因为央行发布的一则公告，在杭州的乔乔全家这两天把银行个贷经理的电话给打“爆”了。
8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。调整过后，房贷利率有了全新的算法，那么是涨是跌就牵动了购房者的神经。
“毕竟下调几个基点，就能决定我每个月能不能少还点，但是银行经理跟我说，新政只是换了个计价方式，影响不大。其实我到现在都没明白，利率到底是升是降。”乔乔说。
和她一样焦急的购房者大有人在。杭州一家中介公司的资深中介也表示，昨天陆续接到了不少购房者的咨询。“这段时间刚好在买房、看房的人应该最纠结了，都在打听利率的事，不知是该当机立断一举拿下，还是再等等。”
个人住房贷款利率
最新定价办法是什么？
按照新政规定，2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套不得低于相应期限LPR，二套不得低于相应期限LPR加60个基点。
一段表述里有很多新名词。首先是LPR，它的中文名是贷款市场报价利率，是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。
其次是加点数，这一数值具体将由贷款银行根据信贷政策要求，结合客户和银行自身的情况确定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
对于个人住房贷款利率的实行年限，新政明确，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限，每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR，加点部分固定不变。
所以，10月8日之后，房贷利率=LPR+加点数。不过这两个数值都是动态的，LPR每个月都在调整，加点数也和国家政策、银行的信贷能力、客户的征信等因素有关，但通常二者的浮动都不会过于激烈。
马上下手还是再等等？
然而，就是这种不确定性让很多人一时慌了神。
今年年初，乔乔在杭州买了套新房。贷款100万元，做的是组合贷，由于公积金基数不够，够不着申请资格，一直拖着，刚好这个月攒够了公积金，补齐了相关手续，眼看着就能审批、放款了，在这个时候，房贷利率新政出来了。
“政策出来的当晚，我爸就问了银行的个贷经理，我家这种情况，现在办贷款是不是亏了，有没有可能拖到10月后办。得到的答复是，已经开始走流程了，没办法更改了。”乔乔说。
对于新政实施前的房贷政策，央行也给出了明确的说法。存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。也就是说，新政只针对10月8日后签订的合同，在此之前已经发放贷款的和已签订合同但未发放贷款的，均不受新政影响。
另一个购房者小叶也有同样的疑惑，
她刚好相中了一套二手房，盘算着是否应该跟房东签订一个意向合同，交点定金，等到新政实施后，再签正式的购房合同。
对于这样的操作方式，杭州我爱我家相关负责人周包军表示不支持，“首先是来自于协议上的风险，万一后期有人开出更好的条件，卖家存在单方面毁约的可能。其次，新机制对利率的敏感度其实比较低，即便有影响也是微量的。”
房贷利率将上涨还是下跌？
那么，新政之后，房贷利率到底是涨是跌呢？我们不妨来简单算一算。
先来看首套房。按照现行房贷利率政策下，央行5年期以上贷款基准利率是4.9%。从我们了解的情况看，目前杭州多数银行执行的是基准利率上浮10%，也就是5.39%。
如果是新政呢？正如上文所说，新政后的贷款利率取决于银行具体加点数值和近一月的LPR。目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。其中，1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%，后者也可以视为新政后首套房贷利率的下限。
这么一看，和5.39%的利率相比，新政后只要银行在LPR基础上的加点小于54个基点（4.85%-5.39%），房贷利率相当于下跌了，超过54个基点则为上涨。
因为央行“二套不得低于相应期限LPR加60个基点”的规定，二套房的利率下限相对明确一点。目前，杭州二套房执行的是基准上浮15%-20%的贷款利率，算下来利率在5.64%-5.88%之间。新政后，二套房利率最低为5.45%（4.85%+0.6%），具体多少还得看银行的加点。
既然知道了新政后二套房的最低利率，就可以做相应的决策。比如，目前杭州极个别银行针对优质客户，二套房能做到上浮
10%的优惠利率，也就是5.39%。那么，对于他们而言，新政实施后极有可能享受不到现在的利率了，如果有合适的房源，建议现在下手。
但从融创360大数据研究院获得数据来看，目前能享受到此类利率的客户非常少。所以对于多数购房者来说，很难通过计算的方式来比较新政前后的利率。
需要提醒的一点是，以上利率是根据当前的LPR做出的分析，等10月份新政实施时LPR可能有变化。
二套房利率可能上升
虽然未来的房贷利率变得更为动态化，但在新政下，“房住不炒”的政策导向似乎更为明确了。
如是金融研究院高级研究员杨芹芹指出，房贷利率改革后，房贷利率被“隔离”，不会随着基准实时变化，有利于房地产市场的稳定，意味着最近被频繁提及的“改革式降息”不是针对房地产市场，对房价利好有限，很难引发新一轮的房价大涨。
上海链家资深分析师杨雨蕾认为，LPR定价有相对优势。未来基准利率可能不变，而LPR可能会下降。根据央行的规定，在贷款合同期限内，最短每年可以对贷款利率进行重定价，即定价基准部分可根据最近一个月的相应期限的LPR进行调整（加点部分不变），长期来看LPR定价有相对优势。
但她也认为，短期内贷款利率不会出现大的变动，且在目前“房住不炒”的政策导向下，长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。
部分业内人士则认为，未来全国房贷利率不但不会下降，反而会呈现上升趋势，尤其是二套房。
诸葛找房副总裁苑承建认为，对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚也表示，在房子是用来住的，不是用来炒的大背景下，新政实施后，长期来看并没有利好楼市。
10月8日之后房贷利率=LPR+加点数
首套房：
现在：多数银行执行的是基准利率上浮10%，也就是5.39%。
新政：以目前5年期以上LPR为4.85%为例，则LPR基础上的加点小于54个基点（4.85%-5.39%），房贷利率相当于下跌了，超过54个基点则为上涨。
二套房：
现在：执行基准上浮15%-20%的贷款利率，算下来利率在5.64%-5.88%。
新政：新政后二套房利率最低为5.45%（5年期以上LPR4.85%+0.6%），具体多少还得看银行的加点。
