高杠杆加剧房地产业风险

据新华社电

去年同期仅有万科一家销售额超千亿元。2016年上市房企半年报显示，又有恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。但“大好形势”却令业界担忧，利润增长仅是业绩涨幅的“零头”。“千亿级”房企“辈出”，昭示出中国房地产市场发生什么变化？呈现怎样的趋势？

国家统计局最新发布的数据显示，1~7月份，全国商品住宅销售面积增长26.7％，住宅销售额增长41.2％。

易居中国执行总裁丁祖昱分析称，今年上半年，在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下，多家上市房企的销售业绩突破历史高点。

其中，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示，同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元，同比分别增长73.9％、59.8％、129.6％、48.4％和41.9％。

中原地产分析认为，包括上述5家及万达、中海历年全年实现销售千亿级的房企，前10个月就将全面完成年度任务。根据上半年业绩，“准千亿级”的融创中国和华润也将销售目标调高至千亿元以上。全年“千亿级俱乐部”将历史性地增至9家。

值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点，核心净利率同比下降1.7％。恒大上半年股东毛利率下降0.1％，核心业务利润率由13.1％降至8.9％。

还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8％，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3％。

业内人士分析认为，土地价格飙涨、高地价拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。据中原地产测算，2016年前7月，抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元，合计建筑面积约9656万平方米，每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上涨高达51.8％。

去产能、去库存仍是主旋律

中原地产研究中心认为，上半年房企虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。

在高地价效应下，上市房企的负债率高企。根据Wind资讯统计数据显示，在上市房企中，超过百亿元负债的房企有59家，占比43％；超过300亿元负债的房企有32家，占比23.3％。

克而瑞研究中心数据显示，上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6％，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78％，恒大的负债率高达81.79％，保利的负债率也近80％。

标杆房企的“入不敷出”，只是今年以来开发商不断加杠杆拿地的缩影。上市房企为降低融资成本，开始大规模发行公司债。据克而瑞研究中心监测，2015年下半年以来，约有50余家房企发行总额达4607亿元公司债。而究其效果，从表面上看优化了企业债务结构，但高杠杆运营模式仍未改变。

分析称，“去杠杆、去产能、去库存”依然是房地产市场的主旋律。

房地产市场结构继续分化

记者调查发现，如同钢铁、煤炭等行业一样，房地产市场也存在过剩产能和僵尸企业。长江证券的研究报告也显示，上半年，26家上市房企出现亏损，其中近八成资产低于100亿元。中投证券的数据显示，上半年，在137家上市房企中，前十名房企销售金额达9740亿元，同比增长54.8％，市场占有率20％。

由此看，房地产市场结构分化仍在延续，中小开发商竞争能力将进一步减弱。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企收购并购将成趋势，一些不具优势的中小地产商将在不断洗牌中出局。