杭州的桥西板块,是较早集中开发商品住宅的区域,生活配套十分成熟。全杭州有个“门槛”超级高的二手房小区,就是位于拱墅区桥西板块的江南里。
前几天,一则江南里今年首套成交的消息,在杭州豪宅中介圈内流传。据知情人士透露,这次成交的房子产证面积为248平方米,成交总价大约5800万元,3月中旬已网签。
据中介透露,这套房子的挂牌价是6000万元-6500万元,最后的成交单价大约是23.4万元/平方米。
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地处拱宸桥边、大运河畔的江南里,被称为“杭州市中心低密豪宅的灯塔”。
江南里占地3.4万平方米,总建筑面积5.1万平方米,容积率仅0.7。小区总共有75座合院,建筑面积从248平方米到708平方米,约有40多个户型。
江南里的业主们普遍惜售,平时在中介机构挂牌的房源本就不多,在二手市场交易的房子更少。这类顶端豪宅房源一般不会挂在普通住宅出售平台上,多数由豪宅经纪人掌握信息,通过私域圈层推荐,有时候想看房需验资数千万元以上。
据了解,目前江南里有5套待售二手房,挂牌起步价已经到了1亿元。
有一套311平方米的户型挂牌价1亿元,还有一套298平方米的户型挂牌价1.3亿元。其他还有429平方米的户型,挂牌价1.5亿元。391平方米的户型,精装修,挂牌价1.68亿元。
值得一提的是,江南里还有一套708.83平方米的合院目前挂牌价高达5.3亿元,折合单价74.8万元/平方米。有中介说,这估计是杭城有史以来挂牌单价最高的二手房了。
去年下半年,这套房子的出售信息,在多名豪宅中介的社交媒体上出现,5个多亿元的挂牌价,轰动了房产圈。杭报房产实地去江南里看房,在这套房子的花园里看到,房子的室内空间呈毛坯状,室外花园的鱼池里有锦鲤游动。
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江南里是绿城在杭州打造的城市宅院,于2015年11月和2016年6月两次开盘,不仅成为当时中式合院的标杆,也刷新了市场单价,曾创下“3天内网签6.18亿元”“杭州史上首个单价10万多元月销冠楼盘”的纪录。
当年一手购入总价约3000万元到1亿多元,小区整体于2017年11月交付收官。
交付后的江南里,成为深受富豪们青睐的杭州顶级豪宅之一,近年来价格更是持续上涨,不断创下均价和总价新高,引起大家的关注。
2024年10月中旬,江南里成交了一套建筑面积311平方米的中式合院,成交总价大约7800万元,折合单价超过24万元/平方米。
今年3月的挂牌信息显示,有一套311平方米户型“未满2”,即交易时还需缴纳增值税。江南里是交付多年的小区,这套房子的产证为什么还不满2年?会不会就是去年成交的同一套311平方米户型,今年又拿出来卖了呢?
杭报房产向豪宅中介了解情况后得知,是同一套房子,去年10月以7800万元成交后,时隔5个月左右,如今涨到1亿元重新挂牌出售,折合单价32.2万元/平方米。总价比去年10月高了2200万元,挂牌单价也比之前的成交价高了8.2万元/平方米。
二手房由于地段、精装修、户型设计、面积大小等因素,即使是同一个小区的房子,也是一房一价,有时候成交价相差很大。如果不是同一套房子进行比较,很难说该小区整体的房价是涨了还是跌了。
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最近杭州二手房市场行情很不错,二手低密顶豪的行情也颇具看点,从开年至今,杭城单套成交总价上亿的已有桃花源、九溪玫瑰园、西湖高尔夫等经典楼盘。桃花源有一套挂牌价1.6亿元的豪宅成交,九溪玫瑰园也成交了一套1.43亿元的豪宅。
如果江南里在现阶段市场行情大好的时候,这几套挂牌上亿元的户型近期又有成交,那涨幅还是比较大的。
目前杭州主城区核心地段的二手低密住宅,即排屋、合院、叠墅等产品的成交单价基本都在10万元/平方米以上。
接下来,新房市场也有所变化,拍出了高价地的板块将迎来一些低密项目的开盘,以大户型为主,单价可能要10万元/平方米-15万元/平方米。新楼盘一套住宅大平层或叠墅的价格,可能与一套老牌别墅或合院的总价相近。届时,豪宅的买家在新老豪宅之间,又会做出怎样的选择呢?