自然环境优越的之江板块 记者 夏阳 摄
之江大桥实景 记者 江玥 摄
之江板块，位于杭州市西湖区西南面，毗邻钱塘江。
这里曾诞生过全国知名的顶级豪宅项目九溪玫瑰园，民间口口相传，杭州有不少上市公司老总都住在这个小区。
但近年来，之江板块声势渐弱，这个曾经的高端住宅集聚地，虽有“杭州首席别墅区”的头衔，但已经很久没有高总价项目问世了。
之江楼市未来会怎么发展？对于居住在之江或想要在之江置业的普通人来说，之江的居住体验如何？对板块的未来又会有怎样的期待呢？
被称为上亿元别墅集聚地
1992年，杭州之江国家旅游度假区批准建立，“之江”板块由此得名。
这里不仅有中国美院，还有浙江音乐学院、西湖大学、国科大杭州高等研究院等院校。
2023年，浙江省博物馆之江馆区、浙江图书馆之江馆区等投用，再加上绝佳的自然环境，杭州又多了一处既有学术氛围又有文艺气息的地方。
之江板块的早期开发定位是偏高端的，从板块内分布的大量高总价住宅、低密度社区看，也不难得出这个结论。
之江曾被称为上亿元别墅集聚地。例如九溪玫瑰园，去年成交了14套二手房，总价过亿元的就有3套。九溪玫瑰园位于钱塘江、五云山、九溪、云栖之间，邻近六和塔，自然环境得天独厚。项目自1996年开始开发，小区网签均价高达15万~20万元/平方米。
在二三十年前，当五星级酒店在杭州还凤毛麟角时，之江度假区已初露锋芒。玫瑰园、云栖海航等一批高星级度假酒店在此落成，这个区域一度成为杭州高端度假生活的代表之一。
然而，近年来之江的一些项目，也面临许多波折。
比如，总投资150亿元的恒大水晶城综合体，原规划集购物中心、酒店、办公等业态，但因开发商恒大深陷债务危机，项目停工至今。
又如2020年、2021年出让的两宗总部地块，均已退地，不过根据西湖区最新公告，这两宗地所在的之江科创城正进行概念方案招标，未来这里可能变身为科创和文化传媒总部。
之江为什么不再出新的“顶豪”？
九溪玫瑰园、西湖高尔夫都是20年前的老牌豪宅了，为什么之江这个高端住宅集聚地，近年来不再出新的高总价项目？是否意味着板块已经荣光不在？
杭城资深的高总价住宅经纪人吴昊认为，之江板块近年来少有“顶豪”项目，主要有几个方面的因素。
“首先，从产品形态来看，之江一直以低密度墅类产品为主导，而钱塘江两岸则更多聚焦于大平层。两者在定位和客群上存在一定差异，这也影响了板块内产品的供给结构。”
更关键的一点是土地供应问题。过去几年，之江板块内适合打造高总价大宅项目的优质地块实际上非常稀缺。尤其是那些地理位置优越、景观资源突出、具备“顶豪”基因的地块，近年来几乎未有出让。因此，尽管杭州市场上仍陆续出现一些依托山水资源的别墅产品，但真正能刷新市场认知、定义新一代豪宅标准的“新面孔”却难再出现。
此外，规划限制也是不容忽视的因素。之江沿江一带有明确的限高要求，这在很大程度上限制了高层豪宅产品的开发可能性。
“当前区域的产业结构和整体规划方向，更倾向于综合性开发，而非纯粹的低密度大宅建设，这也对打造顶豪项目形成了一定的制约。”吴昊分析。
之江未来的开发重点在哪？
浙江省城市治理研究中心助理研究员温寒认为，从国土空间规划角度看，之江是杭州“拥江发展”战略的重要组成部分，是杭州从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的重要支撑之一。
温寒表示，之江的城市发展，一般以彩虹快速路为界限分为南北两块区域。快速路北侧区域作为开发较早承接中心城区外溢的区域，大部分地区已经开发完毕，像靠近快速路两侧的区域已经开发了浙大一院、之江未来社区等项目。
未来的开发重点是在彩虹快速路以南的区域，特别是沿着现有6号线双浦支线周边地区，已经有国科大杭州高等研究院在建，一些住宅和安置房小区已经交付，下一步将会围绕双浦车辆段上盖及其周边开发作为板块的亮点。另一处是绕城高速到钱塘江边的这个“倒三角形”区域，目前还在主干路网建设阶段，今后打通之江过江通道，承接滨江外溢也有比较优越的前景。
