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市中心绝版宝地来袭 众开发商剑指主城区
house.hangzhou.com.cn 2013年04月12日 08:34:51 星期五  每日商报

  “最近都在杭州和周边城市看地,一有机会就准备拿地。”一在杭开发商如是说。近日,随着杭州发布2013年第一期《读地手册》,土地市场再度成为人们关注的焦点,开发商个个摩拳擦掌,进入新的“看地、拿地”期。

  外来大鳄拿地热情高涨

  重点布局主城区

  自去年7月开始,外来大鳄就在杭州土地市场占据了主导地位,去年主城区的一大半土地收入都来自万科、中海、龙湖等全国性房企,而进入2013年以来,大鳄们的拿地步伐也丝毫没有停歇,进一步扩大土地储备。

  根据中国指数研究院统计,2013年一季度,全国300个城市共成交土地7959宗,成交面积29841万平方米,同比增加19%。其中,住宅用地成交2413宗,成交面积10426万平方米,同比增加37%。同时,楼面均价同比上涨近四成。

  有数据显示,今年一季度国内近10家房企花费了近500亿元收购土地,其中,传统全国一线房企“招保万金”(招商、保利、万科、金地)仅一季度新增项目就达44个,主要集中在北京、天津、深圳、南京等一二线城市,而去年同期,这四家房企拿地总共不到10块。根据各公司公布的数据看,万科一季度就共拿了19个地块,拿地金额达148.09亿元,同比增加889%,翻了接近9倍;保利今年前3个月在土地市场的支出也已超过百亿元,新增了14个项目,同比去年翻了一倍;金地一季度的表现也相当强劲,花了68.2亿元新入9宗地块,拿地金额占到第一季度销售额的78.93%;此外,招商新增2个项目。

  至于杭州市场,随着拿地量的增加,外来大鳄的市场份额将进一步增大,而主城区是他们今年要重点布局的区域。今年2、3月份在拿了两宗丁桥地块时,龙湖直言,要进军杭州主城区。已在杭州外围东、南、西、北各有项目的万科也表示,接下来会继续关注杭州核心区块的土地。复地则认为,杭州主城区市场不能丢,有合适的地块还是得拿。佳兆业今年也想拿主城区的宅地,不过还是要看地块条件和价格,同时表示浙江其他城市暂时不会拿。万通的目标很明确,希望今年能再在杭州拿两块地,一块商业、一块宅地,而且最好是在拱墅区。去年才新进杭州的融创更显雄心壮志,表示今年要在杭州再拿7-8块地,到明年,销售额要在杭州市场名列前茅。

  显然,对于外来大鳄来说,在杭开发两三年之后,便要从单点突围向全面布局发展了,尤其关键的是,要在核心区块打造标杆项目,这才有利于品牌的树立。一开发商就向记者坦言,进驻杭州一开始操作的都是地段较外围的项目,无法抓到杭州主流或中上层的客户,从品牌影响力来说也不如本地品牌,但在经过两三年“熟悉水性”的阶段后,总部就要求杭州公司在主城区布点,打造具有代表性的项目了。

  本地房企力保“大本营”

  今年拿地量或较去年有大幅增长

  相比外来大鳄的高歌猛进,去年本地房企在土地市场上似乎失去了传统的本土优势,仅少数公司有所斩获,基本都是“吃老本”。但随着可销售房源的日渐见底,“找米下锅”已迫在眉睫,不少本地房企已表示,今年肯定要拿地了。

  手上项目显得有些捉襟见肘的广宇就表示,只要适合的地块都会考虑,今年也一定会拿地;目前只有临平华元城一个项目在开发的华元也有拿地计划,而且看中地铁利好,意在地铁沿线拿地,宅地、商业用地均会考虑;在城西还有大体量住宅项目——紫郡在售的协安继续深耕城西、城北的意图非常明显,希望能在这两个区域拿住宅用地,开发体量在10万方以上的新项目;还有一直在闲林发展的金成依据自身优势,要继续寻觅适合做养生地产和教育地产的土地资源,而眼光还是停留在大城西板块;昆仑则觉得现在杭州拿地价格较高,开发成本也高,只是基于大本营的考虑会少量储备,接下去会着重考虑在中西部地区的二三线城市拿地。

  除此之外,还有一些本地房企是按着自己的步调前行,这几年一直有持续增加土地储备,而今年还会继续择机拿地。去年在本地房企中一马当先的滨江集团日前就公开表示,公司已有土地储备含金量较高,总销售金额预计600亿元左右,能够充分保证未来3-5年的发展需要;而今年,滨江销售目标为100亿元,计划50%用于土地储备,大部分会选择主城区地块。仅2011年没拿地的大家房产也已制定好拿地计划,会用10亿-15亿元来拿地,项目定位则是自住、刚需产品。最近八盘齐发的德信踩着高周转的步点继续在土地市场找机会,上个月刚在温州拿了两个项目,而今年公司要求在杭州起码要再新增3个项目,主要是适合做首置首改的宅地。

  “尽管现在拿地很难,外来公司多,竞争激烈,但作为本土开发商来说,‘大本营’不能丢,要确保市场上始终有我们的声音。”一本地房企负责人说,语气虽然带着些许无奈,可态度是坚决的。或许,今年本地房企会在土地市场上打个翻身仗。


  杭州主城区2013年第一期《读地手册》出炉

  宝地尽出,适合开发商进驻主城区的机会有很多

  日前,杭州主城区2013年第一期《读地手册》出炉,罕见地收录了121宗、5851亩经营性用地,不仅收录量创近几年新高,含金量还很高,涵盖了大量主城区宝地,对于急需土地补仓或是增加土地储备、扩大市场占有率的开发商来说,或许又是一场土地盛宴。

  据了解,这期《读地手册》收录的土地量比往年同期的《读地手册》高出许多,共收录地块121宗,总面积5851亩,总可建面积1013万方,其中包含今年计划出让的经营性用地92宗面积4495亩(未含已成交地块)以及部分当前具备条件的优质地块29宗1357亩。收录总量为历年同期《读地手册》之最,也是这几年收录得最全的一次,把主城区里符合出让条件的地块都放进去了,这5851亩也说明主城区土地储备量充足。

  仔细翻翻《读地手册》,就不难发现今年土地市场的供应热点在哪里了。根据新制定的《杭州市区2013年度国有建设用地供应计划》,里面明确提出,“重点保障钱江新城二期、城东新城、丁桥新城、运河新城、九乔国际商贸城等新城以及望江地区、三墩北区块、艮北区块、长睦区块、桃源区块等成片改造地区的基础设施和公共服务设施用地供应。优先安排钱江新城以东地块(四堡污水处理厂剩余地块)、杭师大地块、浙大华家池地块、省农都市场搬迁地块、蓝孔雀地块、九乔国际商贸城地块等对所在区域发展有较大辐射带动作用的地块出让”。《读地手册》里有近四成的拟出让地块为这些城市综合体的地块,像杭氧杭锅旅游综合体、热电厂综合体、蓝孔雀综合体、西溪商务综合体、田园综合体等均是本期《读地手册》的热点。

  有几个板块值得重点关注。像申花北或许就会在今年崛起。之前依托银泰城(楼盘页 动态 )的影响力,申花板块跻身主城区热门板块,这么多年来,丰潭路、申花路一带的住宅项目都风生水起,相对来说该板块的北部区域由于蓝孔雀综合体一直未启动,稍显平静。而今年,仅《读地手册》中就收录了7宗地块,其中6宗地块为蓝孔雀综合体的主要组成地块,还有1宗在蓝孔雀综合体南面,这对于整个申花北来说,将是一个重新估价的契机。而去年势头很猛的北部软件园后劲十足,继万达进驻之后,今年该板块还有6宗商业用地待出让,若商业整体发力,估计对整个板块还有新一轮的带动。此外,翠苑附近的西溪商务城综合体也将崛地而起,有1宗宅地、1宗商住用地以及3宗商业用地组成的综合体为老城西文教区增添新的活力。

  而针对众多开发商相中的刚需项目,根据《读地手册》的推荐,符合要求的地块也不少。粗略计算,《读地手册》中建筑体量在5万方以内的地块总量占到近五成,建筑体量在10万方左右的地块大概有1/4,适合中小开发企业投资建设,特别是逐步增加了三墩、丁桥、下沙等周边区域中小套型、中低价位的普通住宅用地推出,符合市场需求的同时,也有力促进了商品住房市场有效供给的持续增加。


  民生药厂综合体宅地首次亮相

  地块名称:湖墅单元FG02-R21-01地块

  该地块是民生药厂综合体的部分出让项目,东南至规划景苑路,东北至规划永固路,西至学院路,北至余杭塘河。

  据杭州城市规划设计研究院总规划师汤海孺介绍,申花板块除了银泰综合体外还有三大综合体,其一为蓝孔雀及周边地块的综合体,有一百万方的体量,其中商业和公建为30多万方,住宅大概是60多万方;其二是热电厂及周边地块的综合体,建筑面积也高达80万方;第三就是民生药厂及周边地块的综合体,是民生药厂整体搬迁到滨江后空出来建大型的综合体,该地块应该是这个综合体率先推出的宅地。

  从区位来看,这宗地块条件非常好,既身处老文教区,交通、配套完善,还有余杭塘河的景观,加上可建建筑面积有9.57万方,非常适合做一个中等规模的品质楼盘。值得一提的是,这附近目前几乎没有新建的商品楼盘,最近的浪琴翠园也已经是2005年、2006年的房子了,二手房挂价也均在20000元/平方米以上。

  浙江大学华家池校区地块三度登陆《读地手册》

  地块名称:凯旋单元FG02-C2/R21-01地块、FG02-C2/R21-02地块

  这两宗地块紧邻浙江大学华家池校区,01地块东至凯旋单元FG02-C2/R21-02地块,南至浙江大学,西至凯旋路,北至艮山西路;02地块东至凯旋单元FG02-C2/R21-03地块,南至浙江大学,西至凯旋单元凯旋单元FG02-C2/R21-01地块,北至艮山西路。

  这两宗均为商住用地,从区位看,应该就是原来浙大华家池校区的土地,算得上是老面孔了。据了解,早在2009年华家池地块就已经进入《读地手册》,当时拟出让两宗金融用地共40.4亩,未果;2011年3宗面积共240亩的宅地、商业用地再度被收入当年的《读地手册》中,只是由于当时土地市场不景气,地块一直待字闺中;算上2012年的《读地手册》,这些地块应该是第三年推荐了。

  从某个角度来说,这两宗地块的确比较难卖,虽处黄金地段,但体量都不小,一个18.9万方、一个15.4万方,想来总价一定不菲,据了解,与华家池校区一路之隔的楼盘紫玉公馆2008年5月的土地出让楼面价就已经达到14118元/平方米了,目前紫玉公馆二手房挂价超过30000元/平方米,再加上地块还有一定比例的商业,在土地市场低迷期的确不太有企业愿意涉足。不过,今年这两宗地块或许能觅到新主,一来外来大鳄资金充沛,二来全国性房企都有战略布局的考量,这样的中心位置非常适合打造标杆产品。


  杭师大华丽变身西溪商务城综合体

  地块名称:翠苑单元FG03-R21-05地块、FG04-R21/C2-01地块

  这两宗地块和另外三宗商业地块一起组成了西溪商务城综合体,大致落于东至规划二号路及规划道路、南至文一路、西至学院路、北至余杭塘河的范围。

  初看到“翠苑”二字很多人吓一跳,原来这里还有地!再看看地图,其实这就是杭州师范大学文一路校区所在地。根据今年年初公示的规划方案,杭州师范大学整体搬迁完毕后,该地块将和保亭村地块合并开发,打造集商务办公、文化、休闲、娱乐、商业、居住为主,继续教育为辅的城市综合体,即西溪商务城。规划显示,西溪商务城将形成6大功能片区(集中商业商务区、文化娱乐商务综合区、休闲商业区、SOHO居住区及安置居住区、保留地块片区),提供停车泊位5288个(其中部分停车位在地下);区域内还将设两所中学、7所小学、1所九年一贯制学校、幼儿园12所、农贸市场3处、社区医疗服务站8处,是老文教区旧貌换新颜的一个契机。

  从地块具体位置来看,也只能用稀缺、绝版来形容,文一路南面的耀江·文萃苑、雅戈尔·御西湖以及银马公寓都是各个年代的高端公寓项目,目前在售的御西湖单价已经超过40000元/平方米,相信在这种成熟区块的住宅用地价格创新高也是极有可能的。

  城西花鸟市场绝版宅地面市

  地块名称:古荡单元B-R21-08地块

  该地块正处于西湖文教区中心位置,东至冯家河,南至高技街,西至浙江省粮食干部学校,北至古荡镇益乐村。

  这宗地块是城西花鸟城搬迁后腾挪出来的,在这个区位也算是卖一块少一块的绝版地块了,虽然体量不大,但位置绝佳,西南面是世纪新城,南面隔着花鸟市场便是联华超市。这个区位近几年都没有新地出让,但房价一直稳定,目前2005年交付的世纪新城二手房挂价基本在28000元/平方米左右,稍远一些2010年建成、沿文一路的金色蓝庭二手房已经冲破30000元/平方米,而该区域目前唯一在售的住宅项目文溪鼎园(楼盘页 动态价格)由于产权年限不足70年,且以大户型居多,目前精装房价格在31000元/平方米左右。

  值得一提的是,做地方将地块定位为改善型项目,对于有城西情结又希望在西湖区落户且有学区的改善型购房者来说,未来这个地块项目或成首选。

作者: 编辑:张梦婕

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