都市快报讯  “又拿出来拍卖了！”这是杭州城东居民对港龙城的最新评价。

5月12日上午10点，阿里资产拍卖平台将第三次挂出港龙城1区1002室等商业不动产，评估价5.5422亿元，起拍价3.88亿元。

这座距离杭州东站仅800米、坐拥双地铁的“黄金商业体”，自2013年拿地至今，经历了停工、烂尾、两次法拍撤回、王府井合作告吹等魔幻剧情，最终在2023年年初勉强开业，如今因建筑工程施工合同纠纷再度沦为法拍标的。

有意思的是，同一标的物，相较于前两次拍卖（原定拍卖时间分别是2020年10月和2021年5月），此次即将开拍的港龙城评估价，较4年前的6.5012亿元“缩水”了近1个亿。

从6.5亿到5.54亿元

三次法拍身价连跌

“第一次看到它上法拍时，我儿子还在上小学，现在他都快中考了。”家住明月桥路附近的市民陈先生苦笑道。港龙城的法拍史堪称一部“撤回连续剧”：

2020年10月：首次以6.5012亿元评估价上架，结果“首秀”还没开始，就因“申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请”的原因临拍前撤下；

2021年5月：二次挂牌4.5509亿元起拍，又因“被执行人公司进入破产程序”被紧急叫停；

如今，2025年5月12日：第三次评估价已缩水至5.5422亿元，起拍价在这个基础上打了个7折，仅3.88亿元，比首次起拍价跌了6700多万元。

“这价格看着是‘骨折’，但谁敢接盘？”一位商业地产从业者透露，标的物包含1-2层约2万平方米的商铺，西区虽已开业却以餐饮、教培为主，“东区超市孤零零的，还有美发店，其他全空置，租金回报率怕是堪忧。”。

十多年魔幻漂流

从高端商业综合体愿景到茂盛的菜地

“当年宣传册上印着双巨幕影院和米其林餐厅，现在三楼招商图还是2015年的！”港龙城附近业主王女士摇摇头说。

时间倒回2013年5月，港龙控股以6501元/平方米的“白菜价”拿下彭埠单元地块，宣称要打造“城东夜经济地标”。然而2015年项目彻底停摆。

最荒诞的一幕发生在2020年。当时在港龙城沿街的花坛里，要么长满了野草，要么是茂盛的蔬菜，有番茄、茄子和丝瓜。显然，是有人看到花坛闲置在那里，忍不住打起了主意。而这曾被网友戏称为“都市田园风”。“我们拍过短视频，点赞好几万呢！”95后租客小林调侃。

即便2023年开业后，定位混乱依旧难解。“带孩子上完钢琴课，想找家像样的餐厅，结果只有超市熟食区。”全职妈妈赵女士的吐槽，道出了业态的尴尬——黄金楼层充斥着教培机构，餐饮区也不尽如人意，与当初“高端购物中心”的蓝图相去甚远。

黄金地段为何成“烫手山芋”？

附近居民：缺的是运营，不是流量

“论地段，港龙城真是老天赏饭吃。”城东新城板块资深房产中介吴经理指着门店墙上的地图：1号线与4号线彭埠站上盖，杭州东站直线800米，周边三花国际、杭州之翼等竞品日均客流都破万，“但它自己日均不到5000人，第一年出租率才30%左右。”

再来看看港龙城周边小区，如万科中央公园、新中宇维萨、都会森林、首开东城金茂府等，住宅二手房挂牌价在5-7万元/平方米，居住人群消费层次普遍较高。

问题究竟出在哪？

“我们不需要第二个超市或培训班，缺的是能遛娃、聚餐，能一条龙搞定生活需求的品质商业。”周边居民李阿姨的呼声直指运营团队对需求的误判。“我觉得港龙城的招商和运营是败笔，把一手好牌打烂。”另外一位85后业主认为，更深层的矛盾，是商业地产从“地段为王”到“运营制胜”的转型阵痛。“类似的例子不是没有，比如现在九堡的国芳天街，由擅长商业运营的龙湖接手后，命运完全转变。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，港龙城这个项目比较特殊，实际上它是个经营不善的项目，其现状吸附力不强，或弱于预期。同时，这个项目经营混乱，内部包括股权等都比较复杂，有诸多历史遗留问题。这个项目从拍地至今的十多年里，“摆烂”印象成了大家对它的惯性印象，口碑要重塑需要下硬功夫。最后，需要引入更多年轻的消费人群、居住人群，对这类商业地产要做重新评估。

5月的拍卖锤即将落下，时隔四年再登法拍台，“命途多舛”的港龙城这次能成交吗？无论结果如何，港龙城的十年魔幻史都已给行业敲响警钟：如今躺在黄金地段上“割韭菜”的时代，终究一去不返了。