都市快报讯  “上午请了假去签购房合同，走到一半被告知房东暂时不想卖了，要涨价。”兜兜转转看了3个月学区房的90后宝妈辰辰，原本以为尘埃落定了，突然被放了鸽子，问房东想涨价多少，只来一句“没想好”。

“开年到现在，无论是新房还是二手房市场，关注热度和成交量都是节节高。”杭州市区多位房产中介表示。

“金三”成色十足。据杭州贝壳研究院最新数据，3月份杭州市区二手房网签12413套，仅次于2017年3月份的成交量，创下近8年以来的新高。3月成交量环比今年2月的5977套上涨了108%，同比去年3月的8557套上涨了45%。住宅均价30210元/平方米，环比上涨4.0%。

数据来源：杭州贝壳研究院

“以价换量”仍是主基调

但议价空间明显缩小了

“尽管‘以价换量’仍是主基调，但受核心板块优质房源成交上涨的影响，核心区房价已出现稳中有升的趋势。”据杭州我爱我家研究院统计，今年3月份房东们平均挂牌价为3.8万元/平方米，相比2月份的3.76万元/平方米，有所增长。不过，与去年同期相比，挂牌价仍有2.2%的下跌。

降价房源也少了，据杭州贝壳研究院数据，3月份有调价记录的房源中，88%的房源是降价，而2月份降价房源占91%。这既反映了市场“以价换量”的主基调未变，也折射出部分业主心态的异动。尤其是奥体、钱江世纪城等板块，涨价房源的占比有明显提升。

一些地段好、品质不错，有一定核心优势的二手房，和房东还价越来越难了。临时反悔不卖，想涨价的房东也不断出现。

“3月初去看勾庄的海棠苑，看中一套四居室，当时叫价600万元不到，我没下手。前几天再去看，房东涨价二三十万元，还说议价幅度不大。”家住拱墅区拱宸桥一带的章女士无奈地说，看样子自己的买房预算也要提高了。

我爱我家数据证明，议价空间确实在缩小，平均议价空间从1月份的3%降到现在的2.5%，而去年3月的平均议价空间为3.4%。

300万元以下刚需房源

占成交总量六成以上

杭州楼市的热议话题，总离不开申花、钱二、亚运村、奥体等高总价房源板块。但分析成交数据，市场基本面仍由低总价房源支撑，特别是总价300万元以下的购房需求。

据我爱我家数据，3月份杭州300万元以下二手住宅成交占比达60.5%，其中200万元以下房源占比35%。

这些房源呈“外围放量、核心稳价”的特征。外围以临平、闲林、丁桥、良渚等区域持续吸纳刚需客群。临平上月以390余套成交量居首，其中九成房源成交价在300万元以内，七成房源成交价低于200万元。闲林板块上月成交228套，86%成交房源为300万元以内，65.3%成交房源为200万元以内。丁桥、良渚等板块也是刚需客群主要承接区域，两板块300万元以内房源成交占比均超过80%。

再看卖得好的小区，清一色是低价刚需盘。如临平星桥板块的天都城，上月成交了50套。

核心板块低总价老小区同步发力。以朝晖、采荷、翠苑小区为首的核心区老小区成交活跃，三小区上月合计成交171套。其中采荷小区以63套成交量居首，成交均价3.99万元/平方米，同比去年上涨3.08%，得益于优质学区资源（采荷一小和二小），采荷小区成为少数价格上涨的老小区。

但非学区老小区仍普遍处于“以价换量”。如翠苑小区3月份成交47套，均价2.76万元/平方米，与去年同期相比下降2.9%。

在成交房源中，朝晖小区和翠苑小区超8成房源成交总价在200万元以内。采荷小区虽然均价略高一些，但其60平方米以下小户型的成交占比达到76%。

高品质次新房与学区房成主角

4月份成交量同样有望“破万套”

“金三”杭州二手房成交量创8年来的新高，高品质次新房和学区房功不可没。

我爱我家3月份杭州二手住宅成交TOP20榜单显示，房龄1年内的次新房占比达36%。如申花板块“当红炸子鸡”馥香园，以单月42套、双月59套的成交量领衔千万级房源市场，成交均价稳居6万元/平方米以上。还有申花板块“造纸厂三兄弟”星瓒颂锦府、杭曜置地中心、杭樾润府，上月总计成交95套，承接了大量改善客群。其中星瓒颂锦府凭借单月54套的成交量，占据成交榜第2名。

今年学区房成交热度更是超出以往，而且，如杨柳郡、欣盛东方郡、河滨之城等很多热销学区房，都不是传统意义上的“老破小”。居住属性强的“书包房”更受年轻的家长欢迎。

汇总各家二手房平台数据来看，无论是新增客户咨询量，还是带看量，当前仍在高位，与2024年10月中下旬的热度相当。

贝壳研究院预测，4月份的杭州楼市成交量依然可以“破万套”，有望贡献一个暌违多年、热火朝天的“金三银四”。