丰收湖公园全景。图片由钱塘智慧城提供

继下沙、大江东之后，杭州楼市板块扫描继续，此次我们来到了长久以来都容易被人忽视的九堡乔司区域，带来了现场最新信息。

过去，九堡、乔司的发展一直都不温不火，大众对这个区域的关注也没有过多的停留，一是新项目较少，购房者选择非常有限，二是区域没有特别吸引购房者眼球的大型规划。

而去年以来，这里依托天然湖泊开启了一系列巧妙的人工造景，仅用了一年的时间，丰收湖公园实景就悄然呈现。就在前些天，丰收湖公园已正式开园，来自杭州各地的居民纷纷前来打卡留念，区域一下子变得热闹起来了。

丰收湖公园的出现，带动的不仅是区域间人流的互动，更是整个九堡乔司区域的发展。先造湖，再建城，整拆整建给区域注入了更多的想象空间。不少嗅觉灵敏的房企纷纷抢驻，一定程度上促进了板块楼市热度的提升，而这些新项目也正陆续入市。

丰收湖板块亮相，新房价格梯度明显

随着丰收湖公园的建设完善，2019年2月启动的丰收湖板块控规也于今年4月获市政府批复，未来将建设成为杭州东部先进智造产业中央科技创新区，构建拥有完善社区配套、高质量教育和医疗资源、优美城市环境的多样化宜居社区。

丰收湖板块东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，北至绕城公路和沪杭高速公路，总用地面积760.2 万平方米。其中江干区范围内规划面积为285.17万平方米，余杭区范围内规划面积为475.03万平方米。

目前，该板块内的路网已基本打通，核心景观、配套项目等已初现形象。比如交通方面，已运营多年的地铁1号线在规划区内的友爱路与科城路交叉口北侧设有乔司南站站点。

商业方面，约14万平方米的大型商业综合体、高档酒店，约6万方的会展中心兼体育设施等配套一应俱全。辐射范围小抵智慧城，大至城东、临平、下沙，更为关键的是这片城市公园综合体位于整个板块的最核心地段，坐拥丰收湖绿景。这一点来说，丰收湖板块的建设速度确实很快，5月20日，在杭州钱塘智慧城丰收湖板块发布会上，紧挨丰收湖西北侧的4宗地块（其中商业用地1宗，商住用地3宗、共215亩）也正式亮相，计划建设商业综合体、高档酒店、总部办公、创新社区，以及丰收湖畔的地标建筑——“丰收湖综合体”。

一个有产业、有自然资源，又有繁华配套的城市宜居板块正蓄势待发，不少开发商纷纷进驻，像中南、德信、银城、港中旅等房企均有落子。但由于板块地跨江干区九堡和余杭区乔司，因此形成了较为明显的价格梯度，产生了33000元/平方米和30000元/平方米两个限价体系。

丰收湖板块目前在售项目共有三个，分别为余杭区乔司的新希望美的长粼府、江干区九堡的中南春溪集以及金地玖峯汇。其中金地玖峯汇为尾盘在售，目前只剩上叠和中叠等少量叠墅产品，中叠户型面积145平方米左右，总价620万-640万。上叠赠送露台，价格更贵，总价720万-740万。

同样位于九堡的中南春溪集目前高层在售，这两天新一批加推房源刚刚登记结束等待摇号，户型面积为89-118平方米，均价33000元/平方米，包含3500元/平方米的装修。项目周边正处于整拆整建状态，一路之隔就是即将要出让的商业地块。不足就是离地铁有点远，开车大概需要10分钟。

属于乔司的新希望美的长粼府与地铁的距离相对较近，离小区北门大概700米左右。项目几次开盘去化都较好，摇号中签率比中南春溪集要低。包含高层和小高层产品，户型面积为85-122平方米。户型空间感较强，比如小高层的95平方米户型，得房率达到85%左右，客厅开间达到4米，并且南向带阳台。

除此之外，丰收湖板块内还有不少地块项目，均在余杭区乔司范围内，限价30000元/平方米。与中南春溪集一路之隔但属于余杭区的德信、银城地块规划都相继出炉，银城地块拟建设10幢13-15F的高层住宅，总户数585户。德信地块拟建设15幢12-14F的高层住宅，总户数858户，两个项目的主力户型均为88平方米和96平方米。

与新希望美的长粼府一路之隔的港中旅项目，目前正在挖地基，规划拟建17幢高层住宅。今年刚刚出让的广州敏捷地块拟建设17幢15F的高层住宅，总户数1028户，户型面积段包含66-117平方米，其中89平方米房源占比过半。这几个地块项目建设进展相当，都有望在今年年底或明年年初入市，后期或形成明显的竞争。

外来房企曲线入杭，或率先首开

以德胜路为界，除了以北的丰收湖板块， 德胜路以南还有不少项目等待入市，有的工程进度已经结顶，有的接近现房状态。

拿地时间最长的项目当属北辰聆潮府，项目地块于2018年4月12日竞得，楼面价25720元/平方米，溢价率38.8%。总规划户数226户，分1幢公租房，2幢小高层、2幢叠墅。项目临近德胜快速路、杭海路城市主干道,离九堡地铁站约600米，交通较为便利。从实地探访来看，项目现场售楼处还未开放，但工程进度已经远远达到申领预售证的条件。

从北辰聆潮府现场工地出来，穿过杭海路就是合生创展名邸，项目地块原是由新城于2019年4月26日竞得，成交楼面价24121元/㎡，溢价率22.6%，2019年8月29日被合生创展集团收购。项目打造高层和洋房产品，预计8月底首开4号楼、6号楼、10日号楼房源，户型面积为89-128平方米。如今，临时售楼处就在项目对面的杭海路上，预计8月初开放样板示范区。

九堡板块的另一个纯新项目为德信望钱塘云庄，项目地块于2018年8月27日由中宸城建竞得，后与德信合作。项目靠近钱塘江边，地理位置较好，且有双地铁加持，距离在建的地铁9号线艮山东路站约250米，距离地铁1号线九堡站约800米。附近2公里范围内涵盖地铁东城广场以及在建的国芳中心购物中心。规划9幢可售高层和13套合院，高层户型面积为127平方米、139平方米,中式合院面积为230-270平方米,共计379套房源。

望钱塘云庄几次说要首开却迟迟未能入市，据现场工作人员介绍，开盘时间可能在9月或10月，项目工程接近尾声，样板房已经备好，一切准备就绪，只等预售证。