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发力盘活存量房 房企开始拼规模
house.hangzhou.com.cn 2018年03月12日 07:22:19 星期一  来源:人民网

2018年开年一个季度未满,房企们便围绕存量房大做文章了,纷纷加紧了多元化业务的拓展。其中,租赁住房成为“兵家必争之地”,品牌长租公寓成为盘活存量房的利器,业内预计,2018年是住房租赁飞跃的一年,这也意味着,盘活存量房已迅速进入了规模战。

租赁住房入驻资本市场

日前,继去年底保利地产成为国内首单央企租赁住房REITs(房地产证券化),又有大型房企租赁住房REITs成功获批,分别是碧桂园和越秀,引发业内很大关注。资料显示,继去年新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs先后获批以来,碧桂园租赁住房REITs在规模上更进一步,成为国内首个达到百亿级规模的REITs产品。

不少大型房企纷纷涉水品牌长租公寓,但质疑声颇多:哪里来的钱建设这么多房?怎么赚钱?明源地产研究院报告认为,住房租赁类房地产投资信托基金(REITs)或许是答案之一,现在REITs密集获批,而且数额越来越大,使得租房市场专业化提速,让更多房企愿意参与到这个市场中来。

未来租房可获更好的服务

所谓房地产信托投资基金(REITs),是房地产证券化的重要手段,即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市

场上证券资产的金融交易过程。

对于租房者而言,这是一件大好事。为避免重资产,不少运营方选择做二房东,但这带来一系列问题。其一,如果采用分散的方式,运营方将在房源之间疲于奔命,难以提供优质的服务,举个简单的例子,如果浴室的下水道拥堵,需要几天时间才能维修;其二,如果采用集中的方式,运营方与当地物业之间的关系,便格外重要,在广州大石,曾出现过品牌公寓,被村民垃圾堵路,导致租户出行难的问题;其三,租用的物业,往往存在设计缺陷,甚至在水电等问题上,都无法得到保障。同样是广州,有包下城中村的长租公寓,在夏天连续停电,并无水洗澡。

所以,要解决这些痛点,最直接的方式,就是开发商自持,业主方即运营方,在设计、物管、维修、房屋质量上,能掌握主动权。而要解决资金回笼,REITs是一个好办法。无论对市场还是租客来说,都是有利的。

2017年以来长租公寓资产证券化案例

企业名称

魔方公寓

自如

保利地产

新派公寓

招商蛇口

旭辉领寓

Big+碧家国际社区

越秀地产

金额

3.5亿元ABS

5亿元ABS

50亿元类REITs

2.7亿元类REITs

60亿元CMBS、200亿元ABN

30亿元类REITs

100亿元租赁住房REITs

50亿元类REITs

投资方/项目

魔方公寓信托受益权资产支持专项计划

中信证券——自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划

中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划

新派公寓权益型房托资产支持专项计划

招商创融——招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划,飞驰——建融招商长租公寓系列支持票据(ABN)旭辉领域长租公寓资产支持专项计划

旭辉领域长租公寓资产支持专项计划

中联前海开源——碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划

越秀租赁住房一号资产支持专项计划

数据来源:明源地产研究院

开发养老公寓需合作

仲量联行大中华区另类投资总监邢一昊表示,目前中国养老公寓市场的参与者主要分为四类,包括开发商、险资、运营商及其他类型投资者。开发商在养老公寓方面早有布局,如万科、恒大、招商、华润等国内龙头房企,不仅早已有养老产品面市,有的甚至专门成立了养老事业部。

仲量联行报告指出,目前国内养老地产市场,既不缺开发商参与,也不缺资金,最缺的是有经验、有品牌的优质运营商。值得关注和肯定的是,目前与养老地产相关的参与者对自身的角色定位越来越明确,投资者、建造者、运营者开始分工合作,运营商的价值开始凸显。

作者: 编辑:张占军
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