每年楼市“金九银十”，都是开发商刷量的好时机，各种五花八门的优惠充斥着购房者的眼球。如何区分房子是真优惠还是假优惠？一位房产工程的承接人张斌（化名）透露说，不能一竿子打翻一船人，但“买房者还是要辨清楼盘真假优惠，特别是“豆腐干”工程”，一个楼盘若大幅度让利优惠，一是开发商急需回笼资金，二是清盘处理尾盘尾房，购房者不妨多花些时间以掌握更多的信息。

　　进入黄金周，不少楼盘重启大规模优惠，“特价房”、“认筹5000抵10万元”、“赠送3年物业费”等促销手段回归市场，一些楼盘还推出“花式”优惠。

　　“这几天我们楼盘有特价房，折上折还是很优惠的。”“这套房型，我们现在有特价房，就是楼层在7楼、8楼。”—不少置业顾问都会这样推荐特价房。

　　“这套房子算下来预计要150万左右，不过我们现在有特价房，你可以考虑一下，折上折算下来130万，便宜了20多万。”昨日上午，记者在汉阳墨水湖区域一楼盘踩盘时，置业顾问推荐特价房时说，“现在才有特价房的优惠，也就这几套了。”

　　“特价房不是看怎么做促销活动，不论是折上折还是一口价，购房者应该把重点放在房子上，不是真正让利的房子都是多多少少有问题的。”张斌分析说，“购房者会忽略层高的问题，其实，层高是最基本的判断标准。”

　　楼盘销售主推特价房

　　昨日，记者从收集的最近一批特价房源看，数量均为限量。除开一些拿所谓原价与现行活动比价的“虚晃”优惠房源，真正拿出特价房的楼盘，多的有20套，少的则只有1套，但实际上，数量有限，影响到的人群也有限。

　　张斌分析说，就特价房而言，不少房源在楼层、位置上不太理想，到最后，真正选择特价房，享受到这样优惠的购房者也并不多。除开这些打眼的特价房，楼盘真正的活动仍以让点、认筹抵款等形式为主。

　　其中，具体优惠内容普遍是类似“团购2万抵5万再99折”等，不同房源抵价可能不一样，让点也多少不同，但主打形式基本类似。

　　“这是个数学题，不论是抵价还是折扣优惠，看着多实惠，其真正成交均价，都是早算好的。”张斌透露，一些楼盘，虽然明面上有折扣及活动，但真正算下来，成交价与前期推盘价基本持平。购房者心理预期较高，与近年个别区域房价跳涨也有关。

　　折扣价其实与推盘价持平

　　低价房或存在质量问题

　　“我们前段时间看中了光谷一个楼盘，但二期以低于一期1000元价格开盘。这样的房子是不是有问题？”日前，网友“光谷程序袁”在房产论坛上发出帖子，希望网友能一起鉴定，该楼盘是否因为二期房存在质量问题，才会低价销售。

　　该楼盘负责宣传的离职人员罗晨（化名）坦言，这么大的开发商，如果真的有质量问题，肯定是不会生存这么长时间的，“主要还是因为二期的整体规划不如一期，朝向、通透度都不是特别好，小区生活方面，也不如一期方便。”

　　罗晨透露，“双限”解除后，房价一直处于平稳状态，并且在以去库存为首要目标的大背景下，开发商是不会将“楼王”拿出来的。

　　张斌对罗晨的解释比较认可，“现阶段，开发商拿出不好的单元做活动，也是人之常情，总不可能在成交量刚抬头，价格没动静的时候就拿好楼出来卖吧，其实看房子也不能全看开盘价，核算整体价格，如果偏差不大，应该质量没有很大问题的。”

　　提醒

　　别因优惠而买到“豆腐干”工程

　　“如果特价房真是一个单元里面只剩最后几个楼层落单，购房者还是可以考虑一下。”张斌在谈到特价房的问题时认为，购房者最应该注意的是层高和朝向隔热板的问题。

　　张斌支招购房者，在看房时，最好辨别商品房的一招便是看层高，“一般层高为2.8米，如果低于这个高度，可以说80%开发商在建设的时候明显就是为了快速回笼资金，这类楼盘，我们也叫“豆腐干”工程。”

　　另外，对于商品房朝阳的隔热面，张斌认为，隔热是否做得好，在未来使用居住的时候是非常重要的。

　　此外，张斌提醒，市民在买房前应先检查楼盘项目是否取得预售许可证。未取得商品房预售许可证的项目，向购房者违规收取诚意金和房款，属于违法销售。由于项目未取得预售许可证，住建部门监管难度大，后期开发商若出现资金断裂等情况，将损害购房者利益。

　　张斌建议，在判定楼市促销优惠真假时，要做好均价的对比。首先，跟该项目周边的楼盘项目均价做对比。其次，与此项目的历史均价做对比。两个对比后，若均价真有优惠，基本可以判定此项目是在优惠让利。