头”，再到“5字头”和“4字头”，今年更是出现了“3字头”。今年5月，文鼎苑一套法拍房就以单价约3.99万元成交。
10月成交的这套建筑面积126.16㎡的文鼎苑一楼法拍房，成交单价约3.94万元。不少细心的网友发现，这套房源并不陌生，2021年7月它就曾经在法拍平台露面，当时该房源以1034万元成交，折合单价约8.2万元。这意味着，4年前拍下这套房子的房东如今账面直接亏了537万元，这还不包括拍下房子后重新装修以及支付的房贷利息等费用。
东方郡也走出了类似的价格曲线。数据显示，曾经单价逼近7万元的东方郡，2024年的两套法拍房源成交价都跌到了“4字头”。今年8月，东方郡一套法拍房源以单价3.85万元成交。这个价格相比2021年，已经跌去了将近45%。
河滨之城因为年代相对较新，价格跌幅不如前两者大，但也有30%~40%左右的跌幅。2022年时，河滨之城的法拍房成交单价还在7万元左右，到2023年之后就基本徘徊在5万元+的水平。今年9月，雨澜轩一套房源以426万元成交，折合单价约4.81万元。
中高端改善小区法拍房
价格跌幅约15%到30%
相比学区房的大起大落，中高端改善小区的法拍房价格跌幅相对要小一些。
在二手房市场成交活跃的春江花月，最近5年在法拍房市场也时有露面。比如映霞苑组团，2022年有一套房源以单价约6.2万元成交，2024年该组团一套房源以单价约4.91万元成交，跌幅约20.8%；流云苑组团，2023年一套房源以单价约5.63万元成交，今年10月，该组团最新一套法拍房以单价约4.61万元成交，跌幅约18%。
市中心黄龙板块的绿园，2021年有一套法拍房源单价约7.39万元成交，今年10月27日，绿园一套法拍房成交，单价约5.04万元，跌幅约30%。
贴沙河畔的兰园，2021年和2022年期间，有3套法拍房源都以单价约7.7万元成交，但今年有2套法拍房源上架，最终成交单价分别是6.58万元和6.29万元，跌幅不到20%。
滨江区的明月江南，2021年有一套房源以单价约7.09万元成交；今年9月明月江南一套法拍房以单价5.63万元成交，跌幅约20%。
奥体板块的杭州壹号院这两年来价格也有所下滑。2022年，一期组团一套低楼层房源以单价10.51万元成交，但今年10月，一期组团一套中高楼层房源以单价约7.3万元成交，跌幅约30%。
拥有稀缺的地段和景观
核心区豪宅价格较为坚挺
在楼市下行期，核心地段的核心房产相对更保值。核心区豪宅的法拍房成交价格较为坚挺，确实印证了这句话。
作为杭州话题度很高的老牌豪宅，武林壹号、蓝色钱江各擅胜场，都具有一定的稀缺性，颇受富人群体的青睐。从2021年以来，虽然随着具体房源的不同，这两个小区偶尔会有极个别法拍房爆出低价或高价，但总体来看，成交价格较为稳定。
比如武林壹号法拍房，这5年来的成交价格中枢在10万元~12万元/㎡。2021年“双十一”当日，武林壹号一套建筑面积达718.03㎡的楼王顶跃房源（带2车位及1储藏间）以将近1亿元成交，折合单价高达13.7万元。而今年的多套法拍房成交单价在11万元以上。
蓝色钱江的成交价格中枢则在10万元~13万元/㎡。去年，一套199.85㎡的法拍房以1547万元成交，折合单价仅约7.74万元，让网友们大呼“捡漏”。据悉，该房源所在楼幢位于小区离钱塘江最远的那一排，且该房源还是低楼层的中间套，看不到江景。而今年7月，蓝色钱江一套399.94㎡的1幢房源以5850万元成交，折合单价约14.63万元，创下该小区法拍房单价最高纪录。据豪宅经纪人介绍，该房源所在的楼幢是整个小区的楼王，一层就两户，且拥有一线江景，历年来业主们非常惜售，正是稀缺性导致了高价成交。
