下半年杭州楼市的放量,能改变市场预期吗? |
house.hangzhou.com.cn 2018年08月02日 06:00:00 星期四 透明售房网 |
上半年刚过,杭州楼市突然就吹起了凉风,下半年市场将何去何从?《读杭州》透明传媒联合业内大咖、行业专家,为大家分析杭州楼市下半场还有哪些机会。 主持人(透明传媒总编 沈曦霞):各大家好,今天是我们《读杭州》系列访谈的第二期(下),我们邀请到了两位业内大咖,为网友分析杭州楼市下半场还有哪些机会,他们是:《斯文》创始人、本网特邀评论员马锟、中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师陈焕春。本期节目将在5个方面,就下半年杭州楼市的发展做探讨,同时也欢迎大家参与讨论,可以在本文下面留言,我们将针对大家关心的话题,推出专项访谈节目。 下半年预售证数量可能赶超上半年 购房者的选择会多起来吗? 1 Q 主持人:从数据统计来看,下半年新房供应是非常旺盛的,包括活跃度和预售证,可能都比上半年要多得多。在这样一个市场供给下,购房者可选择性会比较高一点? 陈焕春 下半年要开的楼盘,如果算次数的话,这个量会有200个左右,整体看下来应该还是有一定量的保证。量保证了之后,可能在摇号紧迫感上相对来讲就能好一点。 我觉得从供应量上来讲,大家稍微可以有点期待,但是全年的供应量加起来跟本身正常活跃的需求来看,应该还是有一个不太满足的情况存在,尤其是在这样的大行情下,供不应求的矛盾已经运行了这么久,它还远远没有到已经缓解平衡的状态。 推盘量预计破200个 红盘该不该继续跟风摇? 2 Q 主持人:200个项目或者说200次的开盘还不足以缓解市场需求的话,你觉得在下半年,购房者应该怎样去选择项目? 陈焕春 购房者还是要回归到自己的需求来选房。因为摇号以后,我们碰到太多咨询都是一些关于红盘的要不要去摇,其实可能他的生活圈子跟这个盘是不搭边的,只不过是别人去摇了,我也跟着去摇一下。 我觉得这种盲目性其实没有多少意义。因为摇号其实并不改变供需关系,还是有那么多盘,有那么多人要买房,可能稍微多了几个想去尝试的。因为成交量是取决于供应量的,盲目跟风反而可能会造成个别盘的中签率特别低,那么整个能够去对这个市场形势产生判断的一些东西就会被越削越弱。 在住宅层面,我觉得整个市场运行到现在,已经在亢奋状态里维持挺久了,包括这段时间政府也密集出台各种调控政策,我觉得在这个时候应该还是基于自己的需求来选房。 Q 主持人:在目前这个市场中,马老师你觉得投资者和实际的购房刚需客之间的比例是怎样的?他们会向哪些楼盘倾斜? 马琨 是这样的,我觉得在现在这个市场上没有绝对的投资者,也没有绝对的自住者,大家都是各种需求交叉在一起。现在的市场基本已经到了要开始呈现分水岭的时候了。之前的这波红盘潮,它相对而言价格较低,如果买到的话,一定是有赚到的心理预期。但是这一波项目已经接近尾声了,后面要供应的都是价格高的地,按照正常的定价逻辑,它这个价格是会突破的。 价格突破以后就会出现几种情况:第一,是跟普通购房者的关系会越来越远,普通的购房者只能越来越往郊区去,这也是市场的结构性梳理、调整。 从开发商的角度而言,因为地价高企,房价高企,为了控制总价,只能把豪宅的面积越做越小。这对于这一波在上一个上升周期里面享受到房子红利的人,置换起来是很轻松的。 陈焕春 还有按揭,在没摇号之前,大部分楼盘都是以全款来作为一个门槛去筛选客户的,摇号反而把这个门槛相对降低了。至少现在很多摇号的人,只要有贷款资格,还是愿意去使用按揭,能够阶段性地去缓解一些资金压力。 摇号不改变供需关系 地价才是二手房价重要参考指标 3 Q 主持人:聊完新房,我们聊一下二手房市场,二手房市场今年上半年的表现如何? 陈焕春 二手房市场我倒觉得在2018年还算是比较稳定的一个状态。包括当时在3月底出了摇号措施,各种论断说对二手房产生影响,有人认为摇号把一部分购买力赶到了二手房市场。有人认为既然能摇号了就不买二手房。 这两种观点一直在打架,但事实上因为摇号不改变供需关系,所以对二手房并没有什么实质性的影响,而真正可能影响到二手房市场的,我倒觉得是土地市场。因为上半年出让的几块地,对它周边的二手房还是有非常明显的指标性作用。 目前,从成交量上面来讲,还是相对比较稳定的一个状态。 百井坊地块的高价出让 背后带给我们怎样的启示? 4 Q 主持人:在上半年的总结里面可以看到,杭州的土地市场又回到了全国第一,无论是土地数量还是价格,是否决定了一年以后,甚至在中长期的过程中,杭州市场的主要方向? 陈焕春 我们看土地不能单纯地看地价,或者单纯地把它看成是开发商拿来开发的生产资料。今年给我们比较大的启示应该还是像百井坊这样的地块,出让条件非常苛刻,其中有一条是百分百持有,这意味着在下一级的市场里面不存在把房子卖掉的环节,即便是没有这个环节,它的地价丝毫不会受影响。 这就说明土地是非常核心的资产,哪怕它不能变成房子卖掉,仍然一点都不逊色。这给从业者带来另外一个方面的思考,土地资产的价值可能在前一个周期里,大家只看重房子卖掉赚多少钱,但是在下一个周期,可能本身利润空间不是很大。 接下来有没有一些新的模式、新的方式,把土地资产的价值综合体现出来,我觉得这才是摆在很多开发商面前的一个课题。 Q 主持人:上半年的土地里面,也有七宗纯租赁地块,这些租赁地块是否在市场上也有一定的业务发展模式和方向? 陈焕春 租售并举可能会把租赁市场也作为整体居住物业,它供应的渠道并不一定都是买卖,租赁也叫供应。 目前来看,拿租赁用地的都是国企,负担一定的使命和责任。如果说从现在纯粹的租赁角度来看,靠租金去实现整个项目的运营、获利,还是有压力的。 所以在这个里面,我觉得还是需要很多的创新思维来加入,可能要有顶层的设计,包括金融层面。 新晋房企与人才不断涌入 他们看好的究竟是什么? 5 Q 主持人:马老师能不能给我们简单分析一下,在这些地块中,住宅地块的整体布局和价格能反映出怎样的市场前景? 马琨 我觉得是这样,土地不能孤立的当土地来看,因为土地的背后是城市。今年上半年也有6家新的房企进入杭州。 越来越多的开发商进入到这个城市,它看好的是这座城市的前景,而不单单是一块土地的价值。杭州现在存在能够看得见的、清晰的利好。杭州的城市建设全面铺开,城市的通勤成本降低,会持续把城外面的人导到城里来。 另外,浙江大湾区本身就是世界六大湾区之一,把杭州放到这个格局里面的话,我们再来看这座城市,那它就有必然的、看得见的价值。 而且,这个城市有很多的建设是要在2022年亚运会之前竣工的。有看得见的时间表的时候,大家都会到这座城市来抢占上升期的红利。 Q 主持人:在共享城市发展的预期下,其实给城市带来了更多的力量? 马琨 对,这些所有的力量综合在一起,建设杭州也好,发展也好,杭州在未来是更加可期的。 在这个城市拼命向前的时候,开发商拿地的远近、大小都不是那么重要,购房者购房的需求可能没那么重要,很多人只要不买到一个最差的房子就OK,尤其是在摇号的情况下。 所以说,他更多的不是看中这一套房子,他是看好整个城市。 |
作者: 编辑:邹卓琪 |