杭源里实拍图 记者 陆丹 摄

曾经，在杭州新房限价时代，倒挂的价差是大家最关注的。因为“遍地都是”二手房价格高于新房，很多人都觉得可以“闭眼摇”。

而今，限价放开，新房二手房价格逐渐拉平，楼市逻辑彻底改写——新房“卷”起了品质；二手房则降价“博关注”。

当倒挂价差消失，房子终将回归居住的本质。

我们采访了几位“限价红利”亲历者的故事，并对话多位业内专家，一起来回看这场楼市变局中的真实博弈。

二手房税费、中介费多掏50万

VS新房“白捡”40万车位

郑哥 80后

2024年9月购入

首开的运河新城板块滨运·锦绣里

当时与周边同类二手房倒挂差价：

至少3000元/平方米

郑哥一家的生活半径都围绕着拱宸桥，习惯了运河边的生活环境，所以一直在考虑的终极改善新房，也选在拱墅区运河新城板块。

去年的此时，他正在一边看二手房，一边摇号新房。

运河新城板块“卖相”较好的二手次新房，有河语光年府、风尚望和湾、天阅云合源等。

郑哥当时看中了一套万科河语光年府139平方米的房源，西边可以看到大运河。他想还到590万元，房东咬住600万元不放，折合单价超过4.3万元/平方米。

他放弃了，因为算了笔账，除了房款本身，次新房不满2年需要交营业税，还有自己要交的契税和中介费，七七八八还要再掏出近50万元。

而当时板块内的新房滨运·锦绣里，至少有3000元/平方米的“倒挂”优惠。更让他心动的是还送一个车位，相当于捡了约40万元的便宜。

同等价格，新房更“香”。郑哥和爱人一合计，果断奔去摇号，最终幸运摇中169平方米的小高层大户型。

开盘前突降房产新政

“30周岁以上未婚单身”

喜获优先权

小杨 85后

2020年9月购入融创金成·杭源里

当时与周边同类二手房倒挂差价：

至少15000元/平方米

“2019年、2020年的新房市场很火热，很难摇到号。”来自外省的小杨当时准备结婚，和男友满杭州跑，拱墅、滨江、萧山、余杭……“比较热门的盘，都摇了个寂寞。”

重点是，一些好地段的二手房价格也在往上走，“倒挂”不断加大。

“我的两个好闺蜜都住在拱墅区，她们一直希望我也买在拱墅，方便串门。”恰逢上塘路附近的杭源里开盘，小杨摩拳擦掌加入了摇号大军。

杭源里周边的老小区较多，往南有2002年建成的盛德嘉苑、1998年建成的假山新村等，价格比新房便宜，但毕竟不是一个时代的产物，产品布局和体验感和新小区完全不同。

朝北往乐堤港方向，有改善品质盘远洋公馆，但挂牌均价让小杨倒吸凉气，“当时杭源里的限价，是48000元/平方米。远洋公馆至少要高15000-20000元/平方米，如果买140平方米的房子，总价至少高出上百万元。”

“当时买限价新房没有捷径，摇号全靠运气。”小杨说。

但杭源里开盘前，转机出现了。2020年9月5日，杭州出台房产新政，其中包含“30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录有摇号倾斜”的政策。刚过30的小杨，恰在倾斜人群之列。凭借这一优势，她喜提中签。

如今，杭源里已经交付，小杨也升级成为宝妈，“后来房价整体回调，但杭源里周边次新房价格仍然坚挺。小区氛围很好，经常举办一些社群活动，幸福感挺强，很庆幸那次能摇中！”

Citytalk

更高品质标准的新房

对改善型的二手房

会起到较强的压制作用

近期我们团队的研究发现，尽管当年限价引发“万人摇”，但整体而言，新房限价对二手房价格是有明显抑制作用的。换言之，新房价格上不去，二手房价格也上不到哪里去。现在限价取消，这种抑制效应可能会削弱。但其实还有一个变量，就是今后的新房是更高品质标准，无论户型、配套，还是层高、隔音等，都会对改善型购房者有较大吸引力。那么对改善型的二手房会起到较强的压制作用。叠加今年以来杭州土地出让的数量和质量较高，预期放开限价后的新房，上市后仍会对二手房市场产生较大压力。

——浙江工业大学中国住房和房地产研究院副研究员，博士生导师 张燕江

性价比较高的“老破大”

受新房限价放开的影响较小

限价放开，加上住宅建设标准的迭代，未来市场上的好房子将会越来越多。如果你最近看过新房项目，一定会有切身的体会。现在新房小区从门头到公区，从会所到户型、装修，甚至地下车库，都跟之前的新房小区有不同程度的代际差。

不限价时代的房子，对于不同的二手房，会有不同的影响和冲击。

影响最大的是板块内头部梯队的二手房。目前新房项目在定价前，会参考同板块品质高、销量大的二手房售价。那么在价格相当的情况下，新房普遍产品力更胜一筹，对于改善型购房者来说，肯定“买新不买旧”，因此对板块内头部的二手房影响最大。

板块内交付5-10年的次新房也会受到较大冲击。这批房子多数为市场上原本高歌猛进的产品。但因为当年楼面价高、市场较好，产品的投入动力不足，也就是说，房子的品质普普通通。而眼下的新盘，哪怕总价200多万元的刚需类产品，也能做出各种主题会所、恒温泳池、地暖新风。而且受益于计容规则的调整，新房项目的得房率，也有一定提升空间，所以对原先这批“出货量大”的次新房会形成明显压制。

不过，对于板块内性价比较高的“老破大”，则影响较小。因为双方的优势和购房群体都是不一样的。

——杭州贝壳研究院院长上官剑

新房已经转向主打高品质

二手房只能继续主打性价比

在限价时代，一手房无论是刚需还是改善，都逃不开一个“高性价比”。现在限价放开了，开发商开始“卷品质”，以匹配与品质相对应的价格。接下来就会出现新的格局：新房最大亮点是主打一个高品质（在对标各自价格区间段和产品定位的基础上）；二手房则继续主打性价比。现阶段二手房挂牌量在高位运转，一些限价期间买进的改善型次新房，没那么香没那么抢手了，只能靠降一降价格来博买家关注。所以对于原先奔着投资的一些客户来说，这笔买卖恐怕就不划算了。

——上海易居房地产研究院副院长严跃进