杭州的桥西板块，是较早集中开发商品住宅的区域，生活配套十分成熟。全杭州有个“门槛”超级高的二手房小区，就是位于拱墅区桥西板块的江南里。

前几天，一则江南里今年首套成交的消息，在杭州豪宅中介圈内流传。据知情人士透露，这次成交的房子产证面积为248平方米，成交总价大约5800万元，3月中旬已网签。

据中介透露，这套房子的挂牌价是6000万元-6500万元，最后的成交单价大约是23.4万元/平方米。

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地处拱宸桥边、大运河畔的江南里，被称为“杭州市中心低密豪宅的灯塔”。

江南里占地3.4万平方米，总建筑面积5.1万平方米，容积率仅0.7。小区总共有75座合院，建筑面积从248平方米到708平方米，约有40多个户型。

江南里的业主们普遍惜售，平时在中介机构挂牌的房源本就不多，在二手市场交易的房子更少。这类顶端豪宅房源一般不会挂在普通住宅出售平台上，多数由豪宅经纪人掌握信息，通过私域圈层推荐，有时候想看房需验资数千万元以上。

据了解，目前江南里有5套待售二手房，挂牌起步价已经到了1亿元。

有一套311平方米的户型挂牌价1亿元，还有一套298平方米的户型挂牌价1.3亿元。其他还有429平方米的户型，挂牌价1.5亿元。391平方米的户型，精装修，挂牌价1.68亿元。

值得一提的是，江南里还有一套708.83平方米的合院目前挂牌价高达5.3亿元，折合单价74.8万元/平方米。有中介说，这估计是杭城有史以来挂牌单价最高的二手房了。

去年下半年，这套房子的出售信息，在多名豪宅中介的社交媒体上出现，5个多亿元的挂牌价，轰动了房产圈。杭报房产实地去江南里看房，在这套房子的花园里看到，房子的室内空间呈毛坯状，室外花园的鱼池里有锦鲤游动。

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江南里是绿城在杭州打造的城市宅院，于2015年11月和2016年6月两次开盘，不仅成为当时中式合院的标杆，也刷新了市场单价，曾创下“3天内网签6.18亿元”“杭州史上首个单价10万多元月销冠楼盘”的纪录。

当年一手购入总价约3000万元到1亿多元，小区整体于2017年11月交付收官。

交付后的江南里，成为深受富豪们青睐的杭州顶级豪宅之一，近年来价格更是持续上涨，不断创下均价和总价新高，引起大家的关注。

2024年10月中旬，江南里成交了一套建筑面积311平方米的中式合院，成交总价大约7800万元，折合单价超过24万元/平方米。

今年3月的挂牌信息显示，有一套311平方米户型“未满2”，即交易时还需缴纳增值税。江南里是交付多年的小区，这套房子的产证为什么还不满2年？会不会就是去年成交的同一套311平方米户型，今年又拿出来卖了呢？

杭报房产向豪宅中介了解情况后得知，是同一套房子，去年10月以7800万元成交后，时隔5个月左右，如今涨到1亿元重新挂牌出售，折合单价32.2万元/平方米。总价比去年10月高了2200万元，挂牌单价也比之前的成交价高了8.2万元/平方米。

二手房由于地段、精装修、户型设计、面积大小等因素，即使是同一个小区的房子，也是一房一价，有时候成交价相差很大。如果不是同一套房子进行比较，很难说该小区整体的房价是涨了还是跌了。

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最近杭州二手房市场行情很不错，二手低密顶豪的行情也颇具看点，从开年至今，杭城单套成交总价上亿的已有桃花源、九溪玫瑰园、西湖高尔夫等经典楼盘。桃花源有一套挂牌价1.6亿元的豪宅成交，九溪玫瑰园也成交了一套1.43亿元的豪宅。

如果江南里在现阶段市场行情大好的时候，这几套挂牌上亿元的户型近期又有成交，那涨幅还是比较大的。

目前杭州主城区核心地段的二手低密住宅，即排屋、合院、叠墅等产品的成交单价基本都在10万元/平方米以上。

接下来，新房市场也有所变化，拍出了高价地的板块将迎来一些低密项目的开盘，以大户型为主，单价可能要10万元/平方米-15万元/平方米。新楼盘一套住宅大平层或叠墅的价格，可能与一套老牌别墅或合院的总价相近。届时，豪宅的买家在新老豪宅之间，又会做出怎样的选择呢？