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商改租出炉:开发商仍在观望 不是想改就能改
house.hangzhou.com.cn 2017年09月06日 07:20:41 星期三  来源:中国经济周刊

 

“商改租”未必是最优选择?

在一些人将“商改租”视为“商改住”的“出路”时,也有人对此并不看好。

张大伟对记者分析说,他对在建商办类项目的开发商的建议是,在目前租售比只有1%~2%的背景下,若想实现资金的迅速回流,在上海、北京这两个对商办类项目进行限购的城市中,不如顺势将“类住宅”改为“真商办”,“改成‘真商办’之后即便大幅降价,也比在1%~2%租售比的条件下通过‘商改租’来回流资金要靠谱得多。”

“商改租”的前提是开发商必须长期将资产锁定在自己手中,先自持,再出租。佛山就明确提出,“一旦‘商改租’,10年内不得转让”;南京也提出,“改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租,不得分割转让”,广州则称,“改建后的租赁住房不得销售”。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,“商改租”与此前房企自持物业的相同困难是开发商的资金安全问题,相比于买卖市场上的快速回流,开发商一旦自持物业用于出租,则完全是另一套商业模式,回报周期较长,对开发商来讲是极大的压力。

她预测称,假使“商改租”真能成功推行,客观上对租赁市场肯定是一个促进,开发商和运营商会推出类别更丰富的不同档次的产品,但对租房人群来说未必会是好消息,“这样一来,一二线城市的房租估计会普遍上涨,开发商通过提供高品质租赁房屋,以及周边配套增值服务的方式提高‘客单价’,以达到尽可能缓解资金回流压力的目的。”

金羽也有相似的感受,尽管最近找上门来的万科旗下的项目经理很多,但至今没有一个人拍板决定将项目交给泊寓进行长租公寓运营。“‘商改租’对开发商来说并不是最优选择。”金羽告诉记者,京沪两地在建商办类项目即使受到限购令影响,但其前期开发投入是按正常商办类项目成本进行投入的,若将其改造为长租公寓,则意味着还要付出另一部分成本,去换取一个并不能有效、快速形成稳定现金流的租赁模式,这并不是一笔划算的买卖。

实际上,“商改租”一直在进行着,此前也无城市明令禁止,只是最近一段时间相关部门有意识地将部分商办类项目“引导”至租赁市场。

据了解,绝大多数集中式长租公寓品牌均是自持或寻租商办类项目后将其改造成长租公寓,这套模式已经存在了多年,开发商和运营商也并未找到获得高收益的办法。

“最近一年多以来我国密集地出台推进租赁市场发展的政策,归根结底就是在做一个加法和一个减法:增加租赁住房的供应量;降低选择租房的各种阻力。”张大伟认为,“商改租”只是提高供应量的一个方式而已,最近出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量,“租购同权的提法则是减法的一种形式。”

“以北京为例,目前租赁市场的规模有一千多亿,即便将所有‘类住宅’都‘轰进’租赁市场为其提供增量,对供应端的改变也不会立竿见影。”金羽分析说,租赁市场长期以来的问题并不只是“供应不足”,而是“收益率低”,允许“商改租”只是加大供应,“还是希望上述几地的有关部门尽快出台‘商改租’的实施细则,才有助于开发商制定具体方案。”

商办类项目市场需回归健康

有业内人士指出,“商改租”所指向的并不仅是住宅市场,也意在对此前一段时间混乱不堪的商办类项目进行整顿。亚豪机构统计数字显示,以北京为例,2017年初至3·26新政当天,北京地区成交商办类项目9933套,其中“类住宅”占比为60%,而3月27日至8月上旬,北京地区商办类项目成交量低于1500套。

北京的主要产业都集中在四环内甚至三环内的中心城区,但在五环甚至六环路沿线的一些地区却还密密麻麻地排列着商办类项目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四环外,由于其周围没有相关的产业环境而几乎被农田包围,开发商不得不将其改造为“类住宅”。

郭毅分析说,此类现象与上海相似,有政府规划地块使用用途失当的问题,“商办类项目的地块首先应当根据地块本身的区位条件来规划,周围没有相关产业的不应规划为商办类项目地块。此外,既然规划了商办类地块,就应当将有关产业转移至地块附近的区域,让商办类项目有需求。

目前的做法是产业并没有转移过来,附近居民只有住宅需求没有商业办公需求,开发商不得不顺着市场走改建成‘类住宅’。”

京沪两地限购令施行后,“真商办”取代“类住宅”,开发商“疯狂”拿地的情况有所收敛。金羽对记者说,之前开发商以商办类项目的名义拿地,是一种“讨巧”的做法,无论是拍得了商办类还是住宅类用地,实质上都是为了“疯狂拿地,疯狂盖住宅”。

“京沪两地的新政让商办类项目回归‘真商办’成为一件好事,开发商拿地前要想清楚能干还是不能干,不能干就别干。万科总经理郁亮说得很清楚,‘当好农民种好地’,既然是商办类项目,就按照商办类项目进行开发,否则就别拿这块地。”

随着一系列对商业地产项目的整治措施,开发商似乎也感到转型迫在眉睫。8月上旬,北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋和旭辉等旗下有诸多商办类项目的开发商“抱团取暖”,成立了北京商办联盟。北京保利提出“构筑房企资产联盟”,无论租售,都将商办类项目进行长线运作。

中国房地产业协会和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在商办联盟成立仪式上表示,商办类项目的存量时代已经到来,增量时代一去不返,“以前是卖房子,现在是卖服务。”蔡云说,新的市场环境要求房企角色从开发商逐渐转为运营商,并考虑新的问题,比如怎样将资产证券化;如何进行有效的运营和管理;产品形态上如何寻求突破等。

作者:记者 银昕 编辑:张占军
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