朝晖小区 记者 黄煜轩 摄

都市快报讯  “这房子挂了3个月，带看全部加起来不超过5组。”拱墅区桥西板块的房东李先生叹了口气，在中介建议下，他把挂牌价又下调了10万元。

另一位95后刚需购房者小张，则在上周末果断签下了一套朝晖老小区的房源，“总价低、税少，房东急卖，我觉得蛮划算”。

不知不觉，今年杭州楼市“金九”已过半。

往年9、10月份，二手房交易总会随着天气转凉而“热”起来，但今年的楼市似乎仍像一潭静水，难见波澜。

杭州二手房成交量

连续5个月下滑

总价200万元以内

低价刚需房成“压舱石”

据杭州贝壳研究院数据，刚过去的7、8月份，是传统的二手房淡季，8月份杭州二手房网签6633套，成交量已连续5个月下滑。

从需求结构来看，原先成交热度较高的学区房置业需求，在8月份有所降温，成交速度放缓。市场呈现出“刚需托底”的新特征——总价200万元以内的低价刚需房，成了当下二手房市场的“压舱石”——8月份，这类房源成交占去半壁江山。

进入9月，总价200万元以内的刚需房源“一骑绝尘”的趋势依旧没有踩刹车。9月上半月，杭州市中心、南部卧城、青山湖科技城、大江东、星桥、银湖科技城这些板块内，总价200万元以内的房源热度继续增长。

拿部分市中心的“老破小”来说，房源甚至出现了挂牌一天即成交的案例。比如十五家园小区，今年累计成交32套，前7个月月均仅3套，3、4月份高峰时月均也仅成交4套和5套；但在8月份传统淡季，小区的二手房成交量却跃升至10套，其中40平方米以下的小户型占一半。

就在上个月，十五家园小区有一套39平方米的小两居，挂牌当天，仅带看1次，即以低于挂牌价30万元的价格快速成交，成交价约2.46万元/平方米。对比去年同期同户型3.3-3.5万元/平方米的成交价，可以看出大幅降价是促成这笔快速交易的主要原因。

而十五家园的另一套52平方米房源，在经历7次带看后，房东果断降价19万元，房源性价比马上高了，最终被购房者以149万元总价拿下。

另外，像萧山江湘云庐这样的安置房小区，上月创下单月成交31套的纪录，成为淡季“黑马”，主要是因为106-180万元的总价恰好满足很多刚需家庭和年轻购房者的预算。且在同等地段，同样的预算或只能买到更老、更小的房子，因此吸引了大量买家。

部分优质板块和小区

房价正逐步接近市场底部

总体来看，经过两年多的价格调整，杭州部分优质板块和小区的房价正逐步接近市场底部。但“以价换量”趋势仍未改变。

“现在的买房者，进门第一句不是问房子怎么样，而是问‘最近同小区最便宜的那套成交价多少’。”西湖区文教板块一位资深中介告诉我们，买房人的心态变得十分冷静、务实。

他举例，就在上周，一位购房者看中了申花板块一套改善型房源，张口就要按最近3个月小区的最低成交单价来还价，房东当场摇头，交易就此告吹。

刚需客户反而成了近期成交的“快单主力”。像朝晖、采荷等老小区，小户型、低总价房源依旧“卖得动”。

需要卖一套房、买一套房的置换型购房者，最近日子也不好过。家住城西的80后刘女士本想置换一套四居室，但她家那套89平方米的三居室挂了近半年，价格一降再降，仍无人问津。“看房的人还是不多。”她无奈地说，像她这样卡在置换第一关的业主不在少数，买房计划只能一再延后。

数据也显示，尽管核心板块如申花、钱江世纪城的品质楼盘成交量有小幅回升，但难以扭转“以价换量”的大趋势。

“单靠开单很难活下去”

一些房产中介

“转战”直播间

“金九”开局，天气依然炎热，楼市依然温吞。

虽然中介门店没有闹猛劲儿，但经纪人们也没闲着。

很多人白天带看房子、晚上直播卖房，抖音、视频号成了新的拓客战场。

在杭州城西从业5年的房产经纪人小陈说，从今年6月份开始，他和同事陆续申请了视频号，自学剪辑、写脚本，下班后轮流直播。“不拼不行，线下没客户，只能靠线上引流。”经纪公司也不定时给大家做直播、视频技能培训，锦上添花。

有的经纪人主打“区域测评”，穿梭于各个楼市板块，实地拍摄小区环境、地铁口、周边配套；有的专注于“买房避坑”，讲解贷款政策、税费计算、交易流程；还有的定位“软装改造”，教业主怎么花小钱提升老房颜值。“我们甚至还拍过一期‘怎

样还价更容易成功’，播放量意外很高。”小陈笑着说。

也有经纪人做起了“社区管家”，免费提供搬家咨询、物业对接等服务。“单靠开单很难活下去，必须做出口碑、做深服务。”一位资深的房产经纪人坦言。

部分中介门店还悄然调整了服务动线：门口立牌不再只是“急售房源”，而变成了“免费提供租赁合同审核”“进店咨询送甲醛检测一次”。

杭州二手房成交量连续5个月下滑

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，杭州二手房市场连续5个月成交量下滑，并跌破7000套，观望氛围渐浓。北京、上海、深圳已先后放宽楼市限购，这股政策暖风也让大家对杭州后续的政策调整抱有较高期待。

当前杭州楼市情绪仍显疲软，一方面，业主挂牌出售意愿较强，另一方面，市场需求端表现乏力，二手住宅带看量及客户咨询量均处于3月以来的低位，回暖尚待时日。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房源的品质在市场上的反馈会有较大差异。比如：一些优质房源在“金九银十”阶段依旧会表现不俗，但有的新盘项目面临的压力不小，需要在产品定价方面进行优化。

对于购房者来讲，今年“金九银十”总体是很不错的，要积极把握一些利好政策。从价格方面来讲，经过一整个炎热夏季的调整，现在总体房价以稳为主，上涨的可能性不大，但是否会出现降价？要看具体的项目。有些项目价格已经下调并进入稳定状态，不会有大的波动。

总体来讲，杭州置业氛围不错，人口的导入速度也比较快。等天气凉快一点，相信“金九银十”依然会是很多房企以及中介们、房东们下半年的主力营销节点，尤其是一些杭州“好房子”项目推出后，很可能会改变原先一、二手房的格局。因为整体还是买方市场，购房者目前的购房节奏肯定不会急匆匆，部分指标的回落也是正常的，归根结底，自住、好产品才是未来楼市的核心。