农历春节过后，受资金面较为宽松、城市发展乐观预期等因素影响，杭州房地产市场购买需求旺盛，部分投资需求包括外来购房需求重新升温。

在这样的背景下，为进一步贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，促进杭州房地产市场平稳健康发展，昨天18时，杭州市住保房管局发布了《关于进一步调整住房限购措施的通知》。

《通知》明确规定，从今天（3月3日）起，富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围；本地户籍居民家庭限购第三套房；非本地户籍居民家庭购房，需提供连续两年个人所得税或社保证明。

富阳、大江东纳入限购范围

近期外地人购房比例高达50%

《通知》的首个要求，是扩大限购实施范围。

在此前施行的限购政策中，限购范围是上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区，及余杭区。

富阳和大江东，纳入限购范围后，意味着整个杭州市区，都已经统一执行限购措施。整个大杭州，仅剩下临安、建德、桐庐和淳安四县市未限购。

对富阳、大江东实施限购，主要是因为投资性购房急速升温。

杭州透明售房研究院院长方张接表示，近期大江东和富阳等非限购区域，外地投资者购买比例升温明显，大江东外地人购房比例连续几个月高达50%。

非本地户籍购房社保由连续一年调整为两年

重申不得补缴

非本地户籍居民家庭购房方面，限购政策进一步升级。

按照原先规定，只要自购房之日起，前2年内在本市连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明，非本地户籍居民家庭即可拥有限购一套的资格（已有1套及以上限购）。

现在，个税和社保缴纳要求，调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”，这无疑加大了外地人在杭州的购房难度，也在很大程度上限制了外地投资客。

同时，再次重申不得通过补缴个人所得税或社会保险，获得购房资格。

本地户籍居民家庭限购第三套房

除了扩大限购范围和进一步限制外地购房者，《通知》还增设了针对本地户籍居民家庭的限购措施。明确规定，暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

也就是说，一个家庭如果已有两套房，必须先卖掉一套，才能再买房。

专家：有助于抑制投资需求 保护真正刚需

对于这次限购政策加码，业内专家又如何看待？

浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授认为，受杭州城市影响力的进一步提升、土地市场持续火热等综合因素的影响，房地产企业和消费者普遍看好后市，导致杭州市场外地购房者比例仍然较高。

“政策是非常及时和必要的，有利于进一步稳定市场，维护市场的健康发展。”虞晓芬说。

浙江大学房地产研究中心贾生华教授则认为，加大限购力度和范围，有助于抑制投资性需求，保护真正刚需，稳定市场预期。

杭州住宅潜在供应超2000万平方米

春节以来，杭州楼市这波行情的火热，还有一个原因是商品住宅供应比较短缺。

去年以来，杭州房地产市场迎来了销售高峰，市区商品住宅库存量确实下降得挺快。但同时，杭州市区商品住宅用地的供应也在同步加大，后续的商品住宅房源供应并不缺。

从已经领取预售证的可售房源来看，截至2017年2月底，杭州市区商品住宅可售房源46301套，可售面积601万平方米。

除了可售房源之外，其实更让人放心的是市场的潜在供应能力，即土地已出让未开工或已开工尚未领取预售证的潜在供应面积，也就是我们俗称的“隐性库存”。

2015年和2016年都是土地供应大年，根据透明售房研究院的数据统计，2015年杭州市区商品住宅用地可建面积为675万平方米，2016年达到932万平方米，同比增长了38.1%。

根据透明售房研究院初步统计，截至2月底，杭州市区（不含大江东、富阳）商品住宅潜在供应在2000万平方米以上，其中主城区约800万平方米，萧山区约550万平方米，余杭区约660万平方米。

以近12个月的月均签约面积来计算，杭州市区商品住宅潜在供应的去化周期为16个月左右，其中主城区约16.8个月，萧山约为22个月，余杭约13个月。如果以近三年的月均签约面积计算，杭州市区商品住宅潜在供应的去化周期可以达20个月。

2016年9月以来 杭州楼市调控政策

2016年9月19日： 暂停向拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭出售住房

2016年9月27日：调整土地出让竞价方式，提高开发商拿地门槛

2016年9月28日：二套房公积金和商业贷款最低首付提高至5成，并暂停购房入户政策

2016年10月28日：国家住建部明确房地产市场9种不正当行为

2016年11月3日：杭州市住保房管局重点查处15种房地产不正当行为

2016年11月10日：非本市户籍需提供连续一年社保，首套房首付3成，二套房首付提高至6成

2017年3月3日：富阳区、大江东纳入限购范围，本地户籍限购第三套，非本市户籍需升级为2年社保