记者 黄煜轩 摄
从2016年至今，从限价到限售，再到如今的全面放开，可以说，杭州楼市的政策变化，一直基于宏观环境、市场热度及民生需求的综合考量。
从鼓励、收紧到全面放松，通过不断动态调整，引导市场平稳健康发展。
回首“限价”十年，杭州楼市发生了不少故事。排队冻资的家庭、未中签的遗憾和选房后的欢呼，成为一代购房者共同的城市记忆。
而近期限价政策的取消和信贷政策的宽松，标志着杭州楼市政策进入新阶段，更加强调市场调节和满足合理住房需求。
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限价时代（2016-2024年）
2016年9月，杭州首次实施限购政策，规定非户籍家庭限购一套房，以遏制当时房价的快速上涨。
随后在10月推出新政策，规定房企在申领预售证时才确定最终售价。该政策旨在抑制房价上涨，例如当时关注度极高的江河汇和望江新城等高总价住宅板块，高层住宅精装限价定为69800元/平方米。
由于该政策仅限制高层住宅价格，所以当时不少开发商采取了通过“高低配”（高层+别墅/洋房组合）来提高利润，一时间导致低密产品激增。2016年，涉宅用地中有近20个楼盘规划高低配。
2017年3月，杭州更改土拍规则，溢价率达50%即要求现房销售，达70%还要竞报自持；当年7月，土拍规则又一次变化，自持封顶后转入竞报配建养老。
双限时代（2019-2021年）
杭州楼市严格意义上的限价，是从2019年开始的。
2019年6月29日，杭州最新一批涉宅用地挂牌，土拍规则发生重大变化：挂牌文件明确约定了地块未来的新房售价（包含毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准）。
此外还设定了地价封顶机制，即地价也被提前锁定。
由此，杭州土拍进入了“限房价、竞地价”的双限时代。
据好地网统计，2019年7月至2024年10月期间，杭州十区一共成交了573宗“限房价”涉宅地，涉及杭州楼市大大小小数十个板块。比如，炙手可热的钱江世纪城板块，新房限价维持在4.5万-4.6万元/平方米；新兴板块未来科技城和云城，新房限价在3.61万元/平方米……
房企拿地时就知道了地价上限以及未来开盘售价，成本多少、利润几何，几乎是一目了然。
与此同时，杭州在土地出让时还有很多的配套政策。
例如，挂牌出让土地时，设定土地上限价格，当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例，也就是开发商自己持有，不能出售只能出租的房源比例。
又如，杭州主城区商品住宅项目用地配建公租房比例不低于总建筑面积的10%。
2019年9月6日，因高层洋房超过限价的沁园通知业主办理退款。最少可以退35万元，最高的拿到了79万元的差价退款。
政策松绑（2021-2024年）
不少杭州房地产业内人士认为，政策松绑的转折点，来自2021年10月份的土拍市场遇冷，17宗地块决定终止挂牌，避免流拍。
于是，自2021年起，杭州开始了一系列土地出让细则的调整。
2021年，出让地块拍到上限价格后，取消竞自持，改为竞无偿移交租赁住房；
2023年取消公租房配建要求，筹建公租房要求采用划拨形式供地，单独选址，集中建设，商品住宅配建指标项目不计入总量。
2024年10月全面取消新房限价。10月9日后新出让的住宅用地，不再设置新建商品房销售限价，由开发商自主定价。
放松土拍规则，从根本上来说，就是给开发商让利，稳住地价，以对抗市场下行。
限价政策助杭州楼市维持了热度
“双限”政策下，2016-2020年杭州房价年均增长近10%，但限价也使得核心区新房与二手房形成倒挂，如奥体板块限价为4.6万元/平方米，而周边二手房价达到了6.6万元/平方米。
2018年4月，杭州新房销售实施公开摇号政策，为众多购房家庭建立了更加公平规范的市场环境。对人才、无房家庭、多孩家庭等进行适当倾斜，并针对市场热度超高的红盘引入社保排序机制。
也是因为摇号，杭州诞生了“万人摇”的“名场面”。
据不完全统计，杭州自摇号以来中签率低于1%的有8次，中签率低于10%的多达408次，“万人摇”有32次。
2018年6月，有购房者用名下三家公司参与多个热盘的摇号且多次中签，引发热议。之后，杭州火速出台政策，叫停以公司名义买房的行为。
2020年，在全国多地楼市行情转冷的情况下，杭州出现了6万人摇西溪公馆的盛况。这年7月和9月，杭州两次发布新政，针对人才房、无房家庭认定、限售、摇号倾斜、登记等方面全面精细化“打补丁”，规定“热点楼盘”只面向高层次人才和无房家庭销售，并限售5年。
正是在“限价”以及“摇号”的双重政策下，杭州新房市场一直保持了一定的热度，即使在2021年之后全国楼市总体步入下行阶段，杭州核心区域的一些红盘仍然在摇号过程中屡次出现“顶格社保”现象（购房者须从2006年1月起连续在杭州市区缴纳社保方可获得入围资格）。
也是在限价的政策之下，这十年杭州新房价格始终保持相对稳定。再加上人才优先摇号以及购房补贴政策，让更多的外地人愿意来到杭州工作、置业。自2016年以来，杭州更是连续多年人才净流入率稳居全国第一。
后限价时代
杭州楼市进入“市场定价”新周期
2024年10月，杭州楼市“杭五条”新政出台。杭州市住保房管局相关负责人表示，此次政策调整之后，杭州在市场过热时期推出的一系列限制性措施已经全面退出，恢复了市场机制对楼市的主导作用。
“限价措施的实施，是为了抑制房价过快上涨，但是目前楼市供不应求的关系已经转变，成为买方市场，保留限价已经没有太大意义。”杭州市住保房管局房地产发展处相关人员表示，取消限价是大势所趋，这也意味着楼市进入了一个新的阶段。
而杭州土地市场，也立刻做出了回应。
去年10月取消限价后，安琪儿板块的地价从3.6万元/平方米升至5.07万元/平方米，涨幅达40%。望江新城的望海潮TOD地块，楼面价更是超过4.5万元/平方米。滨江区政府北区、水电新村、南星水厂、城站东广场TOD、蒋村西溪北等一批宝地也接踵登场，土拍市场一时间热火朝天。
限价时期很少出现的高总价项目也纷纷涌现，绿城、滨江等房企推出了总价千万级以上的科技住宅，比如滨江·观翠揽月轩，精装限价取消后预期售价破10万元/平方米。
接下去的杭州楼市，还会有更多令人眼前一亮的创新产品重现市场。
