房价上涨与“饥饿式”土地供应有无直接关系

房价高烧不退，长沙市住宅用地的供应却十分克制。

2017年长沙计划供应住宅用地4890.15亩。《中国经济周刊》记者统计，截至8月底，长沙内五区已出让住宅用地6宗，商住地8宗，住宅用地(含商住地中的住宅用地)总计797.58亩，土地出让面积仅完成年计划的16.3%。如果容积率按3计算，建筑面积约150万平方米，不到1至7月成交量的三分之一。

有业内人士介绍说，这种“饥渴式”供地从2014年就开始了。据中原地产研究中心数据，2013年长沙内六区经营性土地供地727万平方米，2014年499.2万平方米，2015年仅189万平方米，2016年332万平方米，2016年供地面积不到2013年的一半。

横向比较来看，2017—2019年，长沙年均住宅用地供应计划是290万平米，同为二线城市的武汉、郑州、合肥的供应面积分别是1193万平米、800万平米与722万平米，均比长沙高出很多。

土地供应为何不断在减少，以及与房价上涨有无关系？记者联系长沙市国土局，长沙市国土局供应处对《中国经济周刊》记者表示，“我们不回答这个问题，对外只回答业务问题”。

长沙土地供应区域分布不均衡也相应加重了土地“饥渴症”。2017年上半年，望城区土地出让面积最多，占比45%。望城区此前是长沙的下辖县，城市建成面积狭小，2011年才变成长沙的第六区，并不属于长沙的主城区。此外，土地供应错位让开发商疯抢居住用地，导致居住用地(含居住比例较高的商住地)频频高溢价成交，这种情况甚至蔓延到了市郊。8月1日，长沙市郊的长沙县两块商住区出让，溢价近3倍，楼面价直逼周边房价。

长沙一家房地产企业负责人易先生对《中国经济周刊》记者分析，住宅用地供应严重不足，应该是导致长沙这一波房价疯涨的重要因素。2017年上半年，长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米，同比涨106%。业内认为这成为房价上涨的直接推手。

另一方面，近两年商业用地成为供地(不含工业用地)的主角，却大部分零溢价或流拍。有数据称长沙商业物业消化周期是97个月。

土地闲置多达1.7万亩

长沙市启动去存量土地三年行动

业界人士推测，长沙近几年供地大幅缩减，可能与该市闲置用地太多有关。8月中旬，有媒体报道长沙目前闲置土地多达1.7万亩。

探究其原因，从长沙市天心区国土部门公布的信息或可管中窥豹。至2017年3月，天心区闲置土地111宗，共7224.98亩。按照闲置原因共分为七大类：拆迁原因未动工的面积2641.17亩；规划原因未动工的面积2145.1亩；政策等原因未动工的面积184.58亩；基础设施不到位未动工的面积13.58亩；司法原因未动工的面积159.6亩；自身原因未动工的面积608.57亩；已开工并督促开发的项目面积1472.37亩。可见，某些闲置土地未开发原因与政府相关部门有关。

对此，国家土地督察武汉局曾多次督办长沙闲置土地，但由于闲置土地涉及的利益方错综复杂，处置难度不小。

今年4月，长沙市国土资源局局长汪泽秋新一届任期上任仅两个月就去职，有政府部门人士透露，这与汪对闲置土地处置不力有关。

除已通过招拍挂进入市场的闲置土地外，另一种闲置土地被称为批而未供——指已从国土部门获得用地指标，但未进入土地二级开发市场的土地，分为批而未征和征而未供两种情况。这种土地大部分进入了各级政府的投资平台公司，从而间接导致土地闲置以及土地供应不足。

2015年、2016年，长沙先导投资控股集团有限公司旗下的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里，洋湖新城实际仅出让土地约312亩，实际出让面积不到供应计划的四分之一。

地方平台公司对闲置土地处理也颇为宽容。按相关政策，如因企业原因未能按时开发建设，闲置一年征收20%的闲置费，闲置两年则无偿收回土地。但是，长沙先导控股的滨江新城A3地块出让7年后仍未开发，A4地块出让4年才由远洋地产接手开发。

此外，部分土地因发债设置抵押无法招拍挂。据兴业证券的报告，天心区城投公司土地储备 1500 余亩，其中 1000 多亩办了土地证，发债抵押了 890 亩，今年计划出让的土地只有230 亩。

8月，长沙出台《长沙市去存量土地三年行动方案(2017—2019年)》，成立了由市长担任组长的去存量土地工作领导小组，决心用三年的时间盘活利用存量建设用地，为长沙市创建国家中心城市提供用地保障。不过，该三年行动方案并未向社会公布，究竟有多少闲置土地，为什么闲置，以及三年准备盘活多少土地，外界无从得知。