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业内人士:地下空间开发不宜过度商业化
house.hangzhou.com.cn 2013年08月28日 16:47:52 星期三  来源:羊城晚报

  报载,广州首次“拍卖”地下空间用地。金融城第二批商业地块,将地下空间的建筑面积纳入到卖地的计算范围内。

  据测算,本次出让的地下空间面积合计有11.3万平方米,至少占总出让建筑面积的1/5。

  据我所知,过去不少地下空间的开发,既不用计算容积率,也无需缴纳土地出让金,因为当时主要是用于人防工程、停车场和设备房,但近几年地下商业开发项目越来越多,若不收地价显然不合理。

  广州较早的大型地下空间商业开发是人民公园南广场的地下商业城,2003年10月动工,2005年建成,建筑面积近3万平方米,即今天的“动漫星城”,其后陆续还有:天河体育中心地下时尚天河商业广场,总建筑面积22万平方米;花城广场地下的花城汇购物中心,总建筑面积达15万平方米……当年好些地下空间的开发好像都没有经过公开出让,但有没有向政府交纳土地出让金则不太清楚。

  2010年5月市国土房管局出台《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》,首次规定地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金;2012年2月市政府颁布实施的《广州市地下空间开发利用管理办法》规定:“地下建设用地使用权除符合划拨条件外,均应实行有偿、有期使用。”本次金融城地块的出让则是该《办法》实施后首次有偿拍卖地下空间。这意味着,今后地下空间商业开发的“免费午餐”不会再有了。

  我对地下空间的商业化是有保留的。因为亚热带地区不太适宜大面积开发商用的地下空间。大规模的地下空间更适用于交通体系和停车场,负一层勉强可以用作商场,因为上盖可以部分打开;负二负三层则基本上只适于地下交通系统和停车。在南方,地下空间的开发和运营成本都很高,不仅要防水、防潮,还要通风、照明,除非必须,一般人不太愿意长时间在地下空间停留,这就是为什么地下商场通常不如地面商场人气旺的主要原因。

  不过,近年广州开发地下空间的步伐似乎越来越大。中轴线南端大量的地下空间正在规划和开发之中,已计划实施的有白云新城和海珠广场地下空间,还有员村、琶洲、省机械厂地块、广州塔南广场地下空间等等,万博商圈和广州南站地下空间规划都是“航母级”的。

  我认为,政府不妨对目前地下空间的开发规划重新审查一次,不宜过度追求地下空间的商业价值和土地出让金,应主要用于交通系统和停车场。我在西班牙马德里看到当地的地下交通系统非常壮观,像一座地下交通的城市一般,极大地缓解了地面交通的压力,其实也促进了整个城市的价值提升。

作者: 编辑:袁芳
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