（11月11日 杭州网讯 通讯员 庞艳）今年年初，住宅市场遭遇了数轮政策调控，包括首付比例提高、利率提高、多套房限购及其认定细则，使得多个城市的住宅成交量持续下降。此外，预期中的房产税一旦开征，又将大大提高住宅的持有成本。

    但是，此次调控无论是信贷政策还是限购政策都仅是针对住宅，而商业地产不仅未受任何冲击，而且此消彼长，商业地产原先的短板已不复存在。而国家推出的刺激内需政策，也在进一步提升城市的商业活跃度，从而给当地的商业地产带来机会。对通胀的预期也在起到助推作用。同时，经过近年住宅价格的大幅上涨，商业地产价值已被低估，不符合“同一地段住宅价格2到5倍”的一般规律。因此今后十年里，中国二、三线城市的商业地产将蕴含巨大商机。

    投资者已经在转换思路，加速涌向商业地产领域。目前多个城市的商业地产出现了全面升温的迹象，商业地产的价值正在得到重新认识。

    然而并非所有的商业地产都值得投资，相比于住宅，商业地产相关的评估因素较复杂。一般而言，对于住宅，通过地段的优劣就能衡量其价值了。而商业地产的本质在于其用途是“商业”， 商业经营的成败在其中起着关键作用。可以发现，在同样地段，不同商铺的经营状况会天差地别，也就使得相应的商铺投资收益大为不同。

    近期在湖州推出的中央公馆街项目，创新地提出了“买房送事业”的运营模式，是一个值得投资人关注的商业地产项目。

    该项目开发商超越了千篇一律的“返租 + 代租”模式，而是让客户在购房的同时，还获得一份休闲、餐饮业态的加盟连锁事业，其中包括品牌餐饮的5年特许经营权，按品牌授予者的统一标准装修的店铺和安装齐全的餐饮经营设备。

    无论客户是否具备餐饮经营经验，开发商都为之做了充分的准备。购房客户可以选择自己经营该店铺，也可以选择委托给经营管理方经营。这些统一经营管理的店铺营造出一条紧临吴兴区行政中心和CBD的休闲商业街。

    据该项目经营管理方，美国富顿集团旗下的上海富会企业管理有限公司相关人士介绍，商业街的统一管理是该项目的首要开发原则。商业街的商业概念策划早在项目建设阶段之前即经过反复认证敲定，无论购房投资人在何时、以何种方式投资进入，整条商业街的定位、开街进度、管理方式均不会轻易更改。投资者在购买店铺时，还需同时签署保证店铺按统一商业模式经营的相关协议。而正是这些看似苛刻的投资条件，才真正从根本上保护了投资人的利益，最大程度的拓展了投资对象的增值空间。

    在通盘精心策划的基础上，再借助项目周边的交通网络、新区行政中心和CBD崛起，商铺的升值具备了有力的外部保障。可以预期，这个新的商业地产运营模式，将成为地产界可资借鉴的成功案例。

    记者提问：

    一、 宏观部分

    1、 投资商铺与投资住宅有什么不同？应注意哪些事项？

    A：投资住宅，在房价上会有比较多的参考资料，房租的回报也比较有一定的行情，波动较少。而商铺的价值与投资回报受其使用所产生的利益影响较大，两者比较投资住宅比较稳定，投资商铺利益大、风险也大。

    投资商铺要考虑的不仅仅价格与租金，要考虑能做什么？生意前景如何？先考虑商业才考虑地产。

    2、 有人说商业地产应该只租不售，你认为这一句话对吗？

    A：不完全对。要看投资商的公司经营定位，如果是以地产投资、开发为主，肯定要售出，否则将会使副业大于本业。最好根据公司财务计划来定销售与出租的比例。

    3、 人民币的升值与物价的上涨，对房地产的投资有什么影响？

    A:人民币的升值是与进出口的商品与服务的业绩有所影响，物价上涨是国内供需问题，常理判断，物价上涨更应投资房地产，而投资住宅地产又受到国家政策的限制，商业地产是一个方向。

    4、 你认为中国房地产的前景如何？

    A:中国有广大刚性需求，不论住宅地产、商业地产长期来讲，都是保值、增值的投资标地。

    二、 项目部分

    1、 湖州中央公馆商业街的商铺为什么都选择餐饮？

    A:湖州中央公馆商业街位于新开发区，附近人流还不是很多，必须经营目的性消费的业种。餐饮业在中国市场最容易聚客，只要经营总面积够大，业态、菜系各自错位，应该是能顺利渡过开街的第一、二年。商业街定型后，业绩就会顺势上涨，增值也就可预期。

    2、 我看你们餐饮的家数共26家，你觉得湖州有那么大的餐饮市场吗？

    A:我们是按餐饮的各种不同定性需求而规划经营面积，充分考虑了各店的盈利业绩目标，进行业态、菜系的错位。总量远低于现有需求不足的总额。

    3、 你们的项目在新区，附近还没太多办公楼与住宅？明年底即将开业，能有生意吗？

    A;明年底以前，周边将有许多项目陆续完工入住。而且以我们26个餐饮知名品牌总体的吸引力将辐射到旧市区、织里、南浔的众多消费者，生意可预期。

    4、 你们销售平均单价是多少？与湖州其他商铺的价格比较如何？

    A;均价15000/㎡，价格在湖州现有商铺中属中等价位。

    5、 听刚才的报告好像经营的餐饮品牌都以决定，如果想经营别的可以吗？

    A:业态必须是规划内的餐饮相关业态，品牌可以调整，但须经营管理公司决定。

    6、 我看你们的体量不大，价格也不太高，为什么要到纽约、东京、台北去开投资说明会？效果如何？

    A;我们希望国际化的投资理念与经营思想，中西结合的经营投资者，会带来整条街的特色与繁荣。境外的三场效果很好，已有不少投资者正列入我们的选择中，我们将在12月份决定。

    7、 你们在上海已经开过投资说明会了，反映如何？

    A;当然比境外的还热烈，我们一样列入选择中。

    8、 买了商铺如果自己不经营可以吗？

    A:可以委托我们的经营管理公司经营