在北京买二手住宅，一定要足额交税。但是由于每一套二手住宅取得房产证的年限不同，所以在出售时需要交税数额也有所不同。为了帮助大家搞清楚买二手住宅交多少税，我们邀请业内专家来算一算账。

不满2年房子交税多

■举例：

张先生名下无房，打算在北京买房。他通过中介购买海淀区一套商品住宅，面积为80平方米，网签价为400万元。该房屋业主表示，自己的房屋原值是200万元，房产证下发不满2年。

■分析：

链家网内容中心房产知识专家刘向宇表示，“按照政府有关规定，在北京购买不满2年的普通住宅和非普通住宅，都需要交纳契税、个人所得税、增值税及附加税。在上述例子中，由于交易的房屋位于市区内，属于普通住宅，房产证下发未满2年，所以增值税及附加税按5.6%缴纳。”

刘向宇给北京晨报记者算了一笔账，上述房屋按照网签价400万元计税，需要交纳契税3.81万元、个人所得税27.73万元、增值税19.05万元及附加税2.29万元，交税总额共计52.88万元。“在实际交易中，购买不满2年商品住宅，交税相对较多。”

满2年不满5年房子不交增值税

■举例：

陈女士在北京打工多年。今年陈女士获得北京购房资格，决定在北京买房。她通过中介在丰台区选中一套商品住宅，面积为85平方米。在中介经纪人的帮助下，陈女士与业主李先生商定房屋网签价为400万元。李先生表示，自己的房屋原值是200万元，房产证下发已满2年、却不满5年。

■分析：

麦田房产交易服务中心刘斌告诉北京晨报记者，“按照政府有关规定，在北京购买满2年不满5年的普通住宅，需要交纳契税、个人所得税，免交增值税及附加税。而在北京购买满2年不满5年的非普通住宅，需要交纳契税、个人所得税、增值税及附加税。”

“在上述例子中，交易的房屋属于普通住宅，按照网签价400万元计税，需要交纳契税4万元、个人所得税32万元，交税总额共计36万元。”刘向宇说。

满5年不唯一房子需交个税

■举例：

苏先生名下有两套北京住房，其中一套住房位于石景山区，面积为89平方米。今年，他打算将位于石景山区的住房卖了。吴女士通过中介购买苏先生的该套住房。双方商定房屋网签价为400万元。苏先生表示，自己的房屋原值是200万元，属于满五年不唯一住房。

■分析：

刘斌表示，“按照政府有关规定，在北京购买满5年不唯一的普通住宅，需要交纳契税、个人所得税，免交增值税及附加税。而满5年不唯一的非普通住宅，需要交纳契税、个人所得税、增值税及附加税。”

“在上述例子中，交易的房屋属于普通住宅，按照网签价400万元计税，需要交纳契税4万元、个人所得税32万元，交税总额共计36万元。”刘向宇说。

满5年唯一房子不交个税

■举例：

孙大妈的儿子到广州结婚定居。孙大妈决定出售北京80平方米的住房，搬到广州与儿子同住。她的房子属于满五年唯一住房，原值是200万元。蒋小姐通过中介购买孙大妈的房子，双方商定网签价为400万元。

■分析：

“按照政府有关规定，在北京购买满5年唯一的普通住宅，只需交纳契税，免交个人所得税，免交增值税及增值税附加税。但购买满5年唯一的非普通住宅，仍需要交纳契税、增值税及附加税，只免交个人所得税。”刘向宇说。

刘斌给记者算了一笔账，在上述例子中，交易的房屋属于普通住宅，按照网签价400万元计税，只需交纳契税4万元。“在实际交易中，购买满五年唯一商品住宅，交税相对较少。”

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如何区分普宅和非普宅

链家网内容中心房产知识专家刘向宇对北京晨报记者说，对于如何区分普通住宅和非普通住宅，根据有关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，实际成交价低于同区域住房平均交易价格的1.2倍。目前我市认定普通住房的单价和总价上限是：5环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元/套；5环到6环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；6环外23760元/平米，总价281万元/套。单价、总价两个标准符合其一即可。而只要上述三个条件有一个达不到，就是非普通住宅。