资金运作难加杠杆 12月开发商加快推盘去库存

    一边是资金来源减少，一边是库存加剧资金沉淀。在2014年的最后一个月，大型开发商在想尽办法推盘去库存。

    1-11月，房地产开发商的到位资金增速突降至0.6%，几乎没有增长；11月，开发商资金来源更同比大降19%。

    即使在楼市最坚定的乐观派看来，这也是历史上最困难的时候，超过2008年。与此同时，房地产的可售库存升至历史高位，据国家统计局数据，截至10月底，全国商品房待售面积5.8亿平方米，比9月末增加1091万平方米。其中，住宅待售面积增加611万平方米。

    一边是资金来源减少，一边是库存加剧资金沉淀。在2014年的最后一个月，大型开发商都在想尽一切办法卖房，加紧推盘去库存。

    对于2015年的市场，大部分开发商们并不如任志强那样积极看多。中国宏观经济与房地产存在共振，多个经济学家给出了明年GDP7%左右的预测，预示着明年楼市也不会太乐观。

    房企到位资金几无增长

    根据国家统计局数据，1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月份回落2.5个百分点；而在去年前11月，房企到位资金是10.9475万亿元，同比增长27.6%。

    从以上数据可知，房企去年和今年的到位资金总量基本相当，增速可以忽略不计。

    更值得关注的是，11月当月，开发商资金来源仅9874亿元，同比下降19.6%。据光大证券测算，融资来源的绝对量出现-24.8%的大幅下降。

    万科总裁郁亮曾对记者表示，开发商融资来源中最重要的是购房款，包括预售定金、首付款及个贷。任志强指出，今年在开发商的到位资金增速中，定金及预收款和个人贷基本是负增长，这是开发商资金来源减少的“罪魁祸首”。

    据国家统计局数据，1-11月开发商资金来源中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。

    任志强引述的数据显示，去年中国楼市仅住宅(不算写字楼和商场)大概销售了6.8万亿，其中5万亿是个人支付资金，1.8万亿是银行个贷，个贷占总购房中的比例大概27%；今年截至11月，5.3万亿的个人购房金额中，个贷1.2万亿，占比只有22%，相比去年同期下降了5个百分点。

    换句话说，房地产市场今年之所以出现下滑，重要原因是银行对个人住房按揭贷款的支持力度大幅下降。

    而另一方面，开发商的资金却越来越多地沉淀在库存中。任志强说，目前全国已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米(可售库存)，是很大的压力，如果今年能卖10亿到12亿平方米，这6亿平方米大概需要半年多时间才能消化掉。其中估计有2到3亿平方米是很难消化掉的库存，比如鄂尔多斯的库存，很难用一两年时间消化掉。

    而在光大证券机构看来，开发商融资来源的大幅下降符合降杠杆预期，有望倒逼开发商加速推盘，最终换来资产质量的提升。

    从数据看，本报梳理发现，11月房款来源(预售定金、首付加个贷)占比当月提升至44%，同时融资来源的绝对量出现24.8%的大幅下降，主动去杠杆和被动去杠杆的意味均十分明显；通过城市库存数据监控看，积极拿预售证的开发商并不多，但测算的未售面积却大幅增长，囤地模式已在开启。在当下和未来降杠杆背景下，不得不降倒逼开发商推盘。

    大型开发商抢收12月

    进入12月，大型开发商均加快了推盘步伐。

    一线城市首当其冲。上海易居房地产研究院严跃进表示，11月份，一线城市新建商品住宅库存量为3859万平方米，环比增长2.7%，同比增长38.4%，处于高位盘整的态势。

    深圳中原研究中心经理王飞统计，11月份至今，深圳已有23个新盘集中推出，推盘量相当于前10月总量的四成。多个地产项目推出，共向市场供应数千套房源，接下来两周预计还将迎来新一轮推盘高峰。

    在北京，据亚豪机构统计数据显示，上周(12.01-12.07)北京共有8个楼盘项目推新。本月包括万科、远洋、中海等房企均大力推出新旧产品。

    从公司的角度，以万科为例，万科和绿地暗战争第一，在最后的一个月加紧冲刺，月度销售预计在250亿之上；而融绿之争导致宋卫平回归需要筹钱，绿城仍加紧在最后一个月卖房。

    为了去库存冲业绩，开发商在价格上让利、在渠道上创新，想尽各种办法卖房。万科对一线的城市公司增加了库存量考核；碧桂园则将第四季度定为推货高峰期。

    开发商的存货压力普遍很高。CRIC研究中心数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。

    查阅三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿；存货结构来看，万科、保利现房可售存货占比较低，存货结构相对健康；而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。

    中国房产信息集团研究员陈开朝分析，2014年以来由于总体行情调整，销售端受阻(大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动)，房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。

    房企的资金链也仍然偏紧。CRIC研究中心统计数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同、环比分别上升24个百分点和1个百分点。其中，15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线。

    房价全面下调仍在继续

    在去库存基调下，多数业内人士预计，年底到明年的房地产政策将相对更宽松。

    12月17日，有传闻称，国土部将不再审核房地产公司再融资。未来政策放松有望带来板块估值提升，大型、负债率较高的地产公司将受益。但此消息尚未获得相关部门的确认。

    12月15日，保利地产注册发行金额为150亿元的中期票据，注册额度有效期为两年。自此本月已有多家房企公布了中期票据计划，如招商地产50亿元中期票据，万科的18亿元中期票据以及金融街2亿元的中期票据均获得通过发行，一系列的房企中期票据集中释放显示出房企融资热情未减，也减轻了房企的资金负担。

    而多家机构最新调研数据显示，11月份以来，一线城市及部分二线城市的二手房市场已经企稳反弹；在北京，部分开发商甚至酝酿涨价，中金公司分析团队称北京楼市“暖冬”已成定局。任志强则表示，其并不看衰中国房地产市场，预计房价会在底部运行一个较长的时间，到明年9月楼市就会回暖，房价还会上涨。

    但多数开发商并没有这么乐观。从11月份来看，房地产市场整体并未延续10月的好转趋势，商品房销售和新开工面积数据再度下滑；同时，经济增长继续放缓，物价指数也在低位徘徊。

    链家地产分析师张旭表示，近期房企推盘力度增大加之“9·30”新政作用的拉动，虽然在短期内掀起了楼市成交的小高潮，但新政对成交的拉动作用不太持久，进入11月以后，市场热度有所回落，而近期央行降息对于市场的影响力，与“9·30”新政相比也较为有限，房企销售有所放缓。

    合富辉煌(中国)市场研究中心预测，2015年经济工作重心转向维稳，对楼市利好主要集中在流动性的阶段性释放。政策窗口敞开程度视乎防通缩效果，上半年部分政策或有进一步放开空间，下半年政策有可能适度收紧。

    其称，明年全国楼市成交活跃度将明显增加，但高库存仍是2015年市场的重要特征。对于房地产企业而言，应用好窗口期，努力去库存，提高周转率。