导读

尽管央行的四次降准令地产业内部分人士感到一丝喜悦，但绝大部分业界认为，降准或不能扭转楼市颓势。以北京住宅市场为例，处于“严监管”+“低杠杆”的政策收紧期这一市场环境下，资金没有动力流入房地产市场。但另一方面，降准有利于缓解企业资金压力，稳定市场预期，从整体上维持房地产平稳发展。

就在刚刚过去的国庆7天长假，整体楼市表现平稳，市场出现了高位回落的现象。中原地产数据统计显示，从典型城市网签数据看，国庆7天，北京新建商品住宅网签235套，二手房住宅网签44套；上海新建商品住宅网签645套；广州656套；深圳226套。整体看，与2017年国庆期间相比有涨有跌，一线城市延续了超过一年的低迷成交量。

除了一线城市，二线城市也是一片“凉凉”。据中国指数研究院统计，今年杭州十一假期内新房成交量为293套，相较去年同期下跌70%，同时也创下近10年来国庆假期期间成交量的新低。

房企以价换量将大面积推开，三季度房企降价的数量已经开始不断增多。根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。

“凉凉”的国庆长假

相比人们出游的热情，今年国庆期间，购房者看房的热情普遍不高。

“国庆带看量不是很多，大家还是在观望。”我爱我家经纪人郭先生表示。据郭先生观察的经验，目前北京二手房基本都有谈价空间。“330万左右的小房子（二手房）谈价空间为二十万左右，新房谈价空间小。”

不仅是北京，不少城市房地产市场也是一片冷淡。今年十一期间，杭州大部分中介门店仅留下一两个人值班，其他人都休假去了。申花某中介门店的小陈表示：“国庆期间很多客户和房东都要出去旅游，看房不太方便，所以人本身就不多。再加上今年7月之后市场上观望的人越来越多，成交量一直上不去。”

“金九银十”不再已成定局。中原地产数据统计显示，由于网签数据具有滞后性。整体看，全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别“金九”。包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。另外，1-9月，热点一二线城市的新建住宅成交量也出现了同比6.7%的明显下调。9月，超过6城城市成交量出现同比下调现象。2018年楼市“金九”成色不足。

国庆期间，很多城市网签系统暂停，因此数据缺失。但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现。尤其是个别城市，还出现了因为降价而打砸售楼处的现象。根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。

“每年国庆节，都是杭州一年中最舒服的日子之一，也是这轮降温以来的第一个长假。然而，和过去两年楼市大热有所不同的是，今年杭州人们不关心买房，倒是更关心各地的降价维权，就更别提有多少外地人到杭州看房了。”杭州楼市动态首席评论员余钟斌告诉21世纪经济报道记者，从市场表现看，开发商比买房者更为积极。国庆前夕，杭州再紧急推出8个纯新盘，涉及国庆长假7天时间内同时登记的房源超2000套。从目前登记情况来看，整体不算理想，受假期和楼市降温的双重影响，大江东、江干艮北新城的中签率都超过了20%，萧山科技城、拱墅申化分别出现了“流摇”（当登记家庭数量未达到本次推出房源数量，不用参与公证摇号，由开发商自行安排选房）楼盘。另外，继9月一些楼盘调低部分“次等”房源价格销售外，这个国庆节，售楼处的一些暖场活动又频繁地出现了，比如亲子等等，开发商也希望给售楼处增添些人气。

降准或不能改变楼市颓势

就在国庆长假最后一天，央行发布了本年度内第四次降准通知。

中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

尽管央行的四次降准令地产业内部分人士感到一丝喜悦，但绝大部分业界认为，降准或不能扭转楼市颓势。本次降准在预期之内，根本目的在于支持实体经济发展。麦田房产在《2018年上半年（含6月份月报）北京房地产市场报告》政策展望部分曾指出“央行下半年还将有降准动作”，果不其然，央行年内第四次降准，距离上次降准时间为三个半月。今年以来，中国经济面临的外部形势严峻且复杂，经济增长面临的压力依然较大。在此环境下，7月31日，中央政治局会议部署要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，要做好“六稳”工作（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）。此次降准正是对会议精神的实质性落实。

麦田房产认为，降准虽增加市场上的流动资金，但是资金主要用于支持小微企业、民营企业、创新型企业的发展。倘若在楼市上涨期，资本出于逐利性本质，资金往往会有转移到楼市的较大可能性。但目前就北京住宅市场而言，正处于“严监管”+“低杠杆”的政策收紧期，市场在经历了年初小阳春之后，近几个月量价均有不同程度的持续下滑。在这种市场环境下，资金是没有动力流入房地产市场。但降准有利于缓解企业资金压力，稳定市场预期，从整体上维持房地产平稳发展。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，此次降准依然保持了定向发放的方式，国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利好因素。不过，四季度房企的资金层面压力依然较大，可以看到此次降准对于房企融资的利好相对有限，资金很难直接进入开发领域，高融资成本依然是摆在众多房企面前的大问题。张波认为，受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速，但土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。

不过，也有看多楼市的人士。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次央行降准的时间，应该是有很强的信号意义的。从当前降准政策看，其对于楼市发展将有三个积极的利好。第一，每一次降准，无论是直接还是间接，其实楼市都会有较为积极的反应。近期房企拿地的积极性有所减弱，尤其是流拍土地数量增加，所以降准其实也是为了更好地降低贷款成本，对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用的；第二、降准利好银行按揭贷款数据的改善，某种程度上说，近期银行贷款之所以不积极，在于信贷方面是有限制的。但降准以后，或多或少会刺激银行对于个人按揭贷款发放力度的增加；第三，降准将带来一些边缘性房地产业务的发展，尤其是一些和创新支持的业务，包括长租公寓项目、农村集体建设用地发展等，都会获得较好的贷款政策支持，这也利好房地产领域的供给侧结构性改革的发展。