导读：

    ·三部门磋商“国五条”落实方案 售房个税或区别征收

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    动态：

    ·新政出台以来杭州二手房市场持续走热

    ·国五条细则出台1周 北京二手房成交同比增279%

    ·新政引发二手房交易火爆 “抢房入市”为哪般？

    三部门磋商“国五条”落实方案 售房个税或区别征收

    1018亿市值蒸发，这是上周一地产板块予以“国五条”的最直接反应；相反，二手房交易市场骤然火爆，这是现实生活中对“国五条”的操作解读。市场过度宣泄后，市场在等待各部委及地方即将出台的解释意见和落地细则。

    在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案，且有关方案已经上报国务院。

    据了解，除保留了居住满5年且为惟一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。

    对地产业影响不容忽视

    2月，十大城市主城区二手住宅价格平均同比涨幅为12.33%，环比增长2.01%，其中，北京涨幅最大，同比增长高达21.1%。正是本轮调控中明确将过去按二套房总价的1%或转让所得的20%税收二选一，改为只能按转让所得的20%计征，触发了二手房交易的爆增。恐慌与焦虑只因已经产生的楼市调控以及未来并不确定的各地调控细则的负面预期。

    其实，地产每一次调控对地产市场和资本市场的预期都面临深刻变化。

    首先，历史经验表明，过去的调控政策最直接的影响无不在短期内压制销售增速，进而迫使房地产市场价格短期下行。比如2010年4月推出的“新国十条”（包括推出限贷限购等措施）后，商品房销售面积同比由4月的27.46%下降至7月的－15.44%，700个大中型城市新建房屋价格指数亦进入了下行通道。而本轮调控是在“新国十条”的基础上补充和强化，充分确定以限贷、限购、房产税三大武器对地产市场进行的区别调控手段。当前骤然火爆的二手房交易市场即是对房屋市场交易成本增加的反应，购买力已达到最高程度的释放。可以预期，政策落地后二手房房价下跌势必给新房市场传递负面影响。短期内地产销售和价格面临承压，尤其是一些二手房占比较高且房价上涨过快的重点城市，业内测算部分城市房价下降幅度或达15%。虽然部分二手房刚需可能转为对新房的需要，但对于房企而言，交易量的锐减无疑将影响其未来盈利水平。

    其次，房地产行业牵一发动全身。据有关统计，地产涉及的一次总需求合计达10万亿左右。房地产震动将触发大宗商品价格出现剧烈变化，从而引起关联行业基本面的改变。这又将导致工业增加值和固定资产投资下行，比如“新国十条”推出后，工业增加值从当月17.8%下降至10月份的13.1%。而观察宏观经济长达7个季度的连续下行，其主要原因是房地产投资的萎缩，占固定资产投资约25%的房地产投资在政府主动调控之下出现大幅下滑，特别是去年以来跌势加速。

    细则可能为刚需预留空间

    “‘细则’之后恐怕还有‘细则’，应该会为保护刚需预留一定的空间。”3月7日上午，一位接近住建部的人士透露，住建部正在会同财政部、国税总局研究解释性文稿和技术实施方案，其中就包括售房征收20%个人所得税的内容。

    此前，国务院办公厅以国办发17号文的方式，下发了新国五条的执行细则，除要求统一实施限购、扩大限购范围外，还要求依法对个人转让住房所得征收20%个人所得税。住房转让所得征收个税虽然并非“新政”，但还是引发“误伤刚性需求”的舆论反弹。

    财政部、住建部、国税总局等已意识到了这一问题，并已在全国两会期间，召集有关部门参加会议，研究“如何解释国办发17号文”的问题，其中，在征收售房所得个税过程中保护合理刚性需求是焦点之一。

    经过多次磋商，财政部、住建部、国税总局已经基本取得共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为惟一住房的转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划线，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。

    有关方案已经上报，但其最终公布的方式尚存变数。这一解释性方案有可能以三部门通知的方式联合下发，也有可能通过有关部门负责人发表谈话或接受新华社记者采访的方式播发。

    对于上述情况，住建部多位人士均表示不便评价，只是强调应以国务院的精神为准。截至3月7日，国务院尚未批复包含上述内容的方案。