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楼市最严调控来袭 投机者“囤房”几无可能
house.hangzhou.com.cn 2017年09月24日 15:42:17 星期日  来源:法制日报

冒险净身出户仍需首付80%“消费贷” 入楼市风险大

囤房投机者这次真的“望楼兴叹”

调查动机

9月18日国家统计局18日发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,8月份,70个大中城市中一线城市房价环比下降,二三线城市涨幅回落。

这一消息迅速引起社会关注。在持续的楼市调控重拳下,一线城市房价环比下降。在这一数据背后,哪些调控政策最有力?炒房客、投机者怎样“败北”?《法制日报》记者就此展开了调查。

从每平方米8万元到每平方米不到7万元,这样的降幅让最近被花粉折磨得有些困顿的北京市民李凯精神一振。

李凯的家位于北京市南四环中路上一处中档小区。2004年,李凯以每平方米4000元的价格购买了这套商品房。今年春节过后,这套房子的成交价格一度飙升到每平方米8.2万元。对于这样的涨幅,李凯一直后悔没有在每平方米房价尚未过万元时出手再买一套。

不过,最近房价的下降让李凯觉得机会来了。经过左挑右选,李凯看中了自家小区内的一套大户型,总价将近900万元。“我也不是特别了解其他地区,所以就在周边选择,关键是现在的价格真的很合适。”按照李凯的计划,先把房囤下来,过两年等周边机场线以及商圈更加完善后,“肯定还会升值”。

之所以说是“囤”,因为李凯并非“刚需人群”。不过,连番调控政策让李凯的“囤房梦”几无实现的可能。

多条囤房“捷径”被否定

今年35岁的李凯与妻子除了目前居住的这套100余平方米的房屋外,在北京市西城区还有一套60平方米的学区房。

为了买房,李凯计划离婚。不过,对于买房这件事,他似乎“只是知其一而不知其二”——李凯最初的打算不断被现实否定:夫妻二人离婚后一人一套,由他再购买住房,但行不通,因为单身名下只能有一套住房;改方案后,将两套房产全部过户到妻子名下,李凯净身出户,但风险太大。

不过,即便甘冒净身出户的风险,李凯的“囤房”计划仍然不具可行性,因为首付增加不少。即使选择离婚,由于在此前购房过程中李凯的妻子曾进行公积金贷款,净身出户的李凯一年之内再买房会受到贷款限制。

“我看中的商品房不到140平方米。按照规定,不到140平方米的商品房最高只能贷187万元。也就是说,我至少要支付700万元的首付款。”李凯说,这对他来说并非小数目,“况且是一次性支出”。

就在李凯为700万元首付款发愁时,朋友给他指点了一条“捷径”——消费贷。

李凯的朋友告诉他,只要有车房做抵押、信用记录没有污点,就可以弄到消费贷。“银行对抵押物及信用记录等材料审核得很严,一旦认定借款人具有还款能力,经办人员不会追究这笔贷款最终用在了哪里。以装修的名义申请贷款一样可以用来买房,只要到期连本带息还上就好了。对于30万元以上的大额抵押贷款,银行放款要求只能刷卡或委托支付使用,一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。而30万元以下的信用贷款用户可以选择提款,虽然有的银行还会附加要求,比如提供后续消费小票供贷后检查,但如果有按期还款的把握,贷后监控也不会那么严格”。

不过,李凯仔细研究发现,这条“捷径”的风险似乎更大——要想申请此类贷款,在很多情况下都要给办理机构额外的“通道”费用,“这个费用至少是贷款总额的5%,再加上银行贷款利率,走这个路子得承受年化11%的资金成本”。

李凯想了想自己背负的借款,决定还是等等再说。“以我们家的收入能力,还款是很吃力的,万一出现突发性的支出,只能卖房还钱”。

也就是说,李凯只有在净身出户后一次性拿出至少700万元现金,才有可能“囤房”。

最严调控让投机者无奈

北京市民张进也遇到类似经历。

今年春节刚过,北京楼市依然处于亢奋状态中,原本每平方米6万元的房子一周后蹿升至每平方米7万元。在房价势如破竹的进击下,不少已经拥有1套住房的人按捺不住了。已有1套住房的张进就计划趁机“上车”。

今年2月初,张进看上北京东南五环外亦庄附近的一家准现房楼盘,这家楼盘原计划3月中旬开盘,均价约每平方米7万元。按照楼盘蓄客要求,张进交了20万元定金。同时,为了首付30%,他着手计划离婚,然后以妻子名义购买,因为妻子名下无房无贷。

3月17日,堪称史上最严的限购令出台。原计划开盘的楼盘暂缓,而更为关键的是,按照“3·17新政”及系列规定,就算离婚,因为尚未满一年,张进也将按照二套房80%的首付比例支付。这样一来,张进的首付负担激增,他不得不从“上车潮”中撤退。

在北京工作满5年的孙先生,名下无房无贷,在两大高端楼盘交定金排号,但是却面临被“劝退”的尴尬,因为他的妻子曾办理过购房贷款。

“从30%的首付到80%的首付,增加的首付负担不是一点点。”孙先生说,如果考虑向亲朋借钱,也难以凑齐。他尝试向银行办理消费贷款,但是,与此相应,各家银行收紧贷款审核。最后,孙先生不得不退出购买“豪宅”的队伍,转而选购面积适中的中等户型。

在这场调控大潮中,房产中介也似乎开始起到了作用。

半年前,小邹被调到北京一家大型房产中介机构担任门店经理,他到任后的第一件事便是调价。

“我之所以被调到这里,是因为这家门店效益太差,3个月不开张。我一看房价标的太高,和国家调控政策后消费者预期相差太远,必须调价。”小邹说,在下调售价后,他所在的这家门店销售量明显上升。不仅如此,在接受新房源的时候,小邹还给门店店员规定,过高的单价不接受,“太高的挂出去也没人看,还扰乱民心,我们还可能受到监管处罚,没必要”。

作者:记者 赵丽 实习生 戴梦岚 编辑:张占军
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