国庆长假，有人奔赴山海，有人宅家“躺平”，还有人到处看房。

10月4日一大早，从宁波赶回杭州的刘女士，已经站在拱墅区一套70多平方米的二手房里。“我们提前三天结束旅行，专门回来看房。”她一边记录户型细节，一边和中介攀谈，“现在市场选择多，价格也比上半年实在，想趁假期多做点功课。”

像刘女士这样选择“假期看房”的购房者不少。多位一线中介透露，国庆期间杭州二手房的带看量不低，有些热门板块甚至与去年“金九银十”持平。

带看虽热闹，成交却冷静。“现在买家都是带着‘大砍刀’来的，几百万元的房子，开口就是8.5折、9折，房东难以接受，就僵持住了。”拱宸桥板块一位资深中介说。

带看量“火热”

成交量“冷静”

“国庆假期这几天，我们门店每天带看量10组左右，和去年差不多。”拱墅区一位从业8年的中介店长告诉我们，“但成交明显少了，客户看完大多表示‘再等等’。”

据杭州我爱我家统计，今年9月份杭州二手房成交量约6500套，环比下降2%，是自今年4月以来的“六连跌”。与此同时，二手房挂牌量持续处于高位，供需关系进一步向买方倾斜。

“现在不是没人看房，是没人‘急着买’。”西湖区一位中介坦言，“购房者普遍认为价格还没到底，哪怕房东已经降了一轮，他们还是觉得有空间。”

余杭区一位中介店长也证实了这一现象：“我们这边一套挂牌360万元的房子，客户砍价到300万元，房东听完直接不谈了。现在买卖双方心理预期差距太大，成交周期拉得非常长。”

买家“挥刀”易

房东“割肉”难

一位负责钱江新城板块的中介说：“最近接触的客户，基本都冲着8.5折到9折还价。总价500万元以上的房子，一砍就是几十万元。”

杭州我爱我家统计，9月份杭州二手住宅成交均价为28965元/平方米，环比下降4.4%。

从数据看，“以价换量”仍是市场主旋律，但在实际交易中，房东的降价幅度远远跟不上买家的心理预期。

“有的房东已同意比挂牌价降5%-8%，但买家希望再降10%-15%，这就很难谈拢。”西湖区的一位中介举例，“比如南都花园，虽然上个月成交了13套，创了今年新高，但背后都是房东诚心卖、买家急着买，双方预期高度一致才促成的。”

在刚需市场，低价房源正成为绝对主力。

总价200万元以下的二手房，9月份成交占比已达46.3%，较年初大幅上升12.7个百分点。“现在主要是单价‘1字头’的房子成交多，比如萧山区江湘云庐、余杭区杜甫新苑这类回迁房，或者西湖区金地自在城、余杭区翡翠城这类性价比高的次新房。”一位负责刚需板块的中介分析。

高总价住宅成交量

较去年同期增长40.5%

市场整体表现平淡，内部结构却在剧烈分化。

在刚需市场，购房者对价格极为敏感，“砍价”成为标配，但高总价住宅却是另一番景象。

杭州我爱我家统计，截至9月份，杭州总价千万元以上的二手房源已成交1267套，较去年同期的902套增长40.5%。一位专门交易高总价房源的经纪人透露：“像桃花源别墅、馥香园、海潮望月城这些项目，价格非常坚挺，甚至有客户全款买房。”

申花板块的馥香园上月成交6套，网签均价61380元/平方米，今年已累计成交124套，稳居全市千万级二手房源成交榜首。余杭的桃花源别墅上月成交7套，网签均价突破13万元/平方米。

“高总价房源客群和刚需客群的决策逻辑完全不同。”钱江新城二期板块的一位中介分析，“他们更看重地段稀缺性、产品力和长期价值，短期价格波动对他们影响不大。”

“金九”失约

“银十”能否逆袭？

“金九”已然失约，“银十”是否还有转机？

咨询杭州上城区、拱墅区、西湖区、余杭区等10多位资深中介，他们普遍认为，市场短期趋势仍为“以价换量”，会继续向低总价倾斜，买卖双方的拉锯战仍会持续。

也有中介认为，房东已经开始调整心态。“我们最近促成的几单，都是房东主动把挂牌价调到小区最低，甚至低于市场价5%-10%，才快速卖掉的。”

当然，这对购房者比较有利，当下是他们可以“挑挑拣拣”的一个窗口期。

这个“金九银十”，杭州二手房市场正在经历一场深度的价格重塑与心理博弈。买卖双方的每一次出价与还价，都在悄然推动市场走向新的平衡。