2016年2月2日,中国央行及银监会发布了2016年的房贷新政。其核心内容是,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

与2014年的930房贷新政相比,一是降低购买首套普通自住房的贷款的最低首付款比例,由以往的30%下降到25%。不过,这次首付下降又分为两种情况,一种情况是非限购城市可以下降,而对仍然限购的城市则不下降;另一种情况是首付下降有5%弹性,具体由商业银行自行确定。

这次房贷新政的核心可能就是增加了按揭贷款首付比例的市场化程度。如果房地产市场好,银行觉得承担风险的能力高,那么就可能降低首会比例,反之就会提高首付比例。同样,这也能够增加商业银行风险定价的能力。不过,在当前利率市场化程度较高,银行不良贷款不断增加的情况下,商业银行更强调会紧。

二是拥有一套以上住房的家庭购买住房,如果没有还清住房贷款,其首付比例不得低于30%。这次房贷新政为何会强调这点呢?没还清银行贷款的拥有一套住房的居民不可享受这种优惠,考虑是以此来减少住房的投资投机需求进入,降低银行面临的风险。

那么今年的房贷新政对当前的房地产市场影响会多大,是不是对房地产市场的去库存化会起到较大的作用?可以说,作用会有一些,但是其作用不可高估。一是对目前住房需求旺盛的一线城市来说,如果这些房贷新政对这些城市不限制,从而降低了这些城市的购买住房者市场准入,当然有利于这些市场投资投机需求增加。但是房贷新政对这些城市不适用。对于那些住房供应较为过剩的城市来说,降低市场准入,会增加那些临近支付边界的住房购买者进入市场。但购买住房者是否能够进入还得看房价,房价是投资投机者是否进入的核心。如果一些城市的住房市场开始上涨,销售开始好起来,才是引诱投资需求增加最为重要的因素。

还有,这次房贷新政强调有一套住房而没有还清贷款的改善性购买住房的首付比例不能低于30%。估计这是政府并不要让住房市场发展成了一个投资投机市场,更强调的住房消费需求。这与以往推出改善型住房时的观念有所不同。在这种情况下,投资者一定会关注,这种强调住房消费需求的政策是不是会继续往前推进,是不是会成为今年房地产市场的主流意见。

此外,就目前中国市场的情况来看,住房的严重过剩仍然是一个不争的事实,特别是在一些三四线城市。面对这个事实,仅是降低首付能够达到效果十分有限。首付的降低仅是把购买住房者进入市场的准入降低了,并没有降低购买住房的成本,只不过这些成本延后支付而已。这对收入前景不是太好的三四线城市的居民来说,当然吸引力不会太大。不过,具体情况只有购买住房者自己才知道。