刚刚，你一定被“商业性个人住房贷款利率将进行调整”的消息刷屏了。

为了方便大家阅读，我们直接摘取中国人民银行公告〔2019〕第16号的重点：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 

很多人都直接理解为，房贷利率降了。

那么，事实究竟是不是这样呢？我们来逐一解读。

1. 新发放商业性个人住房贷款利率以新LPR为基准 

上周，央行宣布改革完善LPR（贷款市场报价利率）形成机制，并且在8月20日完成报价。

最新的LPR确定为：1年期4.25%（此前为4.35%）；5年期为4.85%（此前为4.9%）。照此计算，新的定价基准较之前分别小幅下降10个基点、5个基点。 

首先可以明确，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将以4.85%为基准。

以此类推，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，最终计算为5.45%。

2.  存量贷款、公积金贷款不受影响 

需要注意的是，新LPR主要适用新增贷款，存量贷款仍按原合同约定执行。

也就是说，10月8日之前形成的商业性个人住房贷款，依然按照原来的4.9%为定价基准。

此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，不会受到影响。

3. 房贷利率究竟是涨是降？关键还是看LPR 

根据政策，LPR将在每月的20号形成新的报价。

作为新的贷款利率底线，每月的浮动决定了它对最终利率的影响。

打个比方，如果下个月的LPR不低于目前的5年期4.85%，则不构成降息；相反，如果新的LPR报价低于目前的5年期4.85%，则会构成实质性降息。

所以，房贷利率究竟是涨是跌，关键是每个月的LPR报价。

按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%，二套房贷上浮20-30%。

从政策预期看，后续存在降低的可能性。 

附：中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。