“自住型商品房看上去很美，但是落地起来很困难，有很多模糊的东西。”10月24日，在新华网举办的新华有约：深度解读“京七条”，议供需失衡下的北京楼市的活动论坛中，知名地产评论人徽湖如此评价刚刚出台的“京七条”。

　　徽湖从供地计划、分配方式等环节分析后表示，“这种商品房入市能不能抑制房价，我会打个问号？不确定，甚至会悲观，这种有可能会推动房地产价格上涨。”他认为，北京的房地产，包括全国的房地产要想往健康方向去走，应该有一个制度性的改变。

　　看上去很美的自住型商品房

　　京七条推出以后，引起市场不小反响，最主要的就是政府这次出台自住型商品房有两个目的：第一，丰富市场上的商品房供应。第二个就是，大家看到了整个北京市从2013年以来，整个房价已经有点刹不住的趋势，所以政府的出发点是为了抑制房价。

　　“这次北京市出台自住型商品房，只要你拥有北京市暂住证，拥有5年以上社保记录，名下没有房产，自住型商品房就可以来购买，这是和限价房最大的区别。”徽湖表示，从本质来讲，政府还是为了把供需关系缓解，因为现在整个商品房警戒线已经突破了，从这个角度来讲为了扩大供应。在供应的基础上，倾向于中小户型、中低收入家庭，所以这个产品有两个特点：第一，它是市场化的商品房。第二，它带有一定的保障作用，中低家庭可能会受到照顾。

　　对于京七条推出的自住型商品房能否真正起到抑制房价的效果，徽湖给予了详细分析：第一，从2004年开始，我们国家实施楼市调控以来，各种政策都用完了，但是效果不是特别好，不然也不会政策前赴后继的涌现出来了。所以这种自住型商品房看上去很美，但是落地起来很困难，有很多模糊的东西。

　　第二，今年政府的目标不是今年到年底就提供2万套自住型商品房，而是到今年年底把2万套的供地计划完成，实际上到具体的推出时间还有一个过程，所以说可能会到明年的年底才有这种商品房出来。

　　第三，今年是2万套的供地计划，明年是5万套的供地计划，从市场供应情况来讲，每年北京土地供应都是有限的，既然把其余的土地都用来做自住型商品房，那正常的商品房，包括保障住房的用地就会减少，同样总量是不会变了，所以从总量这个角度来讲，它的供需关系是没有发生变化的。

　　商品房从这个角度出发，真正的商品房推向市场，它的价格不会变，而且还会按照现有的供需关系会推动商品房的价格上涨，当然自住型商品房这块历来只要政府干涉的，比如说咱们从最初的廉租房到后来的经济适用房，再到后来的两限房，这次又推出自住型商品房，它不是真正市场化的行为，它是有门槛的，在有门槛的过程中，政府现在采用普遍的，包括自住型的，它的要求是仿照两限房和经适房的销售模式，采用摇号的模式。

　　摇号也是两种模式：一种是普通家庭，无限期的等候。还有就是优先家庭，优先家庭涉及到很多问题，比如摇号会不会出现机关和各大部委单位把指标占了，如果出现类似以前的情况，那这种保障性住房和自住型商品房的入市，反而减少了商品房的供应。没有关系的，只能靠自己打拼的人群是市场的主流人群，就是他们可购买的商品房量反而会减少。

　　“从这个角度来说，这种商品房入市能不能抑制房价，我会打个问号？不确定，甚至会悲观，这种有可能会推动房地产价格上涨。”徽湖表示。

　　调控的核心问题并不是调房价

　　对于京七条的推出，很多人认为是新国五条“失灵”所致，对此，徽湖认为，“房地产调控的核心问题并不是调房价，而是调各种不同阶层的人都有房子住。”他同时表示，新国五条已经是过去式了，京七条的出台是政府对调控的一种反思。

　　数据显示，2010年9月份的时候，北京库存量大概在10万，2011年9月份还维持在比较高的量，在10.09万套。2012年开始跌破10万套，到今年10月份跌破6万套，北京库存量不断下降。

　　对此，徽湖分析，可售商品房跌破库存的原因主要是有五个方面：第一，无庸置疑的首都效应，最好的医疗设施，最好的教育，包括交通等各个方面的资源，政治中心、文化中心，首都的效应，导致全国各地的买房都在首都扎根，这种效应是其他任何城市无可比拟的。

　　第二，通胀。现实通胀造成实际购买力是下降的。一直以来，货币政策是不是有问题？带来的通胀使得大家没有办法，只能通过买房的办法保值增值。

　　第三，调控的反向作用。要么通过压需求，要么通过保增长，实际上这种调控的反向作用导致商品房在过去十年当中发生了很大的变化，即2004年8月31号之前，刚刚住房实施商品化的时候，商品房就是一个房子，它是一个生活必需品。但是自从831土地供应减少之后，北京的房子变成了投资品。房子的居住属性已经不重要了，调控的反向作用导致供需失衡。

　　第四，其实很多人没有必要买房，也没有能力买房，但这部分群体又占整个社会群体的70%，那这块谁来做？市场的归市场，保障的归保障，2003年北京做了两个大项目，一是回龙观，一是天通苑，应该说可以解决很大问题，但最后这些房子都给开奔驰宝马的人住了。

　　第五，北京市从2008年开始，每年年初的土地供应年年完不成。有很多原因，比如钉子户越来越多，拆迁成本越来越多，城区土地越来越难一级开发了。土地供应缺失导致商品房供应进一步减少，最终导致北京市或出现无房可卖的局面。

　　楼市改革亟需制度性转变

　　“从销售、转让等各方面价值都在干扰市场的正常行为，从这个角度来讲，任何增加一个行政审批的手段，包括增加摇号，说这个房子，我们4个人只能1个人能中，那我们关系好，私下是不是又增加了一部分灰色成本。只要你这个手往市场伸一下就会产生灰色成本。”徽湖分析。

　　他认为，北京的房地产，包括全国的房地产要想往健康方向去走，应该有一个制度性的改变。集体用地什么时候可以大胆突破障碍进入市场流通，同事，打破户籍制度也是长效机制应该考虑的一环。

　　此前关于三中全会后楼市调控加码等种种猜想不断见诸报端，很多人同时对此充满期待。徽湖认为，三中全会很可能从长效机制着重入手。

　　“任何一个行业，做任何的调整、改革、或者政策转换也好，核心就是利益重新分配的问题，现在房地产大家都知道赚钱，但大家意见一是开发商暴力，一是土地税收政府拿得太多。”徽湖表示。

　　“在新的三中全会之后，有很多值得期待，其中一点就是老百姓和政府利益的重新再分配，集体土地现在基本上都是开发商过来征地，比如多少钱一亩买，然后上市，这个钱除了做补偿，意见比较集中的可能就是老百姓得到的实惠太少了，”他表示，土地制度改革里面把老百姓和政府之间的利益关系要重新进行一个梳理，土地可能会出现新的文章，不排除在局部城市和局部地区搞集体用地上市的试点，这是土地制度方面要进行的改变。

　　第二个方面，政府和购买者之间的利益分配。这就涉及房产的持有环节，房产税会不会收？在上海和重庆已经试点了，效果不是很明显。那会不会扩大？利益会不会重新再分配？

　　第三个方面，税收制度。地方政府土地财政依赖症已经到了很严重的地步，一旦土地卖不出去，整个财政系统就崩溃了。中央和地方之间利益怎么分配，可能在税收制度方面，在财政体制上会做一个改变。