按照楼市传统规律,3月份以来楼市“小阳春”一直是上半年销售重要节点,然而,今年以来北京商品房市场观望气氛浓厚,传统“小阳春”迟迟难现。在4月入市以来所有项目中,无一项目出现单日售罄,去年频现的“日光盘”难觅踪迹。

    在信贷收紧、个别城市楼盘降价等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者的观望情绪普遍增强,而开发商“让利跑量”的心理也已渐占上风,楼市的供需格局正在悄然发生变化。

    >>现象

    八盘齐开无“日光”

    进入4月份以来,北京房地产新盘开始步入放量期。

    上周末,北京楼市被刚需项目全面覆盖,包括中国铁建·北京山语城、中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园、东亚首航国际、格林云墅、东亚·朗悦居在内,共有6个在25000元/平方米以下的刚需项目开盘入市,这样,算上4月7日开盘的东亚·印象台湖和4月8日开盘的福熙大道,上周,北京共有8个项目入市,累计新增供应2383套,成为2014年以来楼市供应套数最多的一周。

    根据相关统计数据显示,由于自住房等大量入市,今年4月全市普通商品房也将迎来入市高峰,共有38个项目入市,供需比将明显优化,这也是2013年以来住宅项目供应量最多的一个月。

    新房供应增加,购房者却对供应的增加并不“买账”,在客群日益转浓的观望情绪中,素以刚需房源的成交为支撑性力量的北京楼市,正在加速向买方市场转移。

    据亚豪机构统计数据显示,截至4月13日,4月份北京已有13个项目入市,累计供应套数逼近3000套,比3月份同期的供应套数相比增加了18%。然而,虽然4月份楼市供应的发力已经全面超过3月,但是成交数据却仍然出现了三成左右的下滑。最新数据显示,4月1日至4月13日,北京商品住宅成交1635套,成交面积达17.44万平米,成交均价为27816元/平方米,环比3月同期,成交套数、成交面积、成交价格三项数据分别下降36%、31%、2%。而从4月入市以来所有项目中,无一出现单日售罄,去年频现的“日光盘”难觅踪迹。

    >>应对

    营销力度开始加码

    “尽管三期价格与去年前两期持平,但从蓄客情况看,目前蓄客量与预期还有一定距离,明显不如去年底前两期开盘。”亦庄某刚需项目负责人向记者表示,“为了保障三期开盘实现不错的销售业绩,优惠幅度也进一步提高。”

    在老项目平价开盘的同时,一些纯新项目采取价格低开走量的方式,吸引购房者。位于大兴近期开盘某项目,就以低于预期近3000元/平方米的价格入市,引来千人抢购。

    为了刺激成交,应对市场成交量下滑局面,目前北京、南京、广州、武汉等城市的部分开发商推出了“垫首付”、“一成首付”、“零首付”等营销措施。在地方政府限购、限贷和高房价的大背景下,开发商对首次置业者降低购房门槛,刺激被抑制的市场需求,从而提升楼盘的销量。

    融360金融搜索平台发布的新房贷报告显示,3月以来,全国房贷持续收紧,多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠,对房地产相关贷款审批逐渐趋严,房贷利率进一步提高,8.5折利率优惠在全国彻底绝迹,首付房贷处于“零优惠”状态,部分城市最高上浮5%-15%不等,二套房相对首套房上涨幅度不大,维持在上浮10%-30%左右。对开发商来说,“垫首付”作为一种营销手段,通过低首付比例吸引更多购房者,达到楼盘快速成交的目的。

    >>建议

    尽早跑量出货

    上周,在北京8个开盘项目中,除福熙大道外,其余7个项目全部为刚需项目,其中6个项目分属于中国铁建与东亚两个企业。中国铁建一举推出了位于房山区的中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园、以及位于丰台区的中国铁建·北京山语城三个项目,位于顺义区的中铁·花溪渡也已于上周同时取证,近期即将开盘。而东亚地产则在上周一口气推出了东亚·印象台湖、东亚·首航国际、东亚·朗悦居三个项目,分别位于通州、顺义及房山三个区域。两个房企分别于上周累计推出了1200套、900套房源。

    亚豪机构市场总监郭毅分析,从开发商角度来说,下半年楼市变幻莫测,上半年抢推才有利于消化库存、回笼资金,因此近期大举推盘入市。整体市场供应增多,需求却在减少,导致各个项目能够瓜分到的客户数量大幅减少,因此日光盘难现。再加上开发商着急放量,改变营销策略,不再大规模蓄客,而是积累一批客户就推出部分房源,少量快销,也是日光盘减少的原因之一。

    链家地产市场研究部张旭认为,去年底以来,北京房地产市场环境从严,成交量始终受到抑制。今年初,除了信贷持续收紧使得购房难度加大外,市场主体对于后市的预期也日益不乐观。观望不断升级,使得原本处于升温期的市场表现平平,房价调整压力也逐渐显现。张旭认为,从趋势上看,今年新房市场供需比逆转了去年4月份以来持续下行的趋势,供需矛盾持续缓解,房价上涨压力降低甚至有部分项目为促进销售调低报价。