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还有这种操作?京一房主卖房没赚钱赔了290万
house.hangzhou.com.cn 2017年11月14日 07:33:23 星期二  来源:经济日报

由于房价的飞速上涨,面对巨额的利益,很多卖房人以各种理由拒绝履行合同。近日,北京市通州区法院就对一起此类案件做出了判决,判决卖房人赔付290万元的高额房屋差价和10余万元其他费用。因为涉案的房屋价值上涨至翻倍,卖房人称房屋系夫妻共有财产,出售房屋时没有得到其配偶的支持,故拒绝履行约定。买房人无奈之下将卖房人告到了法院,提出索赔差价的诉求,法院在审理后认为卖房人存较大过错,故支持这一诉求,判定赔偿差价。

房价上涨卖房人后悔拒履约

2016年1月,买房人付女士与卖房人魏女士签订房屋买卖合同,约定魏女士以275万元的价格将位于通州区的一套房屋出卖给付女士,房屋约102平方米。合同签订后,付女士依约支付魏女士购房定金、物业交割保证金等各类费用17万元。

2016年3月,付女士通过相关购房资格审核后,要求魏女士及时办理后续履约手续。但此时通州区房价飞涨,魏女士以付女士签订合同时不具有购房资格为由,拒绝履行合同。

无奈之下,付女士选择向通州区法院起诉魏女士,要求魏女士履行合同。魏女士提出,涉案房屋系夫妻共同财产,其出卖房屋的行为并未得到配偶黄先生的同意,故无法履行合同。针对此问题,中介公司向法院提交了署名为黄先生的同意出售房屋的声明。但通过笔迹比对,该署名与黄先生的笔迹区别明显。此外,黄先生本人也拒绝出售此套房屋。经法院释明,付女士认可该署名并非黄先生的签名。

面对此情形,付女士选择向法院申请变更诉讼请求,要求解除房屋买卖合同,魏女士返还购房房屋差价损失、违约金、定金等各类费用等共计370万余元。法院委托评估机构对合同解除时该房屋的市场价值进行了评估,评估结果显示房屋价值已经翻倍,涨至574万余元。

卖房人被判赔偿290万差价

经过审理,通州法院认为,魏女士本应依约定继续履行合同义务,但涉案房屋的共有人黄先生拒绝出售房屋,付女士未能提供证据证明黄先生同意出售房屋,因此双方之间的房屋买卖合同已经无法履行。

魏女士在未取得配偶同意的情况下仍与付女士订立买卖合同,其行为严重违背诚实信用原则,破坏市场交易秩序。法院认为,合同解除后,魏女士应该返还定金等费用。

关于房屋差价损失的具体数额,由法院根据合同履行情况、魏女士的过错程度、购房价格、合同解除时的房屋市场价值、公平原则及诚实信用原则等确定为290万元。由于魏女士需要赔付差价,因此付女士索赔违约金的诉求 法院不予支持。

通州区法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同,魏女士赔偿付女士房屋差价损失290万元,定金等各类费用17万元,共计307万余元。一审判决后,魏女士不服提起上诉。二审法院经审理,最终判决驳回魏女士的上诉,维持原判。

赔偿差价金额由多因素而定

北京盈科律师事务所黄争荣律师表示,如果房屋属于夫妻中一人的个人财产,可以不经配偶同意出售。一旦房屋属于夫妻共同财产,无论房本上是否登记夫妻两人的姓名,该房屋都要夫妻双方同意后才能出售。

黄律师介绍,卖房人因为房价上涨等原因反悔拒绝履行房屋买卖合同,在房屋没过户的情况下,买房人一般有两种情况救济,一是要求卖房人继续履行合同,法院一般都会支持此类诉求。如果买房人确有解除合同的个人意愿,或者由于政策变化失去购房资格,以及卖房人有特殊情况,比如卖房人在配偶不同意的情况下私自出售属于夫妻共有财产的房屋,法院一般会判决解除合同,卖房人给予买房人赔偿。

对于卖房人所赔偿的是违约金还是差价,黄律师介绍,两者不能同时赔偿,买房人可以考虑哪种赔偿对自己更有利。违约金一般会按照合同规定赔偿,对于差价而言,法官会考虑合同履行的进展情况,卖房人的过错程度等多种因素,如果合同刚刚签订,或者卖房人过错不大,法院一般不会支持全部的差价索赔,而是选择参照违约金金额判决。如果情况相反,比如在此案中,合同已经进展到了一定程度,加之卖房人未取得配偶同意私自出售房屋,其过错程度大,法院在此情况下,就会支持赔偿大部分差价甚至全部差价。

作者: 编辑:张占军
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